Eigentumswohnung und WEG-Recht
 

 

 




 

 


 

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Soweit über sie keine Vereinbarungen getroffen wurden, wird die Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen. Allerdings sind die Wohnungseigentümer in ihren Beschlüssen nicht vollkommen frei. § 21 Abs. 3 WEG schreibt vor, dass die Wohnungseigentümer nur eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung beschließen können. Dies hat zur Folge, dass Beschlüsse, die nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, angefochten werden können.

 

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Verwaltung Gesellschaften übertragen wird die Tochtergesellschaften von Wohnungsgenossenschaften sind und die deshalb vor Jahren gegründet wurden um die gesetzlichen Auflagen zu erfüllen und deren Tätigkeit deshalb aus dem Bereich der direkten Zugehörigkeit zu einer Genossenschaft herausgelöst wurden. Die gedankliche Schiene und unternehmerische Philosophie besteht nach wie vor. Genossenschaftsmitglieder haben keine Rechte und Eigentümer die sich einer derartigen Verwaltung unterwerfen werden häufig wie unmündige Genossenschaftsmitglieder behandelt. Es ergeben sich meistens keine Vorteile für eine Eigentümergemeinschaft aus dieser oft schlechten Konstellation, schon gar nicht wenn dann noch ein unkritischer Verwaltungsbeirat hinzukommt.

 

Beispiel für eine entsprechende Verbindung, ohne Wertung:

 

Wiederaufbau Immobilien GmbH Braunschweig, eine Tochtergesellschaft der Baugenossenschaft Wiederaufbau eG, Braunschweig.

 

Die Kundenfreundlichkeit der Baugenossenschaft Wiederaufbau eG, entspricht nach meinem persönlichen Empfinden auch nicht dem Genossenschaftsstandard. Nun schon über mehrere Mitarbeitergenerationen hat man dort nicht begriffen, dass man für eigene Genossenschaftsmitglieder tätig wird. Es ist schon bemerkenswert wie Vorgehensweisen über Jahrzehnte problemlos von neuen Mitarbeitergenerationen verinnerlicht, vervollkommnet und schlechte Beispiele weiter geführt werden. Manche Dinge ändern sich eben nie.

 

Abmahnung

2013-07-07

Die Baugenossenschaft Wiederaufbau eG, Braunschweig ließ mir dieser Tage über einen Anwalt, Anwaltskanzlei Oliver K., Neustadtring 15, 38114 Braunschweig unter anderem wie folgt schreiben:

 

„Weiterhin bin ich beauftragt worden, Sie aufzufordern es zu unterlassen, zukünftig unwahre Behauptungen über meine Mandantschaft oder deren Tochterunternehmen in der Öffentlichkeit mittels Internet auf Ihrer Homepage zu erklären. Ich mahne Sie insoweit ab.

 

Auf Ihrer Homepage www.juergenkeitel.homepage.t-online.de/seite40.htm haben Sie gleich am Anfang unwahre Behauptungen über die Baugenossenschaft abgegeben, die nicht nur einer persönlichen Meinungsäußerung entsprechen, sondern im Rahmen und Kontext der Seite als Warnung vor einer „schlechten Verwaltung“ zu verstehen ist. Es handelt sich hierbei um den zweiten, dritten, vierten und fünften Absatz dieser Internetseite. Die unwahren Behauptungen werden inzwischen von Dritten bei Gerichtsverfahren auszugsweise genutzt. Sie schädigen daher den Ruf meiner Mandantschaft öffentlich und stören deren Geschäftsbetrieb.

 

Ich habe Sie aufzufordern, es zukünftig zu unterlassen, unwahre Behauptungen über die Baugenossenschaft „Wiederaufbau“ eG oder deren Tochtergesellschaft, der Wiederaufbau Immobilien GmbH Braunschweig auf Ihrer Internetseite zu veröffentlichen.

 

Insbesondere, dass Wohnungseigentümer eine besondere Vorsicht bei meiner Mandantschaft zu wahren hätten, weil neben der unwahren Behauptung, dass Genossenschaftsmitglieder keine Rechte haben, auch Eigentümer sich einer „derartigen Verwaltung unterwerfen“ und angeblich häufig wie unmündige Genossenschaftsmitglieder behandelt werden. Auch wird unzutreffend behauptet, dass keine Vorteile für eine Eigentümergemeinschaft aus einer solchen Konstellation (gemeint ist wohl das Tochterunternehmen einer Wohnungsgenossenschaft als Verwalterin) bestehen.

 

Wahrheitswidrig wird öffentlich von Ihnen des Weiteren behauptet, dass mehrere Mitarbeitergenerationen (der Baugenossenschaft) nicht „begriffen“ hätten, dass sie für die Genossenschaftsmitglieder tätig seien und dies über Jahrzehnte „problemlos von neuen Mitarbeitergenerationen verinnerlicht, vervollkommnet und (als) schlechte Beispiel weitergeführt werden“.

 

Sie werden aufgefordert, diese Behauptungen öffentlich zukünftig zu unterlassen und unverzüglich die entsprechenden Textstellen aus Ihrer Internetseite zu entfernen…“

 

„Weiterer außergerichtlicher Schriftverkehr ist in dieser Angelegenheit nicht gewünscht, soweit es nicht um die Zurücksendung der strafbewerhrten Unterlassungserklärung geht…“

 

Eine Kommentierung werde ich zur Zeit nicht vornehmen, es fallen mir ad hoc ohnehin nur zwei passende Sprichwörter zu dieser Darstellung ein, auf deren Widergabe ich derzeit aber auch verzichte.

 

Da dieser Vorgang weitere Ausführungen nach sich ziehen könnte, die den Rahmen dieser Seite übersteigen, soll die Fortsetzung auf einer Folgeseite erfolgen:


 

Auslaufmodell Eigentumswohnung

(2011-01-08)

 

„Financial Times Deutschland“ berichtete unter der Überschrift „Der Feind im eigenen Haus“ unter anderem zu Eigentumswohnungen:

 

„Nach der Investition ist vor der Investition. Der Kauf einer Eigentumswohnung kann unvorhergesehene Kosten nach sich ziehen. Mit dem Kauf wird man weniger Eigentümer als vielmehr Mitglied in einer Art Klub, der entscheidet, was mit dem Gebäude passiert. In vielen Fällen reicht die einfache Mehrheit, Einzelne sind also schnell überstimmt.

 

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2007 gelten noch härtere Regeln. Experten rechnen, dass sich dies künftig stärker bemerkbar machen wird, angesichts des steigenden Drucks zum Energiesparen sowie des Modernisierungsstaus bei Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind.

Was die Gesetzesänderung in der Praxis bedeutet, zeigte jüngst ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Er entschied, dass Betriebskosten mit einfacher Mehrheit anders als bislang verteilt werden können, selbst wenn das in der Gemeinschaftsordnung, der Verfassung der Wohnungseigentümer, anders geregelt ist.

 

Bis zur Reform war der einmal beschlossene Modus für jeden eine verlässliche Größe; er konnte nur einstimmig geändert werden (Az.: V ZR 221/09).

 

Eine Dreiviertelmehrheit der Eigentümer kann jetzt Modernisierungsmaßnahmen erzwingen, also etwa den Einbau von Fahrstuhl oder Balkonen, vor allem aber jede Art energetischer Verbesserungen, auch wenn die nicht zwingend notwendig sind. Einzige Bedingung: Der Charakter des Hauses muss gewahrt bleiben.

 

Das Gesetz enthält zwar eine Schutzklausel gegen den Modernisierungsschock: Niemand soll dadurch „unbillig beeinträchtigt“ werden. Doch da geht es nicht ums Geld. Es verlangt keine Rücksichtnahme auf die Finanzplanung der überstimmten Eigentümer. Wen das Projekt finanziell überfordert - Pech.

 

Doch das wird sich mit zunehmendem Druck, energetisch zu sanieren, ändern. Wie es dann in Eigentümerversammlungen zugehen kann, zeigen die Erfahrungen bei normalen Instandhaltungsmaßnahmen. Darüber wird schon immer mit einfacher Mehrheit entschieden. Rücksicht auf die finanziellen Befindlichkeiten der Minderheit muss nicht genommen werden. Ob der einzelne Eigentümer von der Sanierung profitiert, spielt dabei keine Rolle.“

 

Als Kapitalanlage hat sich die Rechtsform der Eigentumswohnung erledigt. Sinn kann es, mit erheblichen Einschränkungen, nur noch machen Eigentumswohnungen für den Eigengebrauch zu nutzen unter Berücksichtigung und Abwägung aller Unzulänglichkeiten und möglichen Risiken. Eine unwissende Politik hat hier eine Grundlage zerstört und bei der Gesetzesänderung nur die Positionen der Verwalter gestärkt und damit der Bevormundung der Eigentümer durch diese geschaffen, verbunden mit der Diktatur durch die Rechtsprechung. Der einzelne Eigentümer hat heute kaum noch Möglichkeiten seine berechtigten eigenen Interessen mit einzubringen und sich insbesondere vor finanziellen Risiken zu schützen.

 

Wortgewaltigen Hasardeuren wird heute Gehör auf den Eigentümerversammlungen gewährt und diesen oft gefolgt, weil diese die Unterstützung der Verwaltungen haben die oft nur ihre eigenen Interessen durchsetzen wollen, insbesondere Wohnungsgenossenschaften und deren Töchterunternehmen als Verwalter. Welche Interessen sollten diese Genossenschaften daran haben zum Beispiel einen geordneten Vermietungsablauf in Eigentumswohnungsanlagen zu gewährleisten, wenn diese mit eigenem Wohnraum selbst am Markt tätig sind und zurzeit selbst über erhebliche Leerstände verfügen?

 

 

2013-09-25

„Focus Online“: „Die Rechte von Wohnungseigentümern - Der Fluch der eigenen vier Wände

 

 

2014-12-21

Gemeinsame Verwaltercheckliste von VPB und DDIV – was sollten WEG und Eigentümer bei der Wahl eines Hausverwalters beachten

 

„Deutsches Verbände Forum“: Pressemitteilung des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e.V. „Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt die Bestellung eines Hausverwalters verbindlich vor. Aber was muss ein Hausverwalter können? Welche Qualifikationen braucht er? Die nüchterne Antwort lautet: Bisher keine!“

 

„Die Checkliste kann kostenlos auf den Webseiten der Anbieter heruntergeladen werden“:


http://www.ddiv.de/verwaltercheckliste


http://www.vpb.de/vpb-ratgeber.html

 

 

2015-08-31

Was kann auf einen guten Verwalter hindeuten? - 2015-08-31

 

 

2016-05-27

Was nach dem Wohnungskauf auf neue Eigentümer zukommen kann - 2016-05-27

 


 

Wohnungseigentumsgesetz

 

 

„Das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen ist ein echtes Streitverfahren. Das Gericht ist durch die Amtspflicht zur Aufklärung des Sachverhalts nicht verpflichtet, dem substanzlosen unschlüssigen Vorbringen von Antragstellern weiter nachzugehen und die Antragsteller zu befragen oder aufzufordern, zu ihren Anträgen Einzelheiten vorzutragen:“

 

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Inhaltsverzeichnis:

 

Abmahnung - 2013-07-07

 

Das Schiedsgericht in Wohnungseigentumsverfahren - 2013-05-18

 

Außenflächen von Eigentumswohnanlagen sind grundsätzlich erst einmal Gemeinschaftseigentum - 2009-09-15

Glasbausteine sind Gemeinschaftseigentum - 2016-03-23

Befindet sich der Wasserzähler im Keller eines Eigentümers so stellt dies keinen Mangel am Gemeinschaftseigentum dar - 2015-02-08

 

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum - 2013-10-28

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum - 2014-02-07

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer - 2014-02-13

 

Nur nach entsprechender Vereinbarung obliegt den Sondereigentümern die Instandhaltung von Fenstern und Ausgangstüren - 2014-05-16

Bei Übertragung der Fensterinstandsetzung kann die WEG Verwalterbefugnis verlieren - 2014-10-22

 

Verkauf von Gemeinschaftseigentum kann von Wohnungseigentümern verweigert werden -2013-06-15

 

Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum durch Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung - 2014-07-29

Die Eigentümer können Zweckänderung von Teileigentum nicht beschließen - 2014-10-23

Öffnungsklausel in Teilungserklärung erlaubt keinen nachteiligen Änderungsbeschluss ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer - 2014-12-15

Die Auslegung der Teilungserklärung geht vor – 2016-08-05

 

Bauliche Veränderung bewirkt keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum - 2014-06-06

Sonnensegel auf der Penthouse-Dachterrasse ist eine nachteilige bauliche Veränderung - 2014-09-15

Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht zwangsläufig gegen bauliche Veränderungen einschreiten - 2014-10-10

Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken kann eine bauliche Veränderung sein - 2014-12-08

Aufstellen von Findlingen stellt bauliche Veränderung dar - 2015-08-20

Erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand zur Abgrenzung zweier Wohnungen im Sondereigentum - 2015-12-26

Sondereigentumsfähigkeit eines Innenhofs - 2016-06-09

 

Hausordnung - 2014-12-19

Die Gartenpflege ist kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung - 2010-10-17

Ahndung von Verstößen gegen die Hausordnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft - 2016-02-13

 

Hauswartanstellung durch den Verwalter - 2015-04-17

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Art der Gartengestaltung der Wohnungseigentumsanlage beschließen - 2010-09-17

Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Einsetzung eines Gartenausschusses beschließen - 2012-09-07

Kein Beseitigungsanspruch bei Anpflanzungen im Gemeinschaftsgarten ohne beeinträchtigende Wirkung - 2014-05-15

 

Nur normale Gartengestaltung ist durch ein eingeräumtes Sondernutzungsrecht gestattet - 2014-09-04

Sondernutzungsrecht am Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt nicht zur Skulpturenaufstellung - 2013-06-08

Heckenrückschnitt bei Sondernutzungsrecht (Wohnungseigentumsanlage) - 2014-11-08

Einräumung von Sondernutzungsrechten durch teilenden Alleineigentümer - 2016-07-17

Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnungseigentumsanlage - 2016-09-21

Sondernutzungsrecht - 2016-10-02

 

Bei modernisierender Instandsetzung Austausch der Gasheizung bei Reparaturbedürftigkeit möglich - 2009-06-14

Unangemessene Benachteiligung bei Erdgassonderverträgen bei Preisbindung an leichtes Heizöl - 2012-02-24

Versorgung kann entfallen, wenn nach ausreichender Übergangszeit keine Anpassung im Sondereigentum erfolgt - 2012-12-01

 

Betriebskostenverteilschlüssel durch Beschluss mit einfacher Mehrheit verändert werden - 2009-09-02

Eigentümer können mehrheitlich über Umlageschlüssel für Betriebskosten und gemeinschaftliches Sondereigentum beschließen - 2009-09-11

Änderung des Umlageschlüssels nicht möglich bei ungerechtfertigter Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer - 2012-11-25

Radikaler Umlagewechsel scheiterte - 2014-04-04

Rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nicht immer möglich - 2014-08-02

Eine Abänderung in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Mehrheitserfordernisse ist in der Regel nicht möglich - 2014-09-06

 

Neubegründung nicht erfüllter Zahlungsverpflichtungen nicht möglich - 2012-05-27

Kostentragungsbefreiungen können nicht aufgehoben werden - 2012-09-14

Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers besteht bis zum rechtsgültigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens - 2015-09-01

 

Legionellenuntersuchungskosten müssen sämtliche Wohnungseigentümer zahlen - 2014-11-16

Wenn sich Legionellen im Trinkwasser befinden muss die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln - 2015-01-27

Legionellen im Trinkwasser einer Wohnungseigentumsanlage - 2015-12-03

Überprüfung der Trinkwasseranlage auf Legionellen muss durch Eigentümergemeinschaft erfolgen - 2016-08-20

 

Für die Eigentümerversammlung gilt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit - 2009-11-15

Teilnahme von Mietern an Wohnungseigentümerversammlungen nicht zuzulassen - 2010-04-04

Anwesenheit Dritter in der Wohnungseigentümerversammlung muss gerügt werden, sonst Verzicht auf Grundsatz der Nichtöffentlichkeit - 2016-05-24

Wohnungseigentümerversammlungen sind grundsätzlich nicht öffentlich - 2013-12-03

 

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung bei Teilnahme nichtberechtigter Personen nicht zwangsläufig nichtig - 2012-05-19

Nach Ausschluss eines Wohnungseigentümers gefasste Beschlüsse können nichtig sein - 2016-05-02

 

Ausführungen in einem Urteil über Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 2010-04-17

Ein der deutschen Sprache eingeschränkt kundiger Wohnungseigentümer darf sich eines Dolmetschers bedienen - 2013-06-09

Die Wohnung des Verwalters ist für die Durchführung einer Eigentümerversammlung möglicherweise ungeeignet - 2014-06-16

Zeitpunkt der Eigentümerversammlung ist nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange sämtlicher Wohnungseigentümer zu bestimmen - 2015-07-26

Beschlussunfähigkeit durch Verlassen der laufenden Wohnungseigentümerversammlung - 2015-11-18

Ein Wohnungseigentümer der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt darf selbst nicht an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen - 2016-02-27

„Spontane Zusammenkünfte“ können eine Wohnungseigentümerversammlung sein - 2016-05-30

 

Vertretungsvollmacht muss in der Wohnungseigentümerversammlung im Original vorgelegt werden - 2013-02-26

Einsichtsrecht in die Vollmachten der Wohnungseigentümerversammlung - 2015-05-06

Originalvollmacht muss vom Vertreter vorgelegt werden können - 2015-09-06

 

Allumfassende Vollmacht für den Verwalter des Wohnungseigentums ist unzulässig - 2015-03-22

Mögliche Ungeeignetheit des Verwalters bei fehlender Neutralität - 2015-07-31

Keine Ersatzvornahme - 2016-10-25

 

Maulkorb für Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung statthaft - 2010-11-06

Mehrere Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers können nur bei Anwesenheit in der Versammlung einheitlich abstimmen - 2012-05-28

Jeder Wohnungseigentümer kann die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen - 2009-09-04

Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes - 2016-05-14

Wohnungseigentümerversammlung im Dezember ist unzumutbar - 2011-05-11

Keine generelle Redezeitbeschränkung auf Eigentümerversammlungen auf drei Minuten - 2014-09-22

Vor einer Eigentümerversammlung sind alle Wohnungseigentümer über alle wesentlichen Beschlusspunkte zu informieren – 2016-07-06

 

Bei Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat muss auch der Verwalter geladen werden - 2012-11-17

Für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist ein Richter zuständig - 2014-01-24

Eventualversammlung - 2015-04-16

Eigentümerversammlung als Fortsetzungsversammlung - 2015-05-07

 

Unterlassung der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, zu der vom Verwaltungsbeirat eingeladen worden war - 2012-11-04

Ergangene Beschlüsse einer durch ein Verwaltungsbeiratsmitglied einberufenen Wohnungseigentümerversammlung sind erst nach Anfechtungsklage unwirksam - 2012-11-21

Zwei Personen als Beirat entsprechen in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung - 2012-11-22

Empfehlungen des Verwaltungsbeirats muss nicht gefolgt werden - 2013-12-09

 

Vorgaben des Verwaltervertrages durch Wohnungseigentümergemeinschaft bei Aushandlung durch Verwaltungsbeirat - 2013-08-07

Eckpunkte des Verwaltervertrags müssen bereits bei Verwalterbestellung geregelt werden - 2015-04-11

Verwaltererstbestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens für drei Jahre - 2016-06-03

 

Bei Stimmrechtsausschluss eines Eigentümers sind in der Regel sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung ungültig - 2011-04-10

Stimmrechtsverbot - 2013-09-22

Stimmverbot des Klägers bei Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rechtsstreit - 2014-03-22

Stimmrechtsausschluss bei fehlendem Vollmachtsnachweis - 2015-05-08

Hausverbot eines Wohnungseigentümers auf einer Eigentümerversammlung - 2015-08-01

Bei unzulässigem Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung sind die Beschlüsse nichtig - 2016-02-26

Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung kann unzulässig sein - 2011-06-17

Endgültiger Ausschluss von der Wohnungseigentümerversammlung kann unzulässig sein - 2016-09-13

 

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durch Telefonkonferenz sind rechtlich nicht verbindlich - 2011-04-11

Bruchteilstimmen für neue Eigentümer - 2012-06-27

Bei schriftlicher Abstimmung kann die abgegebene Stimme nach Eingang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden - 2012-10-02

Stimmenthaltungen in der Wohnungseigentümerversammlung - 2014-05-01

Anzahl der Ja-Stimmen muss die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigen - 2014-05-02

 

Keine Verlegung des Orts der Eigentümerversammlung durch einzelne Wohnungseigentümer - 2012-02-23

 

Einzelne Wohnungseigentümer müssen für die Kommunalabgaben der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft haften - 2009-08-28

Ein Ersteigerer muss genau ab seinem Eigentumserwerb alle Abschläge einer Sonderumlage zahlen - 2010-06-02

 

Ist die Teilungserklärung gemessen an der neuen Rechtslage wirksam, dann geht die Teilungserklärung vor - 2009-09-01

 

Abstimmung im Wege des Umlaufverfahrens möglich, wenn unmissverständlich klargestellt wird, dass es um eine Abstimmung mit allen Konsequenzen handelt - 2010-02-27

Umlaufverfahren - 2015-09-14

 

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen bestimmte Punkte auf die Tagesordnung zu setzen - 2012-04-03

Mitglieder von Eigentümergemeinschaften müssen vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden - 2011-04-01

Die Eigentümerversammlung soll im näheren Umfeld der Wohnanlage stattfinden - 2010-02-25

 

Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren - 2009-08-20

Veränderung des Sondereigentums ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer möglich - 2014-01-13

Keine Bestätigungen zur Unbedenklichkeit erforderlich bei Umbaumaßnahmen im Sondereigentum - 2015-03-22

Streit über Zuordnung des Sondereigentums an einem Keller - 2015-08-25

Keine Kontrolle von Baumaßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft - 2016-05-17

 

Bodenbelag in der Eigentumswohnung - 2015-03-04

 

Baumängel an den Fenstern seiner Eigentumswohnung muss der Sondereigentümer beseitigen - 2014-10-18

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu im Sondereigentum stehenden Heizkörpern ist nichtig - 2011-11-16

Sondereigentum an Raum außerhalb der Eigentumswohnung möglich, wenn durch Teilungserklärung zugewiesen - 2012-11-23

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden - 2013-04-02

Kein Sondereigentum an Grundstücksflächen - 2015-03-09

Beschlüsse zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum können von den Wohnungseigentümern gefasst werden - 2015-04-09

 

Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft - 2016-03-24

 

Verwirkung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Unterlassung langjähriger zweckwidriger Nutzung - 2015-06-07

Abweichende Nutzung wird durch Nichtbeanstandung legalisiert - 2014-08-30

 

Gemeinschaftsbeschluss zur Anbringung von Rauchmeldern ist eine allgemeine Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums - 2012-04-03

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Einbau von Rauchmeldern stellt keinen unzulässigen Eingriff in das Eigentum dar - 2012-12-25

Beschluss zum Einbau von Rauchwarnmeldern möglich wenn Landesrecht entsprechende Pflicht vorsieht - 2013-07-02

 

Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch entsprechenden Beschluss die Haltung von Hunden und Katzen untersagen - 2011-10-10

Anleinpflicht für Hunde in einer Wohnungseigentumsanlage - 2013-05-05

Leinenpflicht für Hund in gemeinsamem Garten - 2014-04-25

Hundehaltung auf Gemeinschaftsflächen - 2014-11-11

Maulkorb für aggressiven Hund und kein urinieren im Gemeinschaftsgarten - 2015-07-16

 

Beschluss über Leinenzwang für Katzen zulässig - 2012-11-17

Leinenzwang für Katzen - 2015-09-07

 

Leinenzwang für Hunde kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden - 2015-07-13

 

Bei einem Kaninchengehege von ca. einem Prozent der gesamten Gartenfläche ergibt sich für die anderen Eigentümer kein Nachteil - 2010-10-16

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Beförderung von Tieren im Aufzug nicht verbieten - 2013-05-23

Bei Tierfutterauslegung zur Anlockung von Wildkatzen kann die Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung klagen - 2013-12-26

Taubenfütterung - 2016-09-22

 

Rückschnitt, weil die Störung vom Sondernutzungsrecht ausgeht - 2010-10-09

Beschneidung von Bäumen der Wohnungseigentumsanlage nicht immer möglich - 2012-06-23

 

Kein Vergleichsangebot erforderlich im Bereich des Mindesthonorars nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - 2009-09-12

Vorlage von Vergleichsangeboten bei Instandsetzungsarbeiten - 2015-08-17

Beschluss zur Instandhaltung erst wenn endgültiges Angebot vorliegt - 2016-02-28

 

Keine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft bei Verschulden eines Eigentümers - 2009-10-03

Keine Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft, wenn die Kosten die Erwartung nach Auftragserteilung durch den Verwalter kräftig übersteigen - 2012-08-19)

Auch wenn der Maßnahme nicht zugestimmt wurde muss der Wohnungseigentümer die anteiligen Kosten tragen - 2015-02-01

Kosten für ein gemeinschaftliches Fest sind nicht von den Wohnungseigentümern zu tragen - 2015-05-05

Beschluss nicht ausreichend für Kostentragungspflicht - 2016-02-08

 

Beschlüsse zu Sonderumlage und Wirtschaftsplan können durch Zweitbeschluss ersetzt werden - 2014-06-01

Sonderumlage für abgerechnete und bereits bezahlte Maßnahmen - 2015-05-18

 

Selbst bei einem erfolgreich angefochtenen Beschluss müssen die Kosten für durchgeführte Maßnahmen mit getragen werden - 2012-03-10

Kein Unterlassungsanspruch zur Verhinderung rechtswidriger Beschlüsse - 2016-08-19

 

Fenster in Eigentumswohnungen sind Gemeinschaftseigentum - 2012-05-22

Regelung der Übernahme der Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster in der Teilungserklärung kann nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden - 2013-04-18

Vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft - 2014-04-14

 

Keine Kostenerstattung bei eigenmächtigem Fensteraustausch - 2012-08-07

Erstattung notwendiger Kosten bei eigenmächtiger Sanierung nur ausnahmsweise - 2016-01-29

Kein Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung von Sondereigentum durch die Gemeinschaft“ – 2016-07-24

 

Privatsphäre verletzt - 2010-05-16

 

Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz bei Begründung von Sondernutzungsrechten für teilenden Eigentümer - 2012-05-26

Zustimmungsbedürfnis bei Neubegündung von Sondernutzungsrechten - 2014-05-04

WEG-Beschluss zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist unwirksam - 2014-10-03

Kein Sondernutzungsrecht für sämtliche Zugänge zu einer fremden Eigentumswohnung - 2015-09-25

 

Bestellte Baulast an Hotelgrundstück geht durch Begründung von Wohnungseigentum nicht unter - 2012-05-229

Rechtliche Unterteilung des Wohnungseigentums ohne Verwalterzustimmung möglich - 2013-11-26

Unterteilung eines Wohnungseigentums - 2015-04-10

 

Nachträglicher Balkon bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer - 2009-11-22

Beschluss zum Balkonanbau mit qualifizierter Mehrheit möglich - 2011-09-14

Der nachträgliche Anbau von Balkonen zählt zu den gravierendsten Veränderungen - 2009-12-29

Balkonbrüstung kann auch Gemeinschaftseigentum sein - 2010-02-02

 

Nachträglicher Balkonsichtschutz ist bauliche Veränderung - 2010-05-22

Wenn Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehören zahlen bei einer Sanierung alle - 2010-06-06

Instandhaltung gemeinschaftlicher Anteile des Balkons müssen vom nutzenden Eigentümer übernommen werden - 2012-12-16

Auch bei einer laut Teilungserklärung geregelten Duldungspflicht müssen bauliche Veränderungen einstimmig beschlossen werden - 2014-01-12

 

Abmahnung für Sex auf dem Balkon - 2011-08-22

Verhalten von Wohnungseigentümern muss dem unter zivilisierten Menschen üblichen Anstand entsprechen - 2012-06-24

Entsorgung von Asche und Zigarettenkippen nach unten über den Balkon kann 100 Euro für jeden Vorgang kosten - 2013-08-23

 

Hoch an der Fassade angebrachte Lichterketten stellen eine von der Gemeinschaft zu genehmigende bauliche Veränderung dar - 2011-12-12

Treppenlift stellt bauliche Veränderung dar - 2012-11-28

Loggiaumbau zum Wintergarten bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer - 2013-05-12

Das Anbringen von Parkbügeln stellt eine bauliche Veränderung dar - 2013-07-22

Änderungen des Erscheinungsbildes gehören zu den baulichen Veränderungen - 2013-11-28

Sandkasten und Schaukel sind bauliche Veränderung - 2015-02-21

Fenster und Lichtspots sind genehmigungspflichtige bauliche Veränderungen - 2016-08-01

 

Rückbau bei ungefragten baulichen Veränderungen auch nach längerer Zeit - 2010-05-23

Entfernung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung - 2014-03-09

Eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer - 2014-03-31

Nach Verjährung des Rückbauanspruchs kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten beseitigen - 2015-04-06

 

Nachhaltige Eingriffe bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer - 2010-05-24

Keine Rechte zu Veränderungen ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer - 2013-09-06

Zustimmungspflicht für Naturheilpraxis in Eigentumswohnung - 2015-03-21

 

Gebrauchswerterhöhung durch optische Veränderung - 2013-02-08

 

Baumfällen in einer Wohnungseigentumsanlage kann eine bauliche Veränderung sein - 2013-11-20

Astbruch ein hinzunehmendes Lebensrisiko - 2014-03-30

Baumfällung – 2016-07-23

 

Der Sicherheit dienende Bestandteile können kein Sondereigentum sein - 2010-09-03

Balkontürschwellen sind kein Sondereigentum - 2012-03-24

Zuständigkeit für den zweiten Rettungsweg - 2014-10-19

 

Klimaanlage überschritt zumutbares Maß an Geräuschbelästigung - 2010-09-18

Wohnungseigentümergemeinschaft kann nächtliches Baden und Duschen verbieten - 2013-03-07

 

Wiederherstellung stillgelegter Gemeinschaftsschornsteine zulässig - 2012-04-05

Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung ist maßgeblich für die DIN-Norm des Schallschutzes - 2012-11-20

Ermittlung des Trittschallwerts im Wohnungseigentum - 2014-08-22

 

Integrierung einer Videokamera in die Klingelanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter bestimmten Voraussetzungen - 2011-08-04

Unterlassungsanspruch bei Befürchtung von konkreter Überwachung durch installierte Kamera - 2012-05-18

Videokamera möglich wenn berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft überwiegt u. Schutzbedürfnis des Einzelnen gewahrt wird - 2013-07-24

Eine am Balkon angebrachte funktionsunfähige Kameraattrappe muß nicht entfernt werden - 2014-04-24

 

Eine elektrisch betriebene Klimaanlage ist grundsätzlich eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung - 2011-05-05

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar - 2014-02-08

 

Regelungen zur Haustürschließung sind ausschließlich Sache der Wohnungseigentümer - 2009-11-21

Haustüren dürfen nachts nicht verschlossen, nur geschlossen sein - 2015-06-27

 

Wohnungseigentümer haben gegenüber dem Verwalter einen Anspruch, relevante Abrechnungsbelege einsehen zu dürfen oder in Kopie zu erhalten - 2010-02-25

Kein uneingeschränktes Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen - 2013-08-05

Belegeinsicht am Hauptsitz für Mieter unzumutbar - 2015-04-23

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters - 2016-07-15

 

Erbin des Verwalters kann nicht zur Wiederbeschaffung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden - 2014-08-09

 

Wiederbestellung des Verwalters bei nachgewiesenen Pflichtverletzungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung – 2015-01-02

Keine Verjährung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung - 2016-07-16

 

Es liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters vor wenn dieser einen anfechtbaren Beschlussantrag zur Abstimmung stellt - 2015-03-24

Bei Beschlüssen in Wohnungseigentümerversammlungen darf auf andere Dokumente verwiesen werden - 2016-07-04

 

Keine Ansprüche gegen den Geldempfänger bei unberechtigten Verfügungen des Verwalters - 2012-03-19

Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich für sie nachteilige Überweisungen des Verwalters zurechnen lassen - 2014-03-13

 

Reptilienzoo nicht zulässig - 2009-09-13

Es ist den Nutzern zumutbar, Schuhe mit harten Absätzen auszuziehen - 2010-05-19

 

Sondernutzungsflächen, die einem Einzelnen zugewiesen sind, sind wie Eigentum zu behandeln - 2009-11-25

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch verneint - 2011-03-11

Bei der möglichen Nutzung kommt es auf die Festlegung in der Teilungserklärung an - 2011-12-02

Hobbyraum darf nicht ständig zu Wohnzwecken genutzt werden - 2012-08-30

 

Laut Teilungserklärung „Laden“ berechtigt nicht zum Betrieb als Gaststätte - 2015-04-1

„Laden“ als Teileigentumseinheitsbezeichnung steht dem Betrieb als Speisegaststätte nicht entgegen - 2015-05-14

Öffnungszeiten einer Gaststätte in der Wohnungseigentumsanlage - 2015-04-28

 

Teilung der Anwaltskosten durch die Miteigentümer - 2008-11-06

Beauftragung eines Anwalts auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss möglich - 2011-05-04

Keine Überwachung durch den Verwalter der für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätigen Anwälte - 2015-04-07

Kosten für einen Rechtsanwalt für einen als Streithelfer beitretenden Verwalter sind nicht zu erstatten - 2015-12-18

 

Verjährungsfrist für die Beseitigung von Baumängeln - 2009-11-24

Verjährungsfrist für Forderungen aus Wohneigentum - 2009-11-23

Wegen gesteigerter Treuepflicht keine Berufung auf Verjährung und Verwirkung - 2009-06-16

 

Zuständigkeit des zentralen Berufungsgerichts im wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsstreit – 2016-01-25

Rechtsstreit über Sondereigentum ist keine WEG-Sache - 2016-03-17

 

Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung - 2012-07-16

Verpflichtung für abberufenen Verwalter zur Erstellung der Jahresrechnung - 2012-08-15

Unwirksame Jahresabrechnung hat Rückzahlungsanspruch zur Folge - 2013-05-06

Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung ist ungültig bezüglich der Einzelabrechnungen bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung - 2013-06-18

In der Jahresrechnung sind geringfügige Fehler hinzunehmen - 2013-09-21

Die Prüfung der Jahresabrechnung muss dem Wohnungseigentümer vor dem Beschluss möglich sein - 2014-02-03

Jahresabrechnung muss Gesamteinnahmen, Anfangs- und Endkontostände enthalten - 2014-04-05

Jahresabrechnung muss ohne Hinzuziehung eines fachkundigen Dritten verständlich sein - 2014-11-02

Bei fehlender Auflistung von Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Abrechnung ungültig - 2014-12-01

Ein- und Ausgaben müssen in einer Jahresabrechnung in tatsächlicher Höhe erkennbar sein - 2015-02-09

In einer Jahresrechnung müssen alle Gesamtausgaben und Gesamteinnahmen erfasst sein - 2015-02-14

Aus einer jahrelang abweichenden Verwendung eines Kostenverteilerschlüssels folgt keine Änderung - 2015-08-18

Die vom Verwalter vorgelegte Jahresrechnung muss nicht fehlerfrei sein - 2015-10-04

Kein Zahlungsanspruch ohne Beschluss - 2016-05-15

 

Klagefrist ist gewahrt, wenn bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Liste der Wohnungseigentümer bei Gericht eingereicht wird - 2011-05-09

Verwalter muss bei Beschlussmängelklage aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen - 2013-02-09

Wahrung der Klagefrist bei Verzögerungen bei Gericht - 2012-03-08

Bei Anfechtung von Beschlüssen keine verbindliche Höchstfrist für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses - 2013-02-25

Klagezustellung im Anfechtungsverfahren - 2013-07-25

Aussetzung eines Beschlussanfechtungsverfahrens bei Tod eines Eigentümers - 2013-11-13

Keine einstweilige Verfügung gegen vom abgewählten Verwalter einberufene Wohnungseigentümerversammlung - 2015-04-24

Vorschuss für potentielle anwaltliche Vertretung für mögliche Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen - 2015-06-08

Bei zwei Varianten einer Komplettsanierung keine gerichtliche Beschlussersetzung - 2015-10-05

Individualklage auf Durchführung eines Gemeinschaftsbeschlusses gegen den Verwalter ist nicht möglich - 2016-11-08

 

Streitwertberechnung – Klage gegen „übrige Wohnungseigentümer der WEG“ kann ausreichend sein - 2016-03-12

Hausgeldklage gegen Gesellschafter ist Wohnungseigentumssache - 2016-03-15

 

Das Vertrauen in den Verwalter ist im Zweifel 1.000 Euro wert - 2016-05-16

Streitwert in WEG-Sachen - 2016-06-02

 

Beschlussanfechtung ohne Benennung der beklagten Partei - 2013-08-04

Fehlerhafte Parteibezeichnung bei Klage der WEG - 2016-03-07

 

Kostenzuordnung einer Entziehungsklage bei einer aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft - 2013-12-11

Anfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümervers. ist auch dann möglich wenn die Zustimmung ausdrücklich erklärt wurde - 2013-12-07

Beantragung der Beschlussfassung durch eine Entscheidung des Amtsgerichts - 2014-02-12

Einklagen von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer - 2014-02-29

Keine aufschiebende Wirkung bei Beschlussanfechtung - 2014-09-14

Aufhebung eines amtsgerichtlichen Urteils wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot - 2014-09-16

Auslegung des Klageantrags durch das Gericht - 2015-03-16

 

Baunachbarrechtliche Klage gegen eine Baubehörde durch einzelnen Wohnungseigentümer möglich - 2012-04-10

Kein Anspruch auf Maßnahmen von Behörden gegen einen anderen Eigentümer der Gemeinschaft auf Verlangen eines anderen Eigentümers - 2012-06-26

Einzelner Wohnungseigentümer kann nicht gegen Abstandsflächenverstoß vorgehen wenn dies das Gemeinschaftseigentum betrifft - 2015-08-22

 

Verweigerung der Verwalterzustimmung beim Verkauf - 2010-03-01

Klage auf Zustimmung zum Verkauf gegen Wohnungseigentümer, wenn diese die Veräußerung ablehnten - 2012-03-09

Hausgeldschulden sind kein Grund für den Verwalter die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern - 2009-11-27

Verwalterzustimmung für Eigentumsübertragung auch bei ehemaligen Ehepartnern erforderlich - 2012-08-22

Keine Verwalterzustimmung bei Übertragung des Wohneigentums von Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben - 2012-12-23

Für die Zustimmung zur Veräußerung ist der Verwalter zuständig der zum Zeitpunkt des Kaufvertrag bestellt war - 2013-04-10

Verwalter muss bei Eigentümerwechsel mit Nachweis in geeigneter Form informiert werden - 2013-06-14

Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung durch die Wohnungseigentümer - 2015-11-19

Verweigerung der Zustimmung bei Veräußerung des Wohnungseigentums - 2015-12-15

Werdender Wohnungseigentümer - 2016-03-13

 

Veräußerung oder Verkauf - 2013-10-16

Fortdauer der Verwalterzustimmung bei Wohnungsverkauf - 2013-10-17

Rücktritt des Verwalters von erteilter Zustimmung zur Veräußerung - 2013-11-19

Bonitätsprüfung des Erwerbers einer Eigentumswohnung durch den Verwalter - 2014-12-22

Zustimmung des Verwalters einer WEG-Anlage zu einer beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums - 2015-08-26)

Weiterverkauf durch werdenden Wohnungseigentümer - 2015-10-16

Aufheben einer Veräußerungsbeschränkung - 2015-12-19

 

Schenkung ist kein Verkauf - 2011-05-06

Arglistige Täuschung wenn die genannte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht - 2011-06-18

Rückabwicklung des Verkaufs wegen Sittenwidrigkeit - 2012-08-14

Vorvertragliche Aufklärungspflicht über das Bestehen nachbarlicher Streitigkeiten - 2014-12-08

Kauf gebrauchter Eigentumswohnung - 2015-08-31

Verkauf überteuerter Eigentumswohnungen - 2015-10-15

Kaution des Mieters - 2015-12-24

 

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum auch aus vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil heraus möglich - 2013-06-12

 

Vorratsbeschluss für Vertretung des Verwalters durch den Beirat - 2009-06-15

Der Verwalter haftet in der Regel nicht für die Bezahlung einer Handwerkerrechnung - 2010-03-02

Vorgehen gegen säumige Wohnungseigentümer nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft - 2011-12-11

 

Ausschluss des Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter - 2012-04-23

Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter - 2016-04-13

Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters - 2016-06-01

 

Verwalter hat allgemein nicht das Recht Eigentümerbeschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen - 2009-09-10

Fehlerhafte Beschlüsse müssen vom Verwalter umgesetzt werden - 2012-08-05

Langjährige Verträge müssen von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden - 2012-12-12

 

Weitervergabe von Leistungen gemäß Verwaltervertrag entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung - 2010-05-24

Keine Beendigung des Verwaltervertrages durch die Verschmelzung juristischer Personen - 2014-04-15

 

Kernaufgaben dürfen vom Verwalter nicht vollständig delegiert werden - 2013-02-10

Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar - 2012-07-13

 Verwalterhaftung kann beschränkt sein - 2013-11-15

 

Verwalterkündigung wegen Nichtaufnahme ungünstiger Entscheidungen in die Beschlusssammlung - 2013-11-18

Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind unverzüglich vom Verwalter in die Beschlusssammlung einzutragen - 2014-02-10

 

Ermittlung von Ursache und Umfang bei Schäden am Gemeinschaftseigentum ist Verwalteraufgabe - 2012-09-29

Pflicht zur Kontrolle und Instandhaltung der Dachkonstruktion liegt beim Verwalter - 2013-11-22

Kompetenzverlagerung der Instandsetzung und Instandhaltung auf den Verwaltungsbeirat - 2015-02-07

 

Unterlassen der Einleitung von Maßnahmen zur Ursachenfeststellung bei Schimmelbildung im Sondereigentum durch den Verwalter - 2014-11-06

Anspruch auf Beseitigung an die Wohnungseigentümergemeinschaft bei zu schwacher Wärmedämmung und daraus resultierender Schimmelbildung in einer Wohnung - 2015-07-14

 

Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern - 2013-11-03

Beeinträchtigter Eigentümer eines Nachbargrundstücks muss Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen die verantwortliche Eigentümergemeinschaft richten - 2014-07-24

 

Beendigung eines Vertrages mit einem Eigentümer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft - 2013-02-13

Vorlage einer Vollmacht bei Kündigung eines Vertrages durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 2014-04-01

 

Der Verwalter muss einige Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs eine detaillierte Abrechnung vorlegen - 2010-08-12

Beschluss zur Hausgeldabrechnung mit Vorbehalt von möglichen Änderungen darf nicht beschlossen werden - 2012-06-19

Gesamte Hausgeldabrechnung nicht zwangsläufig rechtswidrig bei falschem Verteilungskostenschlüssel der Verwaltungskosten - 2012-08-09

Abweichungen von der Verpflichtung zur sofortigen Auszahlung eines Hausgeldguthabens unter gewissen Voraussetzungen möglich - 2012-11-19

Die Jahresrechnung ist rechtswidrig wenn Hausgeldeinnahmen fehlen - 2016-03-06

 

Abrechnungsspitze geht zu Lasten des aktuellen Eigentümers - 2013-05-11

Reserve zur Deckung der laufenden Kosten ist zwingend erforderlich - 2013-09-04

Guthabenauskehrung an Wohnungseigentümer nur als Ergebnis der Einzelabrechnung - 2014-08-01

 

Hausgeldzahlungen nur auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-02-16

Führung eines Treuhandkontos zur Hausgeldverwaltung ist in der Regel unzulässig - 2015-05-22

„Der Verwalter ist verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten“ - 2016-06-01

Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder - 2015-05-23

WEG-Verwalterkonto ist ein treuhänderisch angelegtes Bankkonto - 2016-04-18

 

Änderung des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes - 2013-07-29

 

Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu einen Antrag auf Abberufung eines unfähigen Verwalters zu stellen - 2012-02-26

Vereinbarungen zur Abberufung des Verwalters - 2014-04-29

Wichtiger Grund zur fristlosen Verwalterabberufung ohne vorherige Abmahnung - 2016-03-10

Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Bestellung oder Abberufung des Verwalters - 2013-01-11

Bei Durchführung nicht dringlicher Verkehrssicherungsmaßnahmen ohne Eigentümerbeschluss ist Abberufung des Verwalters möglich - 2013-06-30

Einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters verlangen, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint - 2013-07-04

 

Erteilte Einzugsermächtigung für den Verwalter erlischt bei dessen vorzeitiger Abberufung aus besonderem Grund - 2012-09-13

Die Einzugsermächtigung für Hausgeld darf vom Verwalter gekündigt werden - 2016-05-08

 

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben - 2012-03-03

 

Betitelung als Querulant durch den Verwalter stellt eine Beleidigung dar die dessen Wiederwahl entgegensteht - 2012-04-09

„Querulant“ nicht schadenersatzpflichtig - 2013-01-12

Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten - 2012-06-28

 

Keine Kreditaufnahme durch den Verwalter ohne Eigentümerbeschluss - 2011-11-05

Darlehnsaufnahme durch den Verwalter nur bei einstimmigem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung - 2011-12-16

Keine Reparaturfinanzierung am Gemeinschaftseigentum durch Darlehnsaufnahme der Eigentümergemeinschaft - 2012-08-17

Keine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss - 2012-11-29

Finanzierungsbeschluss bei kostenintensiven Maßnahmen - 2013-07-01

Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen - 2015-10-25

 

Wirtschaftsplan muss für ein Kalenderjahr erstellt werden - 2009-11-26

Der Beschluss einen abgelaufenen Wirtschaftsplan fortgelten zu lassen ist nicht nichtig - 2013-07-25

Künftige Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer müssen im Gesamtwirtschaftsplan nicht ausgewiesen werden - 2013-09-10

Wirtschaftsplan und Abrechnung – (2015-03-14)

Aufstellung eines Wirtschaftsplans - 2015-08-09

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Mittel gegen Beschlussanfechtungsklagen im Wirtschaftsplan einstellen - 2014-12-13

Anfechtung des Wirtschaftsplans - 2015-12-12

 

Für eine Nachzahlungsdifferenz haftet der neue Eigentümer - 2012-06-25

 

Nicht nur der Verwalter kann die Themen der Tagesordnung festlegen - 2009-11-28

 

Sonderumlagen alter Verbindlichkeiten gehen nicht zu Lasten neuer Eigentümer - 2009-12-04

Beschlüsse der Wohnungseigentümer werden in einer Versammlung gefasst - 2009-12-04

 

Nur ein Beschluss kann angefochten werden - 2010-03-08

Auch bei geringfügiger Benachteiligung ist die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft möglich - 2012-02-18

Alleinige Anfechtung durch Bruchteilseigentümer im Wohnungseigentumsrecht möglich - 2012-04-18

Nachträgliche Anfechtung nicht möglich bei vorheriger Zustimmung - 2012-06-21

Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung nur wirksam bei ordnungsgemäßer Verkündung - 2013-02-05

Nur in einer Gefahrenlage darf der Verwalter von gefassten Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft abweichen - 2013-03-02

Ungültigkeit eines unklaren Beschlusses der Eigentümergemeinschaft - 2013-11-25

Beschlüsse zur Geschäftsordnung in einer Eigentümerversammlung können nicht angefochten werden - 2016-06-11

 

Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung bei irrtümlicher Nichteinladung eines Wohnungseigentümers sind anfechtbar - 2012-09-10

Versäumte Einladungsfrist ist ein formeller Mangel - 2015-04-05

Wohnungseigentümer muss aktuelle Anschrift dem Verwalter mitteilen - 2013-09-08

 

Im Einzelfall Gebrauchsregelung für im Sondernutzungsrecht stehende Gemeinschaftsfläche möglich - 2009-12-12

Eigentumswohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden - 2010-03-10

Keine Beschlusskompetenz gegen die Vermietung zu Ferienzwecken von einer Woche oder weniger als sieben Tagen - 2013-10-07

 

Vermietung von Eigentumswohnungen an Asylbewerber ist zulässig - 2016-03-18

Einstweilige Verfügung gegen Vermietung einer Eigentumswohnung an Asylbewerber nicht möglich - 2016-05-04

 

Eine Eigentümergemeinschaft kann einem störenden Besucher nicht einfach Hausverbot erteilen - 2009-12-13

Hausverbot gegen Gäste eines Wohnungseigentümers nicht wirksam - 2012-02-26

Vor Erteilung eines Hausverbots durch die Wohnungseigentümergemeinschaft müssen vorher mildere Mittel Anwendung finden - 2013-06-06

Unzumutbares Verhalten als Eigentümer und daraus folgender Entzug des Wohnungseigentums begründen später kein Hausverbot - 2016-01-14

 

Nutzung von Gemeinschaftsflächen - 2010-01-28

Kfz-Stellplatz der Wohnungseigentumsanlage dient zu vorübergehenden Abstellen zugelassener Kraftfahrzeuge - 2010-04-09

Wer darf in einer Eigentümergemeinschaft über die Nutzung des gemeinschaftlichen Parkplatzes entscheiden? - 2010-06-19

Unterlassungsanspruch der Stellplatznutzung geht nicht auf den Erwerber über - 2014-10-24

Auf Kfz-Stellplatz laut Teilungserklärung dürfen zugelassene Fahrzeuge abgestellt werden - 2015-08-19

Stellplatznachforderung geht zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft - 2016-11-03

 

Wohnungseigentümer dürfen bestimmen an welcher Stelle die Parabolantenne angebracht wird - 2010-05-20

Kein Anspruch auf zusätzlicher Anbringung einer Parabolantenne - 2013-11-17

Verbot der Aufstellung von Parabolantennen auf dem Balkon generell nicht möglich - 2014-10-02

 

Dem Wohnungseigentümer kann nicht vorgeschrieben werden wann die Fensterrollläden herunterlässt - 2011-05-08

 

Aufzugskosten nach Geschosshöhe - 2010-01-29

Aufzugskosten sind auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen - 2015-03-06

 

Beteiligung an der Treppenhausbeleuchtung - 2011-10-15

 

Die schärfere Energieeinsparverordnung der EU ist hierzulande bereits weitestgehend umgesetzt - 2009-12-02

Altbau-Besitzer sind von neuen EU-Energiesparvorgaben nicht betroffen - 2009-12-03

Druck auf einen zahlungsunwilligen Mieter - 2010-01-15

Die Eigentümergemeinschaft haftet für ihre Schulden - 2010-01-25

 

Musiker, die zuhause musizieren, müssen sich an die gesetzlichen Ruhezeiten halten - 2010-02-03

Musizieren in der eigenen Wohnung ist Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens und Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage - 2010-10-15

Verpflichtung zu mehr Ruhe - 2010-05-21

Beeinträchtigung beim Trittschall ausgehend vom Wert zum Zeitpunkt der Baumaßnahme - 2012-05-18

 

Die Wohnungseigentümer legen die Einzelheiten einer baulichen Maßnahme fest - 2015-08-15

Beschlussverfahren bei baulicher Maßnahme erforderlich - 2015-08-16

 

Das Wohnungseigentum kann entzogen werden, wenn der Hausgeldrückstand des Wohnungseigentümers drei Prozent vom Einheitswert ausmacht - 2010-02-11

Sperrung der Stromzufuhr durch die Eigentümergemeinschaft bei Hausgeldrückstand - 2012-08-18

 

Auf „Übrige Eigentümer“ lautender Vollstreckungstitel nicht ausreichend für Eintragung einer Zwangshypothek - 2013-06-11

Vollstreckungstitel nicht erforderlich wenn Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung betreibt - 2016-05-29

 

Entzug des Wohnungseigentums nur nach vorheriger präzise gefasster Abmahnung - 2011-09-12

Zwingende Voraussetzung für eine Entziehungsklage ist die vorherige Abmahnung - 2012-03-07

 

Grund zum vorzeitigen Abberufen eines WEG-Verwalters - 2010-02-12

Wohnungseigentümern steht Beurteilungsspielraum bei der Abwahl des Verwalters zu - 2012-04-12

 

Informationen über Vertragsangebote zur Verwalterwahl - 2013-11-24

Unzulässige Stimmrechtsmajorisierung eines WEG-Beschlusses zur Verwalterwahl der eigenen Ehefrau - 2015-01-21

Verwalterwahl zur Neubestellung ist ohne Alternativangebote unzulässig - 2015-02-06

Nichtigkeit einer Verwalterwahl und Unwirksamkeit eines zwischen Beirat und Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages - 2015-07-29

Nach angefochtener Erstbestellung eines Verwalters sind drei Angebote erforderlich - 2016-07-05

 

Allenfalls im Vertrag nicht aufgeführte Leistungen könnten später extra bezahlt werden - 2010-02-23

Angemessene Reaktion auf Problemfälle - 2010-02-24

Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich - 2012-03-11

 

Streitwert bei Verwalternichtentlastung oder -entlastung - 2011-10-12

Streitwert muss 600 EUR übersteigen um berufungsfähig zu sein - 2012-10-27

Streitwert einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage - 2013-07-04

Streitwert für die Herausgabe einer Eigentümerliste - 2013-11-16

Streitwert bei einer WEG-Beschlussanfechtungsklage - 2014-12-02

Streitwert einer Jahresabrechnung? - 2015-02-01

 

Bei Erwerb durch Zwangsversteigerung besteht Verpflichtung fällige Raten einer Sonderumlage zu zahlen - 2010-02-14

Bei freihändigem Erwerb vom Insolvenzverwalter keine Duldung der Zwangsvollstreckung wegen Verbindlichkeiten des Voreigentümers - 2013-12-12

Nachtragsverteilung des Veräußerungserlöses bei vom Insolvenzverwalter freigegebener Eigentumswohnung - 2014-05-17

Zuständigkeit bei Veräußerungszustimmung - 2014-12-20

 

Haftung des Käufers einer Eigentumswohnung für Rückstände des Voreigentümers nur unter festgelegten Voraussetzungen - 2010-03-07

Ein Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Hausgeldrückstände aus einer Zwangsversteigerung - 2013-09-19

Haftung des minderjährigen Eigentümers bei Eigentumserwerb - 2010-02-13

Rücktritt vom Kauf einer Eigentumswohnung bei fehlender Information über erhebliche Rückstände bei der Stromzahlung möglich - 2014-02-09

Werdender Wohnungseigentümer - 2015-08-23

 

Mitwirkungsrecht geht mit Auflassungsvormerkung und Besitz auf den neuen werdenden Eigentümer über - 2012-09-11

Zwangsversteigerung vorrangig gegenüber einer Auflassungsvormerkung - 2014-09-19

 

Ein neuer Verteilerschlüssel darf einzelne Miteigentümer nicht unbillig benachteiligen - 2010-03-08

In der Regel keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels - 2011-12-13

Nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels ist unzulässig - 2014-08-16

Unangemessene Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers darf bei einem neuen Verteilungsschlüssel nicht erfolgen - 2011-12-14

Privilegienabbau bei neuem Verteilerschlüssel zulässig - 2011-12-15

Keine Umstellung des Verteilerschlüssels bei ungerechtfertigter Benachteiligung Einzelner - 2012-07-21

Kostenumlage bei Abweichung der Circa-Werte von der Gesamtsumme der Wohnfläche nichtig - 2013-09-12

Kopfprinzip für Änderung der Kostenverteilung in der WEG nicht zwingend - 2015-09-09

Fiktive Kosten können von der Hausverwaltung nicht abgerechnet werden - 2016-09-17

 

Verteilerschlüssel für Heizkosten - 2011-02-03 (Hinweis bei Schätzung der Heizkosten)

Heizkostenverteiler müssen dem Stand der Technik entsprechen - 2012-04-28

Bei Funktionsuntauglichkeit eines Messgeräts zur Ermittlung der Heizkosten müssen gegebenenfalls andere Abrechnungsmethoden Anwendung finden - 2014-01-11

Plausibilitätskontrolle durch Verwalter bei Heizkostenjahresabrechnung - 2013-08-09

Einbezug nicht beheizter Wohnflächen in die Verteilung der Heizkosten ist nicht sachgerecht - 2014-09-21

Wird die Wärmeschutzverordnung vom August 1994 eingehalten, darf auch anders verteilt werden - 2011-09-11

Funkbasierende Heizkörpermesser und Bundesdatenschutzgesetz - 2014-12-22

 

Keine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels - 2015-10-23

Heiz- und Warmwasserverteilungsschlüssel bei hohem Wohnungsleerstand - 2015-10-22

Ermittlung des Wärmeverbrauchs - 2016-02-07

 

Es besteht ein Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Ermittlung der Energiekosten - 2012-04-29

Messgeräte müssen in bestimmten Fristen kontrolliert werden - 2011-06-16

Nur geeichte Zwischenzähler sind zulässig - 2015-11-29

Messgeräte wie Wärmezähler, Warm- und Kaltwasserzähler unterliegen der Eichpflicht - 2013-01-10

 

Verwalterkosten sind in der Jahresabrechnung nach den grundbuchlichen Miteigentumsanteilen zu verteilen - 2010-04-10

Reduzierung der Verwaltergebühr bei Reduzierung der Wohnungsanzahl - 2010-10-02

Gesamtabrechnung nicht zwangsläufig fehlerhaft bei Fehler in der Einzelabrechnung - 2016-04-17

 

Änderung der Miteigentumsanteile - 2015-09-24

 

Keine Sondervergütung für den Verwalter wenn dieser Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht - 2012-03-17

Sonderbezüge des Verwalters müssen in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden - 2012-08-21

Nachträgliche Verwaltervergütung - 2013-08-06

 

Kosten werden erst dann Werbungskosten, wenn der Verwalter zu Lasten des Rücklagenkontos tatsächlich Instandsetzungsmaßnahmen bezahlt -2010-02-23

Auflistung haushaltsnaher Aufwendungen - 2010-02-28

Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen ist gebührenpflichtig - 2010-04-11

 

Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung - 2010-06-05

Protokollversand - 2012-02-12

Anfechtungsfrist Protokoll - 2012-02-13

Unterzeichnung des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung nur durch anwesende Wohnungseigentümer - 2013-11-11

Kein Rechtsschutzbedürfnis bei falsch wiedergegebenem Beschlusstext, wenn keine Auswirkung auf das Beschlussergebnis besteht - 2012-12-02

Inhaltlich streitiges Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung muss durch Zeugenvernehmung aufgeklärt werden - 2015-07-30

Die alleinige Unterschrift des Verwalters unter einem Versammlungsprotokoll kann ausreichend sein bei entsprechenden Verhältnissen - 2015-12-19

Berichtigung des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung - 2016-01-15

 

Die Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig - 2011-04-12

Verpflichtung zur Räum- und Streupflicht kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen - 2012-05-31

 

Titelumschreibung möglich - 2010-04-12

 

Nennbetrag für Ansprüche aus ungültigem Mehrheitsbeschluss für Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer maßgeblich - 2013-07-23

Herausgabeansprüche gegenüber Miteigentümern verwirken nicht - 2013-11-12

 

Keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung durch Verteilungsanlage - 2013-10-14

 

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder Ausgaben noch sonstige Kosten - 2012-05-24

Instandhaltungsrücklage und Kosten des Kabelanschlusses sind der Grundsicherung zuzuordnen - 2010-05-17

Vorrangige Zuführung von Beträgen zur Instandhaltungsrücklage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung - 2013-06-07

Nur mit genau geregelter Ermächtigung darf der Verwalter zur Liquiditätsengpassüberbrückung auf die Instandhaltungsrücklage zugreifen - 2014-08-11

Getrennte Instandhaltungsrücklage nur möglich, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht - 2014-09-07

Angemessene Instandhaltungsrücklage - 2015-05-30

Getrennte Instandhaltungsrücklage darf für Mehrhausanlagen gebildet werden - 2015-06-25

 

Unwirksamkeit eines Instandhaltungsbeschlusses - 2013-12-10

Verjährung von einem Wohnungseigentümer zu Unrecht übernommener Instandhaltungskosten - 2015-04-28

 

Auffahrtsrampe für Kinderwagen - 2015-02-10

 

Beschlussfassung zur Aufstellung eines Sanierungsplans liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer - 2012-05-30

Sanierungsmaßnahmen - 2014-11-15

Wohnungseigentümer müssen die Sanierungen für diejenigen Teile am Gebäude zusammen zahlen, die ihnen auch gemeinsam gehören - 2014-10-21

Bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz sind Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen - 2013-07-27

Wenn keine Alternativangebote vorgelegt werden kann ein Sanierungsbeschluss rechtswidrig sein - 2015-07-28

 

Durchgangshöhe von 1,91 Metern ist ein Baumangel - 2010-05-25

 

Kein Ersatz für Versicherung bei geringen Erfolgsaussichten - 2010-08-14

Überzogener Einsatz der Feuerwehr - 2011-08-01

 

Der unternehmerischen Tätigkeit müssen sämtliche Eigentümer zustimmen - 2010-10-26

Betreiben einer Digitaldruckerei ist zulässig - 2011-02-04

Psychotherapeutische Praxis darf innerhalb einer Wohnanlage betrieben werden - 2012-04-02

Heimartige Einrichtung in einer Eigentumswohnung ist eine unzulässige gewerbliche Nutzung - 2012-04-06

Betrieb einer Anwaltskanzlei in einer Eigentumswohnung ist zulässig - 2012-04-07

Wettbüro ist kein Laden im Sinne einer Teilungserklärung - 2013-03-13

Verbot Eigentumswohnungen als bordellartigen Betrieb zu betreiben wurde nicht aufgehoben - 2013-05-16

Der Betrieb einer Spielhalle muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erlaubt werden - 2014-01-22

Der Betrieb einer Naturheilpraxis in einer Wohnungseigentumsanlage ist zulässig - 2014-12-07

„Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage“ - 2015-07-23

Weiter Gestaltungsspielraum bei Beschlüssen zur gewerblichen Nutzung - 2016-01-09

Zweckbestimmung muss beachtet werden - 2016-11-09

 

Tätigkeit als Tagesmutter ist in einer Wohnungseigentumsanlage nicht zulässig - 2012-04-04

Keine Tätigkeit als Tagesmutter in vermieteter Eigentumswohnung bei entsprechendem Beschluss der Eigentümerversammlung - 2012-08-10

 

Einstellung des übernommenen Winterdienstes bei Gebrechlichkeit - 2010-11-03

Durchführung der Räum- und Streupflicht muss auch bei Übertragung auf Dritte überprüft werden - 2014-02-17

 

Wohnungseigentümer haften bei vermieteter Wohnung für die Abfallgebühren ihrer Mieter - 2010-11-04

Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter verjähren nach drei Jahren - 2011-09-12

 

Für die Führung von Aktivprozessen hat der Verwalter keine Vollmacht - 2013-12-13

Übernahme der Prozessführung durch Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-01-31

Prozessführungsbefugnis - 2016-04-06

Keine Prozeßvertretung durch den Verwalter gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer - 2016-08-04

 

Prozesskostenhilfe kann für Wohnungseigentümergemeinschaft bewilligt werden - 2010-12-12

Prozeßkostenfreistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers kommt nicht in Betracht - 2014-06-01

Kostenerstattung des Verwalters bei Beauftragung der Verwalterin gegen eine Beschlussanfechtungsklage begrenzt - 2014-07-19

Wert der Beschlussanfechtungsklage wird durch die angefochtene Kostenposition der Einzelabrechnung bestimmt - 2015-10-17

Die Prozesskosten trägt der Verwalter wenn er einen offensichtlich falschen Beschluss verkündet - 2015-12-17

 

Kostenpauschale für Bewohnerwechsel ist unzulässig bei Beschränkung auf befristete Nutzungsüberlassung - 2011-04-13

 

Parkplatzüberwachung des eigenen Einstellplatzes in der Regel nicht zulässig - 2011-04-14

Tiefgaragenstellplatz als Fahrradabstellplatz? - 2016-01-25

Doppelstockgarage nebst Hebeanlage kann im Sondereigentum stehen – 2016-08-02

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen Plakate im Fenster einer Eigentumswohnung zu entfernen - 2011-05-10

Keine Plakate mit persönlichen weltanschaulichen und ästhetischen Aussagen - 2012-04-11

 

Kaum Informationsrechte für den einzelnen Wohnungseigentümer - 2011-06-19

 

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register - 2011-07-29

Abschluss eines Rechtsgeschäfts kann nicht durch das Grundbuchamt vorgegeben werden - 2014-03-24

Grundbuchliche Eintragungsfähigkeit einer Vereinbarung - 2014-12-21

Der Presse wird Grundbucheinsicht erlaubt - 2016-02-01

 

Zum Zweck der Anspruchsverfolgung darf ein Miteigentümer nicht ins Grundbuch einsehen, nur der Verwalter - 2015-10-08

Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers in die Grundbuchakten eines Miteigentümers - 2014-09-11

Umfang des Einsichtsrechts ins Grundbuch - 2016-03-14

 

Zuordnung des Sondernutzungsrechts für Miteigentümer grundbuchlich nur für einen Miteigentümer - 2012-09-12

Übergang Sondernutzungsrecht - 2013-06-13

 

Werbefotos ohne Zustimmung des Eigentümers möglich - 2011-08-02

Allgemeines Hausverbot gegenüber der GEZ zulässig - 2011-11-05

 

Minderung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen bei sozialem Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise - 2011-08-23

Hausnummern sind kein persönliches Eigentum - 2012-05-17

 

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohneigentum - 2012-02-07

Eigenbedarf der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund des Vermieters - 2015-07-05

 

Vorkaufsrecht des Mieters bei bereits beurkundeter Teilungserklärung - 2016-05-31

Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen - 2014-02-11

 

Zu einer Modernisierungsmaßnahme müssen die wesentlichen Entschlusskriterien vorher mitgeteilt werden - 2012-02-11

Beschlussfassung für bauliche Veränderung als Modernisierung mit qualifizierter Mehrheit möglich - 2012-02-17

Zustimmungsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich bei baulicher Veränderung - 2013-03-04

 

Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen - 2012-04-21

Geltendmachung der Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft muss im Kostenfestsetzungsverfahren erfolgen - 2014-05-05

 

Rechtmittelrücknahme in Wohnungseigentumssachen nur nach § 47 Satz 2 WEG - 2012-04-20

Bezeichnung eines Rechtsstreits als Wohnungseigentumssache durch das Amtsgericht muss nicht die Zuständigkeit des zentralen WEG-Berufungsgerichts zur Folge haben - 2016-03-16

 

Eigentümer ist nicht stimmberechtigt bei Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn selbst - 2012-06-20

Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern um Schmerzensgeld und Schadenersatz wegen einer Handgreiflichkeit ist keine Wohnungseigentumssache - 2014-02-25

Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen - 2014-03-23

Zuständigkeit der Berufungsinstanz bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümer und dessen Mieter - 2014-11-18

Nach Beschluss der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich Ansprüche geltend zu machen ist keine individuelle Rechtsverfolgung mehr möglich - 2015-01-26

 

Bevollmächtigung für Gerichtsverfahren um baurechtlichen Nachbarstreit muss die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen - 2013-10-19

Nachfrageobliegenheit - 2016-01-17

 

Kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Personen nicht immer zulässig - 2012-08-04

Vermietender Wohnungseigentümer einer unbewohnbaren Wohnung hat Anspruch auf Schadensersatz - 2014-10-16

Wenn die Teilungserklärung dies zulässt ist die kurzfristige Vermietung eine zulässige Nutzung einer Eigentumswohnung - 2016-07-08

 

Der Verwalter kann kein Beiratsmitglied sein - 2014-04-30

Keine Bestellung eines ehemaligen Hausverwaltungsmitarbeiters zum Verwaltungsbeirat - 2015-09-08

 

Der Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft haftet selbst für seine Fehler - 2012-05-23

Verwaltungsbeiräte dürfen nicht über ihre eigene Entlastung abstimmen - 2014-11-29

 

Kein Schadenersatz für den Wohnungseigentümer wenn die Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten wurden - 2012-09-17

Zunächst muss der Wohnungseigentümer bei Schäden durch Sanierungsarbeiten Ansprüche gegenüber dem Handwerker geltend machen – 2016-08-03

 

Schadenersatzpflicht bei Nichtzahlung des beschlossenen Wohngelds - 2012-11-03

Wohngeldschulden können vom Erben zu tragen sein - 2013-08-10

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Inhaltsadressatin eines Straßenreinigungsgebührenbescheides sein - 2013-02-11

Erstattung verauslagter öffentlicher Abgaben - 2014-03-17

 

Bei werdender Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlussanfechtungsklage nur gegen eingetragene Wohnungseigentümer unzulässig - 2013-06-29

Keine Umstellung des Beklagten bei einer Anfechtungsklage gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-05-19

Zustellung Anfechtungsklage - 2015-08-21

 

Keine Erklärung zur Verwalterbestellung erforderlich bei Neugründung einer Gemeinschaft und entsprechender Erklärung im Kaufvertrag - 2012-08-15

Nachweis Verwalterbestellung bei Bevollmächtigung des Verwalters durch sämtliche Wohnungseigentümer - 2013-11-23

Bestellung eines auswärtigen Verwalters ist zulässig - 2014-06-21

Erhebliche Preisdifferenz gegenüber Mitbewerbern ist ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters ­ 2015-03-06

Kein Anspruch auf Anhörung sämtlicher Bewerber für eine Verwaltertätigkeit - 2015-04-25

Keine fachliche Qualifikation für eine Verwaltertätigkeit erforderlich - 2015-11-17

 

Keine Haftung des Verkäufers bei fehlerhaften Angaben im Energieausweis - 2015-07-20

 

Räumpflicht für Eis und Schnee kann wirksam auf Dritte übertragen werden - 2013-02-12

 

Gewährleistungsrechte dürfen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt werden - 2013-06-10

Mängelgewährleistungsansprüche durch Wohnungseigentümergemeinschaft nur wenn diese die Rechte an sich zieht - 2015-08-24

Verfolgung von Gewährleistungsrechten ist Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft nachdem diese den Vorgang an sich zog - 2014-05-17

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümer - 2016-04-08

 

Keine Duldungspflicht durch unbeteiligten Miteigentümer bei einer Bauteilöffnung - 2013-10-15

Klausel nach der das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter abgenommen werden muss ist unwirksam - 2013-11-27

 

Verbot des Grillens auf offener Flamme durch Mehrheitsbeschluss möglich - 2013-07-27

Grillverbot zulässig - 2013-08-24

Maximal vier Mal Grillen mit Holzkohle pro Jahr und Wohnungseigentümer - 2013-09-05

 

Wohngebäudeversicherer zuständig für Brandschäden bei individuell angepassten Einbaumöbeln und -küchen - 2013-09-07

 

Anspruch auf eigenen Briefkasten - 2013-11-24

Briefkasten muss DIN EN 13724 entsprechen - 2016-08-27

 

Einschränkung zum Rauchen - 2014-05-18

 

Wohnungseigentum - Gesellschaft bürgerlichen Rechts - 2014-01-23

Abweichungen zwischen Teilungserklärung und Kaufvertrag - 2015-03-08

 

Errichtung einer Mobilfunksendeanlage - 2014-03-04

 

Parkerlaubnis für Stellplätze außerhalb der markierten Stellplatzflächen - 2014-04-19

 

Dauerwohnrecht auf Lebenszeit auch bei Wohnungseigentum zulässig - 2014-07-20

 

Bei drohenden Schadenersatzansprüchen keine Verwalterentlastung - 2014-08-22

Verwalter wird durch die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht automatisch entlastet - 2014-10-17

 

Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen - 2014-09-08

 

Haftung für bestellten Nießbrauch - 2014-09-13

 

Trinkwasserversorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft - 2014-11-18

Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-03-30

 

GEMA bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft von 343 Wohnungseinheiten - 2014-12-03

Gebühren der GEMA und Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-12-03

 

"Hammerschlagrecht" - 2014-12-06

Rücknahme der Eigentumswohnung durch den Bauträger - 2015-11-19

Bauträgerhaftung oder Sachmängelhaftung - 2016-05-13

 

Wohnrechtsnovelle 2015 im Bundesgesetzblatt - 2015-01-07

 

Lärmwertüberschreitungen müssen nicht hingenommen werden - 2015-04-03

 

Wasserschäden am Sondereigentum - 2015-04-04

 

Keine Verwalterhaftung für die Steuererklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft - 2015-04-08

 

Rechtsbeschwerde gegen Versagung der Berufung durch das Landgericht - 2015-05-15

Fehlende Durchführung eines obligatorischen Schlichtungsverfahrens bei Anerkenntnisurteil - 2015-05-16

Hauptantrag auf ein Schuldverhältnis und dann hilfsweiser Vergleichsantrag über Schuldverhältnis kann zulässig sein - 2015-05-17

 

Falsche Rechtsmittelbelehrung und deren mögliche Folgen - 2015-07-05

Bei Abstimmung über ein Rechtsmittelverfahren muss der Inhalt der gerichtlichen Entscheidung zugänglich gemacht werden - 2016-10-20

 

Kostenvoranschläge - 2015-09-26

 

Kein Bafög bei Besitz von drei Eigentumswohnungen - 2015-12-10

 

Verbot der Zweckentfremdung greift nicht wenn auf demselben Grundstück neue Eigentumswohnungen entstehen - 2015-12-16

Erhaltensverordnung und besonderer Milieuschutz - 2015-12-17

 

Rauchverbot bei Eigentümerversammlungen - 2015-12-25

 

Anspruch auf eine Ladestation für ein Elektroauto in der Tiefgarage besteht nicht - 2016-07-15

 

 

Mietrecht:

Kosten für Gutachten über übliche Entgelte für vergleichbaren Wohnraum sind keine Nebenkosten - 2010-04-04

Keine Verpflichtung zur regelmäßigen Kontrolle der Elektroinstallationen - 2010-05-23

Verteilungsschlüssel im Mietvertrag - 2010-08-09

Abwohnen der Kaution ist nicht zulässig - 2011-06-15

Lärm von nächtlichen Kneipengängern ist in der Regel eine ortsübliche Belästigung - 2012-04-19

Keine Einsicht in Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Mieter - 2012-08-06

 

Kostennachberechnung von Betriebskosten an Mieter ist auch dann möglich wenn diese noch nicht vom Eigentümer bezahlt wurden - 2013-03-05

Betriebskosten die durch einen Dritten erhoben werden sind unverändert an den Mieter weiterzugeben - 2013-05-19

Bei Vermietung darf Grundsteuer ohne Verteilerschlüssel in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden - 2013-09-11

Besondere Erlaubnis ist erforderlich bei Untervermietung einer Wohnung als Ferienwohnung - 2014-01-14

Betriebskostenumlagevereinbarung - 2014-11-09

Bei Schlüsselverlust durch den Mieter muss dieser den Austausch der gesamten Schließanlage ersetzen - 2013-09-24

 

Kein konkreter Vermögensschaden wenn Schließanlage nicht ausgewechselt wird - 2015-06-04

Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz- 2015-06-27

Mietminderung durch Verkehrslärm – 2016-01-03

Auch ohne WEG-Beschluss kann Betriebskostenabrechnung für den Mieter gültig sein - 2016-06-03

Einwände gegen Positionen der Jahresabrechnungen müssen bei vermieteter Eigentumswohnung fristgerecht vorgebracht werden - 2016-06-05

Verwalter haftet für verspätete Unterrichtung des Wohnungseigentümers bei Zahlungsverzug des mit verwalteten Mieters einer Eigentumswohnung – 2016-08-05)

 

Letztendliche Zuständigkeit für die Bewertung einer Wohnanlage - 2016-11-04

 

 

Steuerrecht:

Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten erst nach Auszug vornehmen - 2010-03-31

Steuervorteil für haushaltsnahe Dienstleistungen auch wenn die Rechnung nicht vom Auftraggeber bezahlt wird - 2010-05-25

Erhöhung der Grunderwerbsteuer - 2010-10-12

Steuerliche Geltendmachung der Instandhaltungsrücklage - 2010-12-31

Steuerlich ist es irrelevant wie spartanisch eine Wohnung ausgerüstet ist - 2011-05-07

Werbungskosten bei doppelter Haushaltsführung aus beruflichen Gründen - 2011-12-10

 

Gewerbesteuerfälligkeit bei Grundstückshandel - 2012-09-19

Mögliche missbräuchliche Gestaltungsweise bei Vermietung zwischen Familienangehörigen, wenn jeder eine Eigentumswohnung kaufte - 2012-12-18

Veruntreute Instandhaltungsrücklagen sind Werbungskosten - 2013-11-21

Kosten eines Schlichtungs­verfahrens sind als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig - 2014-12-05

Bei gelegentlicher Vermietung keine Gewerbesteuer - 2015-05-13

Wirtschaftliches Eigentum kann aus Sondernutzungsrecht nicht abgeleitet werden - 2015-10-08

 

Drei-Objekt-Grenze - 2016-02-18

Ansatz des Meistgebots als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer - 2016-05-15

Lebenslanges Wohnrecht kann Grunderwerbsteuer auslösen - 2016-06-09

 

Sozialrecht:

Verkauf des Anwesens bei Langzeitarbeitslosigkeit - 2012-04-25

Nebenkosten bei Eigentumswohnungen müssen auch von der Agentur für Arbeit berücksichtigt werden - 2013-09-09

Keine Insolvenzgeld-Umlage für Wohnungseigentümergemeinschaften - 2014-11-01

 

Wohnungseigentumsrecht:

Keine besondere Schutzwirklung für behinderte Personen im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen - 2015-02-18

 

Verwaltungsrecht:

Zur Frage der Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Bereitstellung von Unterkünften für Flüchtlinge - 2016-03-04

Kein Flüchtlingsheim in reinem Wohngebiet - 2016-05-02

 

Forderung nach Reform des Wohnungseigentumsrechts - 2016-05-02

 


 

Es wird viel Hartnäckigkeit benötigt um die berechtigten eigenen Interessen erfolgreich gegen einen unwilligen Verwalter, insbesondere wenn dieser ein „Ableger“ einer Wohnungsbaugenossenschaft (der Verfasser dieser Seite denkt dabei an die Wiederaufbau-Immobilien-GmbH, Braunschweig) ist, die, oder deren Rechtsvorgänger, möglicherweise vor Jahren auch noch der Bauträger war, oder eine uneinsichtige Eigentümergemeinschaft, durchzusetzen...

 


Außenflächen von Eigentumswohnanlagen sind grundsätzlich erst einmal Gemeinschaftseigentum

(2009-09-15)

 

Außenflächen von Eigentums-Wohnanlagen sind grundsätzlich erst einmal Gemeinschaftseigentum. Ein exklusives Sondernutzungsrecht nicht per Mehrheitsbeschluss geschaffen werden, sondern nur durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung im Grundbuch. Oberlandesgerichts München (Az. 32 Wx 31/07). Jahrelange Gartennutzung schafft hier kein Gewohnheitsrecht. Gibt es keine der juristisch haltbaren Bekundungen, kann jeder Einzelne in der Eigentümergemeinschaft den Garten mit nutzen.


Wohnungseigentumsrecht: Bei modernisierender Instandsetzung Austausch der Gasheizung bei Reparaturbedürftigkeit möglich

(2009-06-14)

 

Der Austausch einer Gasheizung kann bei Reparaturbedürftigkeit der bisherigen Anlage als „modernisierende Instandsetzung“ mit einfacher Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden, und zwar auch dann, wenn die Kosten der Erneuerung deutlich über den Reparaturkosten liegen. Amtsgericht Ludwigsburg, 09. Februar 2009 (20 C 2872/08).


Betriebskostenverteilschlüssel durch Beschluss mit einfacher Mehrheit verändert werden

(2009-09-02)

 

Nur bestimmte Gesetzesregelungen dürfen nicht geändert werden. So regelt § 16 Abs. 5 WEG, dass die in Absatz 3 und 4 den Eigentümern zustehenden Befugnisse nicht per Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden dürfen. Hier geht es darum, dass der Betriebskostenverteilschlüssel durch Beschluss mit einfacher Mehrheit verändert werden darf oder auch im Einzelfall die Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abweichend vom Gesetzesgrundsatz per Beschluss (Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer plus mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile) geregelt werden können. Diese Gesetzesregelung ist neu (2007). Früher konnte man diese Regelungsgegenstände gar nicht per Beschluss ändern. Die Teilungserklärung, ob alt oder neu, darf diese Möglichkeit nicht einschränken.


Eigentümer können mehrheitlich über Umlageschlüssel für Betriebskosten und gemeinschaftliches Sondereigentum beschließen

(2009-09-11)

 

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abändern des Umlageschlüssels entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt.


Einzelne Wohnungseigentümer müssen für die Kommunalabgaben der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft haften

(2009-08-28)

 

Einzelne Wohnungseigentümer müssen für die Kommunalabgaben der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft haften, wenn dies gesetzlich so festgelegt ist. Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. VII ZR 196/08).

 

Hierbei berief sich der Entsorger auf das Straßenreinigungsgesetz des Bundeslandes, zu Recht, wie der BGH entschied.


Ist die Teilungserklärung gemessen an der neuen Rechtslage wirksam, dann geht die Teilungserklärung vor

(2009-09-01)

 

Weicht die gesetzliche Regelung des 2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes vom Text Ihrer Teilungserklärung ab, so bedeutet das aber noch nicht, dass die Regelung Ihrer Teilungserklärung damit unwirksam geworden ist. Denn: Die Teilungserklärung darf in vielen Fällen für die Eigentümergemeinschaft eine vom Gesetz abweichende Regelung treffen.

 

Ist die Teilungserklärung gemessen an der neuen Rechtslage wirksam, dann geht die Teilungserklärung vor, auch wenn Sie eine vom Gesetz abweichende Regelung enthält. Meist wird die alte Teilungserklärung wirksam bleiben, denn insoweit hat das neue Wohnungseigentumsgesetz die Möglichkeiten erweitert.


Jeder Wohnungseigentümer kann die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen

(2009-09-04)

 

Die Eigentümerversammlung ist ein Gremium, in dem häufig wichtige, zukunftsweisende Entscheidungen für eine Wohnanlage getroffen werden. Daher kann auch nicht nur der Verwalter die Themen der Tagesordnung festlegen. Bestimmte Anträge eines Mitglieds kann er nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS schlichtweg nicht ablehnen (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Aktenzeichen 20 W 426/05).

 

Jeder Wohnungseigentümer kann demnach vom Verwalter „die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen“, stellte der zuständige Zivilsenat fest. Dies sei zumindest dann der Fall, „wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht“. Hält sich der Verwalter nicht an diesen Grundsatz, dann kann es sich um eine „pflichtwidrige Weigerung“ handeln. Dem Eigentümer ist es dann möglich, seinen Anspruch gerichtlich geltend zu machen.


Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren

(2009-08-20)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann kein generelles Verbot der Haustierhaltung beschließen. Ein solcher Beschluss ist nichtig. Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken, Az.: 5 W 154/06-51.


Keine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft bei Verschulden eines Eigentümers

(2009-10-02)

 

Mitglied der Eigentümergemeinschaft wollte seine Miteigentümer dazu verpflichten, einer verbesserten Wärmedämmung der Fassade zuzustimmen und sich an den Kosten zu beteiligen. Der Antragsteller hatte zuvor in seinem Sondereigentum eigenmächtig Isolierglasfenster eingebaut, die nach Expertenmeinung zum Entstehen der Schäden beigetragen hatten.

 

Die Gemeinschaft kann nicht zur Rechenschaft gezogen werden. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen I-3 Wx 54/07)


Reptilienzoo nicht zulässig

(2009-09-13)

 

Es war fast schon ein kleiner Reptilienzoo, den sich ein Immobilienbesitzer in einer Eigentumswohnanlage mit 20 Parteien zugelegt hatte. Auf verschiedene Terrarien verteilt beherbergte er 25 bis 30 Giftschlangen, vier Chamäleons, zwei Kragenechsen und sechs Pfeilgiftfrösche. Die Nachbarn zogen dagegen vor Gericht.

 

Die Juristen urteilten differenziert: Die Schlangen und die anderen giftigen Tiere waren zu entfernen, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az. 14 Wx 51/03) laut Bericht der Landesbausparkassen. Gerade bei der Schlangenhaltung gebe es kein Pardon. Sie stößt in weiten Bevölkerungskreisen auf emotionale Vorbehalte. Es besteht zudem auch „die begründete Besorgnis“, von entwichenen Tieren geschädigt zu werden. Der Rest, also etwa die Chamäleons, dürfen bleiben, sofern von ihnen nach außen keine Belästigung ausgeht.


Teilung der Anwaltskosten durch die Miteigentümer

(2008-11-06)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft lud zu einer Eigentümerversammlung ein, bei der ein neuer Wirtschaftsplan erstellt werden sollte. Eine Miteigentümerin schickte eine Rechtsanwältin als ihre Vertreterin auf die Versammlung. Der Versammlungsleiter, der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, gewährte der Rechtsanwältin jedoch keinen Zutritt. Er berief sich auf die Teilungserklärung, wonach nur Familienangehörige oder andere Miteigentümer hierzu bevollmächtigt werden dürften.

 

Die Eigentümerin zog gegen die sieben anderen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und focht die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlung an, da ihrer Vertreterin eine Teilnahme verwehrt worden sei. Sie unterlag im Wesentlichen in dem Verfahren. Da es aber im Wohnungseigentumsgesetz so geregelt war, wurden die Kosten für den gemeinsam beauftragten Rechtsanwalt durch die Miteigentümer geteilt.


Verwalter hat allgemein nicht das Recht Eigentümerbeschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen

(2009-09-10)

 

Inwieweit dem Verwalter gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung eine eigene Anfechtungsbefugnis zuzubilligen ist, ist streitig. Überwiegend vertreten wird, dass der Verwalter nicht allgemein das Recht hat, Eigentümerbeschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen, schließlich ist er gem. § 27 WEG verpflichtet, auch fehlerhafte Beschlüsse auszuführen.

 

Sofern allerdings durch einen Beschluss seine eigene Eigentümerposition berührt sein sollte, darf der Verwalter von seinem Anfechtungsrecht Gebrauch machen (Landgericht Nürnberg-Fürth, 18.03.2009, 14 S 8311/08).


Vorratsbeschluss für Vertretung des Verwalters durch den Beirat

(2009-06-15)

 

Für den Fall, dass der Verwalter rechtlich für die übrigen Wohnungseigentümer im Anfechtungsprozess nicht handlungsfähig sein sollte, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vorratsbeschluss fassen, dass der Beirat den Verwalter vertritt (OLG Hamm, 23.10.2008 (1-15 W 335/07)


Wegen gesteigerter Treuepflicht keine Berufung auf Verjährung und Verwirkung

(2009-06-16)

 

Die für die rechtlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende gesteigerte Treuepflicht kann es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gebieten, sich nicht auf Verjährung und Verwirkung zu berufen, wenn ein Wohnungseigentümer Instandsetzungskosten erstattet haben möchte, die wegen nichtiger Eigentümerbeschlüsse entstanden (OLG Düsseldorf, 05.12.2008 (I-3 Wx 158/08).


Kein Vergleichsangebot erforderlich im Bereich des Mindesthonorars nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

(2009-09-12)

 

Holt der Verwalter vor Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur keine Vergleichsangebote ein, verstößt er nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 27 WEG, wenn sich das Angebot überschlägig berechnet im Bereich des Mindesthonorars nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure bewegt (OLG München, 17.02.2009, 32 Wx 164/08)


Für die Eigentümerversammlung gilt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit

(2009-11-19)

 

Für die Eigentümerversammlung gilt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit. Wenn allerdings die Beratung im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt, kann ein Rechtsanwalt als Berater zur Information und Meinungsbildung hinzugezogen werden. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Rechtsanwaltes widerspricht. (OLG Köln, 22.06.2009, 16 Wx 266/08)


Regelungen zur Haustürschließung sind ausschließlich Sache der Wohnungseigentümer

(2009-11-21)

 

Regelungen zur Haustürschließung sind ausschließlich Sache der Wohnungseigentümer und liegen grundsätzlich in deren Ermessen. Ein mehrheitlicher Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist zulässig solange dieser nicht grob unbillig ist und gegen Treu und Glauben verstößt. (OLG Frankfurt, 08.01.2009, 20 W 384/07)


Nachträglicher Balkon bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer

(2009-11-22)

 

Wenn ein Wohnungseigentümer nachträglich einen Balkon an das Gebäude anbringen will, ist hierzu die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. (Amtsgericht Koblenz (12 C 10/07)


Verjährungsfrist für Forderungen aus Wohneigentum

(2009-11-23)

 

Die Verjährungsfrist für Ansprüche zum Beispiel aus Sonderumlagen, Forderungen aus Betriebskosten, Hausgelder, Mieten und Jahresabrechnungen beträgt drei Jahre. Die Dreijahresfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Also: Entstehung zum Beispiel am 15. Juli 2006, verjährt mit Ablauf des 31.12.2009.


Verjährungsfrist für die Beseitigung von Baumängeln

(2009-11-24)

 

Die Verjährungsfrist für die Beseitigung von Baumängeln bei Eigentümergemeinschaften betragen, je nach Vertrag, vier oder fünf Jahre. Diese Frist läuft ab dem konkreten Abnahmedatum.


Sondernutzungsflächen, die einem Einzelnen zugewiesen sind, sind wie Eigentum zu behandeln

(2009-11-25)

 

Nach einem Bericht der Quelle Bausparkasse kommt es bei der Aufteilung von Flächen in Wohnungseigentumsanlagen mit Gärten immer wieder zum Streit der Eigentümer.

 

Sondernutzungsflächen, die einem Einzelnen zugewiesen sind, sind wie Eigentum zu behandeln. Ein Eigentümer, hier ging es um eine Reihenhausanlage, verlangte die Beseitigung von Anpflanzungen an der Gartengrenze, weil für diese nach dem Nachbarrechtsgesetz des Bundeslandes der Pflanzabstand nicht korrekt eingehalten wurde. Der Bundesgerichtshof sah die Anwendung des Nachbarschaftsrechts als gegeben an. (BGH-Urteil, Az. V ZR 276/06)


Wirtschaftsplan muss für ein Kalenderjahr erstellt werden

(2009-11-26)

 

Der Wirtschaftsplan muss für ein Kalenderjahr erstellt werden, § 28 Abs. 1 des WEG. Dieses gesetzliche Gebot kann grundsätzlich nur durch eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung geändert werden. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht aus, er ist nichtig. Wird aber in einer Eigentümergemeinschaft über Jahre abweichend vom Kalenderjahr, also falsch, abgerechnet und wurde diese Abrechnungsweise von den Miteigentümern stets geduldet, so ist die plötzliche Anfechtung eines Eigentümers „treuwidrig“ und damit erfolglos. (Oberlandesgericht München, Az. 32 Wx 164/08)


Hausgeldschulden sind kein Grund für den Verwalter die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern

(2009-11-27)

 

In WEG-Gemeinschaftsordnungen ist meist geregelt, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verzögert oder verweigert dieser schuldhaft die Zustimmung zur Veräußerung hat der Verkäufer Anspruch auf Schadenersatz.

 

Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Bei dem „wichtigen Grund“ aber kommt es nur auf die Person des Käufers an. Verweigerung der Zustimmung wegen Hausgeldschulden des Verkäufers sind kein ausreichender Grund. (Oberlandesgericht Brandenburg, Az. 5 Wx 49/07)


Nicht nur der Verwalter kann die Themen der Tagesordnung festlegen

(2009-11-28)

 

Die Eigentümerversammlung ist ein Gremium, in dem wichtige Entscheidungen fürs Haus getroffen werden. Daher kann nicht nur der Verwalter die Themen der Tagesordnung festlegen. Bestimmte Anträge eines Mitglieds kann er nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern nicht ablehnen. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main Az. 20 W 426/05)


Die schärfere Energieeinsparverordnung der EU ist hierzulande bereits weitestgehend umgesetzt

(2009-12-02)

 

Von 2020 an sollen in allen EU-Mitgliedstaaten strengere Energiesparstandards für Neubauten gelten. Die Energiebilanz neuer Miet- und Einfamilienhäuser soll dann „nahe null“ liegen. Erreicht werden soll dies, indem durch Heizungen und Klimaanlagen verbrauchte Energie etwa dank Stromgewinnung aus Fotovoltaikanlagen ausgeglichen wird. Darauf einigten sich Europaparlament und EU-Kommission.

 

Deutsche Bauherren und Hauseigentümer müssen von der EU geplante schärfere Energieeinsparauflagen nicht fürchten. „Die meisten der erst in elf Jahren in Kraft tretenden EU-Vorgaben sind hierzulande bereits durch die Energieeinsparverordnung vorgeschrieben“, so der Energiereferent beim Eigentümerverband Haus und Grund.

 

Für deutsche Bauherren neu ist lediglich, dass Vermieter und Verkäufer vom Jahr 2020 an den Energiekennwert des Energieausweises bei Anzeigen in Zeitungen und im Internet veröffentlichen müssen.

 

Deutschland der Musterschüler der EU setzt die Auflagen immer noch Jahre früher um als die übrigen Mitgliedstaaten.


Altbau-Besitzer sind von neuen EU-Energiesparvorgaben nicht betroffen

(2009-12-03)

 

Altbau-Besitzer sind von neuen EU-Energiesparvorgaben nicht betroffen. „Für Bestandsobjekte gelten neue Auflagen nur, wenn das Gebäude sowieso massiv modernisiert wird, so ein Experte von Haus-und-Grund. Nur wenn mehr als 25 Prozent der Außenfläche eines Hauses erneuert werden, müssen Wände nach neuen Standards gedämmt werden.


Sonderumlagen alter Verbindlichkeiten gehen nicht zu Lasten neuer Eigentümer

(2009-12-04)

 

Wenn es in der Eigentumswohnung einen Eigentümerwechsel gegeben hat, muss der neue Eigentümer Sonderumlagen wegen alter Schulden der Anlage nicht mittragen. (Oberlandesgericht Hamm, Az. 15 Wx 164/08)


Beschlüsse der Wohnungseigentümer werden in einer Versammlung gefasst

(2009-12-05)

 

Es gibt auch noch Lebensbereiche, in denen im Normalfall großer Wert auf die körperliche Anwesenheit der Betroffenen (oder zumindest deren Vertreter) gelegt wird. Dazu zählen Mitgliederversammlungen nach dem Wohnungseigentümerrecht.

 

Das entsprechende Gesetz enthält eine ganze Reihe von Vorschriften, unter welchen Umständen solche Treffen abgehalten werden müssen. Per Telefonschaltung können die Eigentümer nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ohne weiteres gültige Entscheidungen treffen. Das musste eine Gemeinschaft zur Kenntnis nehmen, die sich für diesen scheinbar so praktischen und zeitsparenden Weg entschieden und noch nicht einmal die Zustimmung aller Mitglieder eingeholt hatte.

 

Das Gericht stellte fest: „§ 23 WEG (Wohnungseigentümergesetz) sieht vor, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Versammlung gefasst werden. Eine Telefonkonferenz sieht das Gesetz nicht vor. Eine schriftliche Zustimmung aller Eigentümer erfolgte ebenfalls nicht.“ (Amtsgericht Königstein, Az. 27 C 955/07)


Im Einzelfall Gebrauchsregelung für im Sondernutzungsrecht stehende Gemeinschaftsfläche möglich

(2009-12-12)

 

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann. (OLG Hamm, 03.08.2009, I-15 Wx 288/08 in WM 2009, 599)


Eine Eigentümergemeinschaft kann einem störenden Besucher nicht einfach Hausverbot erteilen

(2009-12-13)

 

Eine Eigentümergemeinschaft kann einem störenden Besucher nicht einfach Hausverbot erteilen. Zwar sind sie Inhaber des Hausrechts an den Flächen des Gemeinschaftseigentums doch ging es hier um die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft auch ein Hausverbot erlassen darf, das sich auf die Wohnung einer psychisch gestörten Eigentümerin selbst bezieht. Hier hat zunächst nur die Sondereigentümerin selbst das Hausrecht und kann dieses Hausrecht auch durch Hausverbote verteidigen. Zu den Eigentumsrechten gehört es, selbst über die Nutzung der Wohnung und insbesondere auch über die Besucher zu entscheiden. Die Eigentümergemeinschaft kann ein Hausverbot nur als allerletztes Mittel aussprechen, wenn anders keine ausreichende Ruhe einkehrt. (BGH, 20.01.2006, Az.: V ZR 134/05, NJW 2006, S. 1054)


Der nachträgliche Anbau von Balkonen zählt zu den gravierendsten Veränderungen

(2009-12-29)

 

Der nachträgliche Anbau von Balkonen zählt zu den gravierendsten Veränderungen, die eine Immobilie erfahren kann. Deswegen ist es hier nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS besonders wichtig, dass alle Eigentümer rechtlich korrekt in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. In einem konkreten Fall war nicht genau nachzuvollziehen gewesen, ob eine betroffene Partei überhaupt die Ladung zur entsprechenden Eigentümerversammlung erhalten hatte, in der die Balkon-Frage abgestimmt wurde. Das „Ja“ des nicht anwesenden Mitglieds sei aber bei einer solch schwer wiegenden baulichen Veränderung zwingend nötig gewesen. Erstens sei der Gesamteindruck der Anlage durch die Balkone ein anderer, zweitens müsse man auch die dadurch entstehende Verschattung einiger Wohnungen berücksichtigen. (Oberlandesgericht Hamm, Az.: 15 Wx 62/08)


Druck auf einen zahlungsunwilligen Mieter

(2010-01-15)

 

Beim „Ausfrieren“ von Mietern nach Beendigung eines Mietverhältnisses handelt es sich um eine Möglichkeit, den Druck auf einen zahlungsunwilligen Mieter zu erhöhen, der dennoch das Mietobjekt nicht räumen will.

 

Die Karlsruher Richter haben wirtschaftlichen Überlegungen gegenüber dem Besitzschutz (des Mieters) Vorrang eingeräumt. Der BGH will auf diese Weise verhindern, dass sich der wirtschaftliche Schaden beim Vermieter, der ja bereits monatelang ohne Mietzahlungen auskommen muss, weiter vergrößert. (BGH, Az.: XII ZR 137/07)


Die Eigentümergemeinschaft haftet für ihre Schulden

(2010-01-25)

 

Der Bundesgerichtshof hat die Haftung von Wohnungseigentümern begrenzt. Einzelne Eigentümer müssen grundsätzlich nur entsprechend ihrem Eigentumsanteil für die Schulden der Hausgemeinschaft einstehen. Ein Unternehmen kann sich nicht einzelne Miteigentümer aussuchen und sie für die gesamten Schulden einer Grundstücksgemeinschaft in Anspruch nehmen.

 

Der VIII. Zivilsenat des BGH hob damit ein Berliner Urteil auf und wies den Fall noch einmal zurück. Jeder Wohnungseigentümer muss nun gemäß seinem Anteil am Grundstück für die Wasserkosten aufkommen

 

Weiter haftet jeder Miteigentümer nur mit seinem Eigentumsanteil für die Schulden der Gemeinschaft. Das ergibt sich aus dem im Juli 2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetz (WEG), erklärte der BGH.

 

Der BGH verwies auf sein Grundsatzurteil aus dem Jahr 2005. Damals hatte das Karlsruher Gericht Wohnungseigentümergemeinschaften als teilrechtsfähig erklärt. In der Folge haftete die Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden, nicht mehr jeder Eigentümer als Gesamtschuldner.

In der Praxis bedeutet das, dass Schulden der Gemeinschaft aus den gemeinsamen Rücklagen der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden. In diese Kasse muss wiederum jeder Miteigentümer entsprechend seinem Grundstücksanteil einzahlen. (BGH, Az.: VIII ZR 329/08)


Nutzung von Gemeinschaftsflächen

(2010-01-28)

 

Wozu darf eine als Waschraum definierte Fläche genutzt werden? Ein Blick in die Teilungserklärung ließ im Grunde keine Zweifel aufkommen. Dort war im Bereich des Kellers ausdrücklich von einem Waschraum die Rede. Trotzdem bat eine Partei um eine andere Nutzung, sie wollte dort einen Gefrierschrank aufstellen. Eine Eigentümerversammlung beschloss mehrheitlich, man habe dagegen keine Bedenken.

 

Ein Mitglied war allerdings nicht. Die ursprüngliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung sei klar, entschied die zuständige Zivilkammer. Davon dürfe man nicht ohne weiteres abweichen. Eine andere Nutzung der Gemeinschaftsfläche komme nur dann infrage, wenn diese nicht spürbar mehr Störungen für die Bewohner bringe.

 

Das konnten die Richter in diesem Falle allerdings nicht erkennen, weswegen der Gefrierschrank stehen bleiben durfte. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Az.: 20 W 259/07)


Aufzugskosten nach Geschosshöhe

(2010-01-29)

 

Eigentümer von Wohnungen, die in den oberen Etagen liegen, müssen einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung akzeptieren, nach der sie einen höheren Anteil zu den Aufzugskosten zu zahlen haben. Die Kosten für den Aufzug dürfen gestaffelt nach der Geschosshöhe verteilt werden. Schließlich liegt es auf der Hand, dass Eigentümer, deren Wohnungen höher liegen, den Aufzug auch wesentlich häufiger nutzen. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az.: 14 S 7627/08)


Balkonbrüstung kann auch Gemeinschaftseigentum sein

(2010-02-02)

 

Die Balkonbrüstung gehört zum Balkon und damit dem Wohnungseigentümer, aber weil sie der Sicherheit des Hauses dient, kann sie auch Gemeinschaftseigentum sein. Der Wohnungseigentümer kann deshalb nicht einfach das Geländer austauschen oder andere Baumaßnahmen an der Brüstung vornehmen. Somit Klärung des Sachverhalts vor geplanten Maßnahmen.


Musiker, die zuhause musizieren, müssen sich an die gesetzlichen Ruhezeiten halten

(2010-02-03)

 

Musiker, die zuhause musizieren, müssen sich an die gesetzlichen Ruhezeiten halten. Das heißt, zwischen 22.00 und 7.00 Uhr sind die Instrumente tabu, und auch während der Mittagsruhe von 13.00 bis 15.00 Uhr ist Musikpause. Eine Ausnahme können eventuell Personen für sich in Anspruch nehmen, die beruflich musizieren. (Landgericht Düsseldorf, Az.: 22 S 574/89)


Das Wohnungseigentum kann entzogen werden, wenn der Hausgeldrückstand des Wohnungseigentümers drei Prozent vom Einheitswert ausmacht

(2010-02-11)

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin hat im Gerichtstermin einen Einheitswertbescheid vorzulegen. Das Vollstreckungsgericht hat sich zu Recht geweigert, bei der Finanzbehörde einen Einheitswert anzufordern. Die Voraussetzung für die Entziehung des Eigentums hat die Gläubigerin beizubringen, dies ist nicht Aufgabe des Vollstreckungsgerichtes. Nach § 18 Wohnungseigentumsgesetz kann das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn der Hausgeldrückstand des Wohnungseigentümers drei Prozent vom Einheitswert ausmacht. (Landgericht Dortmund, 9 T 511/08, 20.11.2009)


Grund zum vorzeitigen Abberufen eines WEG-Verwalters

(2010-02-12)

 

Wichtiger Grund zum vorzeitigen Abberufen eines WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser die erforderliche Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt. (Amtsgericht München, 485 C 602/07, 28.07.2008)


Haftung des minderjährigen Eigentümers bei Eigentumserwerb

(2010-02-13)

 

Der bei Erwerb durch Erbfall minderjährige Miteigentümer haftet für Forderungen aus Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, die nach Eintritt seiner Volljährigkeit beschlossen wurden, auch dann, wenn diese sich auf die Zeit davor beziehen.

 

Der minderjährige Erbe kann gegen Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB und den Einwand der beschränkten minderjährigen Haftung geltend machen. (Landgericht Nürnberg-Fürth, 14 T 6459/09, 03.09.2009)


Bei Erwerb durch Zwangsversteigerung besteht Verpflichtung fällige Raten einer Sonderumlage zu zahlen

(2010-02-14)

 

Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentümerwechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer.

 

Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erwirbt, ist verpflichtet nach dem Erwerb fällig gewordene Raten einer Sonderumlage zu zahlen, und zwar auch dann, wenn die Sonderumlage bereits vor Eigentumserwerb beschlossen wurde. (Landgericht Saarbrücken, 5 S 26/08, 27.05.2009)


Kosten werden erst dann Werbungskosten, wenn der Verwalter zu Lasten des Rücklagenkontos tatsächlich Instandsetzungsmaßnahmen bezahlt

(2010-02-23)

 

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann seine monatlich zu zahlende Instandsetzungsrücklage nicht automatisch als Werbungskosten geltend machen. Vielmehr werden die entsprechenden Kosten erst dann Werbungskosten, wenn der Verwalter zu Lasten des Rücklagenkontos tatsächlich Instandsetzungsmaßnahmen bezahlt. (Bundesfinanzhof, Az.; IXB 124/08)


Allenfalls im Vertrag nicht aufgeführte Leistungen könnten später extra bezahlt werden

(2010-02-23)

 

Eine Gemeinschaft beschloss, dass bestimmte, mit dem Verwalter bereits vereinbarte Leistungen künftig an einen Steuerberater weitergegeben und damit zusätzlich honoriert werden sollten. Solch ein Vorgehen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Allenfalls im Vertrag nicht aufgeführte Leistungen könnten später extra bezahlt werden. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Az.: 20 W 153/03).


Angemessene Reaktion auf Problemfälle

(2010-02-24)

 

Ein Verwalter muss im Zusammenhang mit dem von ihm betreuten Objekt jederzeit aufmerksam sein und auf Problemfälle in angemessener Weise reagieren. (Oberlandesgericht München, Az.: 34 Wx 156/05)


Die Eigentümerversammlung soll im näheren Umfeld der Wohnanlage stattfinden

(2010-02-25)

 

Die Eigentümerversammlung sollte im näheren Umkreis der Wohnanlage stattfinden. Dort darf sie der Eigentümer „billigerweise erwarten. Auch die Tatsache, dass möglicherweise eine Mehrheit der Eigentümer an einem anderen Ort wohnt, führt nicht dazu, dass die Versammlung dort stattfinden kann. (Oberlandesgericht Köln Az.: 16 Wx 188/05)


Wohnungseigentümer haben gegenüber dem Verwalter einen Anspruch, relevante Abrechnungsbelege einsehen zu dürfen oder in Kopie zu erhalten

(2010-02-26)

 

Wohnungseigentümer haben gegenüber dem Verwalter einen Anspruch, relevante Abrechnungsbelege einsehen zu dürfen oder in Kopie zu erhalten. Für das Fertigen von Kopien darf der Verwalter in vertretbarem Umfang einen Unkostenbeitrag in Rechnung stellen. "Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich daher grundsätzlich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung herausgesucht und fotokopiert werden können."

 

Stellt sich die Frage wann der Betriebsablauf eines unwilligen Verwalters gestört wird und was nennenswerter Vorbereitungsaufwand ist und wer dann darüber entscheidet. Wahrscheinlich dann das nächste Gericht.

 

(Oberlandesgericht München, Az.: 34 Wx 27/06)


Abstimmung im Wege des Umlaufverfahrens möglich, wenn unmissverständlich klargestellt wird, dass es hier um eine Abstimmung mit allen Konsequenzen handelt

(2010-02-27)

 

Beschlüsse von Eigentümern müssen normalerweise während einer ordnungsgemäß anberaumten Versammlung gefällt werden. Nur im Ausnahmefall ist eine schriftliche Abstimmung im Wege des Umlaufverfahrens möglich, wenn unmissverständlich klargestellt wird, dass es hier um eine Abstimmung mit allen Konsequenzen und nicht nur um eine unverbindliche Meinungsäußerung geht. (Oberlandesgericht Celle, Az.: 4 W 82/06)


Auflistung haushaltsnaher Aufwendungen

(2010-02-28)

 

Verwalter muss für Steuererklärung die haushaltsnahen Aufwendungen auflisten die ein Wohnungseigentümer anteilig zahlt, gegen vorher überwiesenes Honorar. (Landgericht Düsseldorf, Az.: 19 T 489/07)


Verweigerung der Verwalterzustimmung beim Verkauf

(2010-03-01)

 

Die Veräußerung einer Wohneinheit bedarf häufig der Zustimmung des Verwalters. Hat der Verwalter Kenntnis davon, dass ein Interessent bei einem anderen Objekt über Monate hinweg kein Wohngeld bezahlte und auch sonst für Unfrieden sorgte, darf er die Zustimmung verweigern.

 

Stellt sich natürlich die Frage ob es sich dabei um objektive Erkenntnisse handelt, eine rechtliche Prüfung der Verwalterintention dürfte wohl häufig angemessen sein.

(Amtsgericht Siegburg, Az.: 150 C 36/07)


Der Verwalter haftet in der Regel nicht für die Bezahlung einer Handwerkerrechnung

(2010-03-02)

 

Die Beauftragung eines Handwerkers erfolgt in der Regel durch den Verwalter. Für die Bezahlung der Rechnung sind jedoch die Eigentümer selbst verantwortlich. Sollte eine normalerweise nicht vorgesehene Haftung der Verwaltung eintreten müssen schon besondere Umstände vorliegen. (Bundesgerichtshof, Az.: VII ZR 12/03)


Haftung des Käufers einer Eigentumswohnung für Rückstände des Voreigentümers nur unter festgelegten Voraussetzungen

(2010-03-07)

 

Für Rückstände des Voreigentümers beim Wohngeld haftet der Käufer einer Eigentumswohnung nur dann, wenn dies im Grundbuch oder in der Teilungserklärung geregelt ist. Ein Beschluss der Eigentümer über diese Haftungsregelung, aufgenommen in das Protokoll der Eigentümerversammlung oder in die Beschlusssammlung, reicht nicht, (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Az.: 74 C 30/09).


Ein neuer Verteilerschlüssel darf einzelne Miteigentümer nicht unbillig benachteiligen

(2010-03-08)

 

Großwohnungs-Eigner sollen sich nicht auf Kosten von Mini-Apartment-Eigentümern schadlos halten können. Bei den Kabelanschlusskosten spricht nichts gegen die Änderung, doch dass Hausreinigung und Hauswart für eine 30-Quadratmeter-Wohnung genauso viel kosten sollen wie für die 200-qm-Wohnung mit drei Bädern und zwei Wohnungseingängen, war „unbillig“. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az.: 14 S 7627/08)


Nur ein Beschluss kann angefochten werden

(2010-03-09)

 

Im konkreten Fall hatte der Versammlungsleiter die Wohnungseigentümer zu einem bestimmten Punkt lediglich informiert bzw. die Teilnehmer hatten sich formlos ausgetauscht. Trotzdem wollte ein Mitglied dagegen vorgehen. Gibt es keinen Beschluss, kann ein solcher auch nicht gerichtlich für ungültig erklärt werden. (Oberlandesgericht Frankfurt, Az.: 20 W 468/07)


Eigentumswohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden

(2010-03-10)

 

Die Gemeinschaft muss die tage- oder wochenweise Neubelegung einer Wohnung hinnehmen, sofern dies nicht durch die Teilungserklärung untersagt ist. (Bundesgerichtshof Az.: V ZR 712/09)


Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten erst nach Auszug vornehmen

(2010-03-31)

 

Bei einer beabsichtigten Vermietung der Immobilie sollte ein Selbstnutzer Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten erst nach seinem Auszug vornehmen lassen. Wenn die Trennung zwischen Eigennutzung und Vermietung nicht deutlich genug ist, können diese Kosten als vorweggenommene Werbungskosten bei künftigen Mieteinnahmen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden, so „Haus & Grund Deutschland“.

 

In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar im August 2002 in der selbstgenutzten Eigentumswohnung den Heizkessel erneuern lassen. Im Juli 2003 zogen sie in ein neues Einfamilienhaus um, die Wohnung wurde vermietet. Die Heizkesseltausch-Kosten machte das Ehepaar als vorweggenommene Werbungskosten aus der Vermietung geltend.

 

Instandhaltungen und Renovierungen, die während der Selbstnutzungszeit anfallen, sind keine Werbungskosten, selbst wenn sie mit Blick auf eine spätere Vermietung entstehen, sondern nur privat veranlasste Kosten. Diese sind nicht abzugsfähig. (Bundesfinanzhof, Az.: IX R 51/08)


Teilnahme von Mietern an Wohnungseigentümerversammlungen nicht zuzulassen

(2010-04-02)

 

Eine Mehrheit von Eigentümern in einer Wohnanlage vertrat die Meinung, es sei durchaus ein Vorteil, wenn in Zukunft auch Mieter an den Versammlungen teilnehmen und ihre Anliegen persönlich vorbringen könnten.

 

Der mit dem Fall betraute Amtsrichter erklärte den Beschluss für ungültig. Im konkreten Fall bestehe die Gemeinschaft aus 53 Einheiten. Das bedeute, dass Versammlungen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Wenn nun zusätzlich auch noch eine größere Anzahl von Mietern teilnehmen solle, werde eine Eigentümerversammlung in einer unzumutbaren Weise unübersichtlich. „Daher ist gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen eine Teilnahme Dritter an den Versammlungen nicht zuzulassen.“ (Amtsgericht Bochum, Az.: 94 C 26/08)


Kosten für Gutachten über übliche Entgelte für vergleichbaren Wohnraum sind keine Nebenkosten

(2010-04-04)

 

Ein Eigentümer einer Immobilie war sich offensichtlich nicht ganz sicher, ob und in welcher Höhe er die Miete erhöhen kann und ließ ein privates Sachverständigengutachten erstellen.

 

Ein Gutachten über übliche Entgelte für vergleichbaren Wohnraum dient in erster Linie dem Vermieter, entschied das Landgericht Mainz ganz im Sinne der Mieter. Der Eigentümer will sich schließlich auf diesem Weg darüber vergewissern, ob er mehr Geld fordern kann. „Die Kosten eines solchen Gutachtens, zu welchem Ergebnis es auch immer führt, sind Aufwendungen für eine wirtschaftliche Vermögensverwaltung und deshalb in aller Regel nicht ersetzbar.“


Kfz-Stellplatz der Wohnungseigentumsanlage dient zu vorübergehenden Abstellen zugelassener Kraftfahrzeuge

(2010-04-09)

 

Der Kfz-Stellplatz der Wohnungseigentumsanlage dient zu vorübergehenden Abstellen zugelassener Kraftfahrzeuge, nicht jedoch zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und schrottreifen Autos. Etwas anderes kann nur bei Motorrädern oder Oldtimern gelten, die häufig nicht ganzjährig sondern nur zeitwiese abgemeldet sind. (Landgericht Hamburg Az.: 318 S 93/08)


Verwalterkosten sind in der Jahresabrechnung nach den grundbuchlichen Miteigentumsanteilen zu verteilen

(2010-04-10)

 

Im Verwaltervertrag wurde festgelegt, dass die Verwalterkosten nach Anzahl der Gewerbeeinheiten und Wohneinheiten verteilt werden. Die vom Verwalter entsprechend vorgenommene Verteilung ist unwirksam. Verwalterkosten sind in der Jahresabrechnung gegenüber dem Wohnungseigentümer gem. §§ 16 Wohnungseigentumsgesetz nach den grundbuchlichen Miteigentumsanteilen zu verteilen, es sei denn es wurde nach dem 01. Juli 2007 entsprechend beschlossen oder vereinbart. Der Verwaltervertrag regelt allein das Rechtsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt dagegen der Maßstab des Gesetzes. (Landgericht Lüneburg, Az.: 9 S 67/08, 19.03.2009)


Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen ist gebührenpflichtig

(2010-04-11)

 

Für den Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen zu steuerlichen Geltendmachung des Abzugs bei der Steuerschuld ist der Verwalter berechtigt Gebühren zu erheben. (Landgericht Düsseldorf, Az.: 19 T 489/07)


Titelumschreibung möglich

(2010-04-12)

 

Für mit Urteil oder Vollstreckungsbescheid titulierte Hausgeldrückstände , die gegen den Veräußerer tituliert wurden, kann die  Wohnungseigentümergemeinschaft die Titelumschreibung bei Gericht auf ihren Namen beantragen und dann nach der Namensumschreibung per Gerichtsvollzieherverteilungsstelle des Amtsgerichts die Zwangsvollstreckung der Hausgeldforderung zu beantragen.


Ausführungen in einem Urteil über Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

(2010-04-17)

 

Auszug aus einem Urteil: „Die genannten Beschlüsse leiden an einem Einberufungsmangel, weil die Beteiligte zur Einberufung der Versammlung nicht berechtigt war. Das Landgericht geht auf Grundlage der gefestigten Rechtsprechung davon aus, dass dieser Einberufungsmangel nicht die Nichtigkeit der in einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse, sondern nur deren Anfechtbarkeit bewirkt (BGH NJW 1999, 3713; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23, Rn. 172). Ebenso ist zutreffend, dass ein Einberufungsmangel nicht automatisch zur Ungültigerklärung der gefassten Beschlüsse führt, sondern die Beschlüsse als gültig zu erachten sind, wenn positiv feststeht, dass sie nicht auf dem Einberufungsmangel beruhen (Senat WE 1996, 33; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.).

 

Die fehlende Kausalität des Einberufungsmangels kann aber nur dann festgestellt werden, wenn klar zutage liegt, dass der Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung der Versammlung gleichfalls zustande gekommen wäre. Die Möglichkeit, dass der durch den Mangel betroffene Wohnungseigentümer das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, muss nicht nur unwahrscheinlich sein, sondern bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen. Abzustellen ist dabei darauf, wie sich die Dinge entwickelt hätten, wenn die Beteiligte bei ordnungsgemäßer Einladung erschienen wäre und die Möglichkeit gehabt hätte, das Abstimmungsergebnis zu beeinflussen. Dabei sind innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft strenge Maßstäbe bei der Feststellung zugrunde zu legen, dass sich ein Einberufungsmangel nicht auf das Ergebnis eines angefochtenen Beschlusses ausgewirkt hat. Denn die Einberufungsvorschriften sollen gewährleisten, dass jeder Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Gemeinschaft mitwirken kann, und zwar auch dann, wenn er sich in einer Minderheitenposition befindet. Es darf daher nicht allein auf das mutmaßliche Abstimmungsergebnis bei einer Teilnahme der Beteiligten an einer Abstimmung abgestellt werden oder darauf, dass der angefochtene Beschluss auf einer späteren Eigentümerversammlung erneut gefasst worden ist (Senat WE 1996, 33).“ (Oberlandesgericht Hamm, Az.: 15 WX 62/08, 11.11.2008, 15. Zivilsenat)


Privatsphäre verletzt

(2010-05-16)

 

Ein Verwalter musste über den Tagesordnungspunkt „Statische Belastung von Balkonen und Terrassen“ referieren. Zu diesem Zweck hatte er Fotos angefertigt, die das Sondereigentum eines Eigentümers zeigten. Dieser hatte seine Dachterrasse intensiv genutzt, unter anderem mit einer privaten Sauna, diese Sauna war auf den Fotografien zu sehen. Der Eigentümer sah sich in seinen Persönlichkeitsrechten verletzt.

 

Es kann nicht sein, dass ein anderer derartige Aufnahmen fertigt und auch noch herumzeigt. Die Justiz betrachtete den Fall nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ähnlich. Wenn solch ein intimer „Rückzugsraum“ wie die Sauna eines Menschen ohne dessen Genehmigung fotografiert wird, dann werden dadurch die Rechte des Eigentümers in nicht zumutbarer Weise verletzt.

 

„… je enger durch die Aufnahme von Gegenständen ein Zusammenhang mit dem persönlichen Umfeld des Besitzers oder Eigentümers hergestellt wird, um so eher erscheint eine Verletzung von dessen Privatsphäre möglich …". (Landgericht Köln, Az.: 29 S 67/08)


Instandhaltungsrücklage und Kosten des Kabelanschlusses sind der Grundsicherung zuzuordnen

(2010-05-17)

 

Instandhaltungsrücklage und Kosten des Kabelanschlusses sind Kosten der Unterkunft und damit als Grundsicherung im Rahmen von Hartz IV von der Arbeitsagentur nach dem Bundessozialhilfegesetz zu erstatten, sofern der Anspruchsberechtigte Kraft Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung zur Zahlung verpflichtet ist. (Landessozialgericht Rheinland-Pfalz, Az.: 5 AS 111/09, 23. Juli 2009)


Es ist den Nutzern zumutbar, Schuhe mit harten Absätzen auszuziehen

(2010-05-19)

 

Wird die Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, deren Fussboden mit nicht dämpfenden Belegen, wie Fliesen oder Laminat ausgestattet ist, mit harten Absätzen betreten, so ist dies in einem akustisch anfälligen Altbau nicht statthaft. Der Mieter oder der Wohnungseigentümer nutzt die Wohnung dann nicht vertragsgemäß. Es ist den Nutzern zumutbar, Schuhe mit harten Absätzen auszuziehen. (Landgericht Hamburg, Az.: 316 S 14/09, 15. Dezember 2009)


Wohnungseigentümer dürfen bestimmen an welcher Stelle die Parabolantenne angebracht wird

(2010-05-20)

 

Ein Wohnungseigentümer der seine bisherige Staatsangehörigkeit aufgab und nunmehr Deutscher ist, hat eine Parabolantenne am gemeinschaftlichen Eigentum angebracht, um Sender seines Heimatlandes zu empfangen. Es besteht ein Informationsbedürfnis aus dem Heimatland, auch wenn jetzt allein die deutsche Staatsangehörigkeit gegeben ist. Die anderen Wohnungseigentümer dürfen jedoch bestimmen, an welcher Stelle die Parabolantenne angebracht wird. (BGH, Az.: V ZR 10/09, 13. November 2009)


Verpflichtung zu mehr Ruhe

(2010-05-21)

 

Störungen durch Lärm, und Tyrannisierungen durch lautstarkes Türenkrachen, aufstampfen auf den Boden und Poltergeräusche muss sich eine Eigentümergemeinschaft nicht bieten lassen. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, dass ein Eigentümer seinen Mieter zu mehr Ruhe verpflichten muss ist rechtens. Wie der Vermieter dies erreichen kann ließ das Gericht offen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 3 Wx 240/07)


Nachträglicher Balkonsichtschutz ist bauliche Veränderung

(2010-05-22)

 

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Privatsphäre innerhalb einer Wohnanlage besser zu schützen. Er errichtete ohne Rücksprache zwischen zwei Balkonen einen Sichtschutz. Nach seiner Meinung war das kein großer Eingriff in die Substanz des Gebäudes. Sein Nachbar sah dies anders. Es handle sich hier um eine bauliche Veränderung, die rückgängig gemacht werden müsse. Einen Anspruch auf Sichtschutz hat der Balkonbesitzer nicht, denn beim Kauf der Wohnung war diese Blende auch nicht vorhanden. (Landgericht Itzehoe, Az.: 1 S (W) 1/07)


Rückbau bei ungefragten baulichen Veränderungen auch nach längerer Zeit

(2010-05-23)

 

Mit ungefragten Eingriffen riskiert man teure Rückbauten. Es ging um eine länger zurückliegende bauliche Veränderung. Der Eigentümer hatte sie einst eigenmächtig vorgenommen, zwischenzeitlich aber das Objekt verkauft. Wie weit kann der ahnungslose Erwerber von seinen neuen Miteigentümern in Anspruch genommen werden? Er muss die Beseitigung der Ausbauten (Einrichtung von Wohnräumen mit Bad auf dem Dachboden) dulden. Die Kosten dafür hat die Gemeinschaft zu übernehmen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 3/08)


Nachhaltige Eingriffe bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer

(2010-05-24)

 

Eine Gemeinschaft einer Immobilie in Seelage hatte nicht einstimmig beschlossen, nachträglich einen Außenaufzug zu bauen und zusätzliche Fenster in die Fassade einzufügen. Derartig nachhaltige Eingriffe bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer. (Amtsgericht Konstanz, Az.: 12 C 17/07)


Durchgangshöhe von 1,91 Metern ist ein Baumangel

(2010-05-25)

 

Ein Wohnungskäufer bezeichnete es als einen Mangel, dass der Bauträger lediglich eine Eingangstür mit der Durchgangshöhe von 1,91 Metern errichtet habe. Das sei für heutige Verhältnisse zu wenig. Die Tür muss auf 1,93 Meter erweitert werden. (Landgericht Köln, Az.: 37 O 57/07)


Keine Verpflichtung zur regelmäßigen Kontrolle der Elektroinstallationen

(2010-05-23)

 

Vermieter sind nicht verpflichtet, Elektroinstallationen in Mietwohnungen regelmäßig zu kontrollieren. (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 321/07)


Weitervergabe von Leistungen gemäß Verwaltervertrag entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

(2010-05-24)

 

Es entspricht nicht „ordnungsgemäßer Verwaltung“, wenn eine Gemeinschaft beschließt mit dem Verwalter vereinbarte Leistungen gegen Honorar weiter zu vergeben und damit anderweitig ausführen zu lassen. Nur im Verwaltervertrag nicht aufgeführte Leistungen können extra bezahlt werden. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Az. 20 W 153/03)


Steuervorteil für haushaltsnahe Dienstleistungen auch wenn die Rechnung nicht vom Auftraggeber bezahlt wird

(2010-05-25)

 

Um vom Steuervorteil für „haushaltsnahe Dienstleistungen“ von Handwerkern zu profitieren, muss die Rechnung nicht unbedingt vom Auftraggeber beglichen werden. Die Ermäßigung gibt es auch, wenn etwa die Eltern des Steuerzahlers den Betrag zahlen. (Finanzgericht Sachsen, Az.: 4 K 645/09


Ein Ersteigerer muss genau ab seinem Eigentumserwerb alle Abschläge einer Sonderumlage zahlen

(2010-06-02)

 

Ein Ersteigerer muss genau ab seinem Eigentumserwerb alle Abschläge der Sonderumlage zahlen. Er haftet für alle Kosten, die nach seinem Erwerb „fällig“ werden. Es macht dabei keinen Unterschied, ob der neue Eigentümer die Wohnung gekauft oder in der Zwangsversteigerung erworben hat. (Landgerichts Saarbrücken, Az.: 5 S 26/08).


Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung

(2010-06-05)

 

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind nur der genaue Wortlaut der gefassten Beschlüsse sowie das Abstimmungsergebnis im Protokoll festzuhalten. Ferner sind Ort und Zeitpunkt der Versammlung anzugeben. Ein Teilnehmerverzeichnis oder das Beilegen einer Teilnehmerliste ist nicht vorgesehen.


Wenn Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehören zahlen bei einer Sanierung alle

(2010-06-06)

 

Für die Sanierung der Balkone in einer Eigentumsanlage müssen alle Wohnungseigentümer zahlen, sofern die Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehören, auch Eigentümer, die selbst keinen Balkon nutzen können. (Landgericht Köln)


Wer darf in einer Eigentümergemeinschaft über die Nutzung des gemeinschaftlichen Parkplatzes entscheiden?

(2010-06-19)

 

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten mehrheitlich beschlossen, dass in der Zeit von 18 bis 8 Uhr mangels Fläche nicht alle Wohnungseigentümer ein Fahrzeug abstellen dürfen. Das sei vertretbar, befanden die Richter, denn es handle sich nur um eine so genannte Gebrauchsregelung und nicht um einen Eingriff in die höherwertigen Sondernutzungsrechte. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Az.: 20 W 403/05)


Verteilungsschlüssel im Mietvertrag

(2010-08-09)

 

Bei Wohnungseigentum werden die Betriebskosten in der Regel nach Tausendstel-Anteil durch die Hausverwaltung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt. Ist vermietet, so muss der Eigentümer darauf achten, dass im Mietvertrag die Betriebskosten ebenfalls nach Tausendstel-Anteilen vom Mieter zu tragen sind. (Landgericht München I, 17.04.2002, Az.: 14 S 17240/01)


Laut Wohnungseigentumsgesetz ist die Besetzung des Verwaltungsbeirats mit zwei Mitgliedern rechtsfehlerhaft

(2010-08-11)

 

Laut Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

 

Der Verwaltungsbeirat muss aus drei Mitgliedern bestehen, es sei denn die Teilungserklärung enthält abweichende Regelungen. Sonst ist eine abweichende Besetzung rechtsfehlerhaft und binnen Monatsfrist nach der Beschlussfassung anfechtbar. (BGH, 05.02.2010, Az.: V ZR 126/09; LG Nürnberg-Fürth)


Der Verwalter muss einige Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs eine detaillierte Abrechnung vorlegen

(2010-08-12)

 

Spätestens fünf Monate nach Ablauf eines Abrechnungsjahres sollte der Verwalter im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft jeweils die Jahresabrechnung vorlegen. Das Erstellen der Jahresrechnung ist nicht eine lästige Zusatzaufgabe, sondern gehört zu den wichtigsten Pflichten eines Verwalters. Ist das Wirtschaftsjahr abgelaufen, dann muss einige Monate später auch eine detaillierte Abrechnung vorgelegt werden. Den Eigentümern soll auf diese Weise Gelegenheit gegeben werden, möglichst zeitnah darüber zu beschließen. (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Az.: 2Z BR 76/99)


Kein Ersatz für Versicherung bei geringen Erfolgsaussichten

(2010-08-14)

 

Streitet ein Wohnungseigentümer mit der Gemeinschaft über eine Jahresendabrechnung und geht der Fall, mit der Deckung seiner Rechtsschutzversicherung und einem Anwalt, vor Gericht, darf die Versicherung die Verfahrenskosten später nicht vom Anwalt ersetzt verlangen, wenn erste und zweite Instanz verloren gehen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Versicherung wusste, dass für das Revisionsverfahren nur geringe Erfolgsaussichten bestehen. Es ging um 6.000 Euro. (OLG Celle, Az.: 3 U 83/10)


Der Sicherheit dienende Bestandteile können kein Sondereigentum sein

(2010-09-03)

 

Ein Eigentümer, strich die Innenseite seiner Balkonbrüstung in schwarzer Farbe. Die Nachbarn wiesen darauf hin, dass die Balkonbrüstung als konstruktiver Bestandteil des Hauses zum Gemeinschaftseigentum gehört. Selbst wenn der Balkon im Teilungsvertrag als Sondereigentum der jeweiligen Partei bezeichnet wird, gilt das nicht für die der Sicherheit dienenden Bestandteile wie die Balkonbrüstung aus Faserzementplatten. Eine Differenzierung zwischen Innen- und Außenteil ist hier nicht möglich. Deswegen muss die Farbe wieder entfernt werden. (Landgericht Itzehoe, Az.: 11 S 11/09)


Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Art der Gartengestaltung der Wohnungseigentumsanlage beschließen

(2010-09-17)

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Art der Gartengestaltung der Wohnungseigentumsanlage beschließen. Hat die Gemeinde eine Baumschutzsatzung erlassen ist diese zu berücksichtigen. (Amtsgericht Düsseldorf, Az.: 290 a C 6777/08)


Klimaanlage überschritt zumutbares Maß an Geräuschbelästigung

(2010-09-18)

 

Von einem Wohnungseigentümer wurde ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Klimagerät außen am Gebäude montiert. Die übrigen Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden, sie sahen darin eine bauliche Veränderung.

 

Das Gericht sah einen Beseitigungsanspruch, weil die Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn störte. Das zumutbare Maß an Geräuschbelästigung wurde überschritten, der Betrieb der Klimaanlage war somit störend. (OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 179/09)


Reduzierung der Verwaltergebühr bei Reduzierung der Wohnungsanzahl

(2010-10-02)

 

Eine Eigentümergemeinschaft bestand ursprünglich aus neun Wohnungen. Bereits in der maßgeblichen Teilungserklärung wurde vereinbart, dass einige der Wohnungen ohne Zustimmung der übrigen Mitglieder zusammengelegt werden können. Aus jeweils zwei Einheiten wurde eine und die Gesamtzahl der Wohnungen wurde dadurch reduziert. Der Verwalter war aber der Meinung, dass ihm seine bisherigen Honorare in Höhe von monatlich 18 Euro pro Einheit zustehen. Er forderte für die beiden zusammengelegten Wohnungen also jeweils 36 Euro, um im Endeffekt wieder auf den alten Betrag zu kommen.

 

Für das Gericht war maßgeblich, dass sich der Verwalter in seinem Vertrag auf die speziellen Bedingungen dieser Wohnungseigentümergemeinschaft eingelassen hatte. Ihm musste von Anfang an klar sein, dass es zu einer Zusammenlegung kommen konnte. Deswegen muss er weiterhin mit 18 Euro pro Wohnung zufrieden sein und dementsprechend finanzielle Einbußen hinnehmen.

 

Weiter war das Gericht der Ansicht, dass die Verwaltergebühr trotzdem noch „marktüblich und angemessen“ war. (Amtsgericht Aachen, Az.: 119 C 49/08)


Rückschnitt, weil die Störung vom Sondernutzungsrecht ausgeht

(2010-10-09)

 

Ein Wohnungseigentümer erwarb eine Wohnung mit einem Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil, einer zum Zeitpunkt des Kaufs vier Meter hohen Hecke. Die Eigentümerversammlung beschließt als die Hecke eine Höhe von sieben Metern erreicht, dass diese auf vier Meter zurückgeschnitten werden muss.

 

Es ist in der Rechtsprechung streitig, ob ein Verursacher selbst verpflichtet ist die Störung zu beseitigen. In diesem Fall musste auf vier Meter zurückgeschnitten werden. (OLG München, Az.: 32 W x 8/09, 03.08.2009)


Erhöhung der Grunderwerbsteuer

(2010-10-12)

 

Ab 2011 wollen einige Bundesländer, darunter Brandenburg, Schleswig-Holstein, Bremen und Niedersachsen, die Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent auf 4,5 bis fünf Prozent erhöhen.


Musizieren in der eigenen Wohnung ist Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens und Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage

(2010-10-15)

 

In einer Eigentumswohnanlage wurde über die  Hausordnung beschlossen, dass das Musizieren täglich nicht länger als drei Stunden andauern und abends nicht später als 19 Uhr stattfinden sollte. In der Drei-Stunden-Begrenzung sah das Gericht kein Problem, hielt aber die vergleichsweise frühe „Sperrstunde“ für nicht haltbar. Grundsätzlich sei das Musizieren in der eigenen Wohnung "Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens und Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage". (Landgericht Freiburg, Az.: 4 T 61/02)


Bei einem Kaninchengehege von ca. einem Prozent der gesamten Gartenfläche ergibt sich für die anderen Eigentümer kein Nachteil

(2010-10-16)

 

Besitzt ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten und errichtet dort ein sechs Quadratmeter großes Kaninchengehege, dann ist das eine im Prinzip genehmigungspflichtige bauliche Veränderung. Da dies Gehege nur ca. ein Prozent der gesamten Gartenfläche ausmacht erwächst den Nachbarn „kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil.“ Keine Beseitigung. (Oberlandesgericht Köln, Az.: 16 Wx 58/05)


Die Gartenpflege ist kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung

(2010-10-17)

 

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte einerseits einen professionellen Anbieter mit der Durchführung von Gartenarbeiten, setzte andererseits über die Hausordnung für „einfache Pflegearbeiten“ die Mitglieder der Gemeinschaft ein. Inhaltlich zu unbestimmt, es ist nicht zu erkennen wann welcher Wohnungseigentümer was zu erledigen hat. Die Gartenpflege ist kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung. (Oberlandesgericht Köln, Az.: 16 Wx 151/04)


Der unternehmerischen Tätigkeit müssen sämtliche Eigentümer zustimmen

(2010-10-26)

 

Wohneigentümergemeinschaften, die mit Sonnenenergie Kosten senken wollen, können die Installation von Fotovoltaikanlagen und Sonnenkollektoren als Modernisierung mit „doppelt qualifizierter Mehrheit“ beschließen. Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohneigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssen dem Plan zustimmen.

 

Die Wirtschaftlichkeit ist dabei zu berücksichtigten. Die Anlage muss sich nach geltender Rechtsprechung in etwa zehn Jahren amortisieren. Dies ist meist nur möglich, wenn der überschüssige Strom ins allgemeine Stromnetz eingespeist und die gesetzlich garantierte Einspeisevergütung in Anspruch genommen wird.

 

Gerade das kann in Wohnungseigentumsanlagen problematisch sein. Durch den Verkauf des Stroms wird die Wohnungseigentümergemeinschaft unternehmerisch tätig. Dem müssen allerdings alle Eigentümer zustimmen. Für viele Eigentümer die letzte Chance diesen Blödsinn zu verhindern.

 

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch die Energieabgabe in das allgemeine Netz in der Regel umsatzsteuer- und einkommensteuerpflichtig. Es bleibt nur zu hoffen, dass der Gesetzgeber nicht durch weitere Maßnahmen die Stellung des Einzelnen in der Gemeinschaft weiter schwächt.


Einstellung des übernommenen Winterdienstes bei Gebrechlichkeit

(2010-11-03)

 

Es ist zulässig wenn ein Eigentümer, der sich dazu bereit erklärte den Winterdienst zu übernehmen, die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss entsprechend, einwendet, es sei ihm nicht mehr zumutbar diesen Dienst wegen Gebrechlichkeit fortzuführen. (LG Münster, Az.: 1 S 4042/10)


Wohnungseigentümer haften bei vermieteter Wohnung für die Abfallgebühren ihrer Mieter

(2010-11-04)

 

Wohnungseigentümer haften bei vermieteter Wohnung für die Müllgebühren ihrer Mieter. Die Mieter zahlten die Abfallentsorgungsgebühren nur zu einem geringen Teil. Das Gericht sah es als rechtmäßig an, den Eigentümer für die Kosten haftbar zu machen und zwar in Höhe der vollen Kosten auch dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens auf den Gebührenbescheid teilweise geleistet hat. (Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße, 07.06.2010, Az.: 4 K 311/10.NW)


Maulkorb für Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung statthaft

(2010-11-06)

 

Der befürchtete Redeschwall eines Wohnungsbesitzers auf einer Eigentümerversammlung darf zeitlich beschränkt werden. Nach Auffassung des Gerichts gilt dies jedenfalls dann, wenn sonst „überlange Sitzungen“ drohen würden. Das Amtsgericht bestätigte mit seinem Urteil die Rechtmäßigkeit einer in einer Wohnanlage verabschiedeten Redeordnung für ihre Eigentümerversammlungen. (Az.: 133 C 3201/09)


Prozesskostenhilfe kann für Wohnungseigentümergemeinschaft bewilligt werden

(2010-12-12)

 

Sind weder die Gemeinschaft noch sämtliche Mitglieder in der Lage die Kosten für die gerichtliche Geltendmachung von Beitragsforderungen gegen eines ihrer Mitglieder aufzubringen kann Prozesskostenhilfe bewilligt werden. Die wirtschaftliche Existenz der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt im Interesse der Rechtsordnung. (BGH, 17.06.2010, Az.: V ZB 26/01 in ZMR 2010, 780)


Steuerliche Geltendmachung der Instandhaltungsrücklage

(2010-12-31)

 

In Wohnungseigentümergemeinschaften wird von den Mitgliedern in der Regel eine Instandhaltungsrücklage eingefordert. Die Ausgaben sind, nach der Vorgehensweise der Finanzämter, erst dann steuerlich relevant, wenn sie tatsächlich für das Gemeinschaftseigentum verwendet wurden. Die Richter des Bundesfinanzhofes schlossen sich der Sicht der Finanzbehörden an und behielten damit die Grundlinien ihrer bisherigen Rechtsprechung bei. Erst dann, wenn das Geld aus der Rücklage ausgegeben wird, lässt sich beurteilen, wofür es der Verwalter konkret verwendet. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX B 124/08)


Verteilerschlüssel für Heizkosten

(2011-02-03)

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss festlegen mit welchem Verteilerschlüssel die Heizkosten verteilt werden. Entgegenstehende Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung sind dann unwirksam. Die Verteilung muss mit der Heizkostenverordnung vereinbar sein, maßgeblich ist die Fassung der Verordnung die bei Beschlussfassung über die neue Verteilung in Kraft ist. (BGH, 16.07.2010, Az.: V ZR 221/09)

 

Hinweis: Beachten Sie bei den Heizkostenabrechnungen, dass im Fall einer durchgeführten Schätzung der Heizkosten, weil eine Ablesung aus welchen Gründen auch immer nicht möglich war und Ersatztermine nicht genutzt werden konnten, die Heizkosten dann in der Regel auch im Folgejahr wieder geschätzt werden, weil die Messröhrchen der Ablesefirmen nicht in der Lage sind für zwei Jahre ein zuverlässiges Ergebnis zu liefern. Setzten Sie sich mit der Ablesefirma in Verbindung um ggf. auch eine kostenpflichtige weitere Ablesung zu ermöglichen, auch wenn Sie der Ansicht sind diese Schätzung nicht verursacht zu haben. Die Verwaltungen sind in der Regel nicht gewillt ihren Angaben zum Verbrauch zu folgen und die zuständigen Gerichte folgen kaum Ihrer Darstellung, da keine nachvollziehbaren Werte vorliegen. Gegen Verwalter und dessen Ablesefirma haben Sie fast immer „schlechte Karten“.

 

Ziehen Sie dann gegen eine geschätzte Heizkostenabrechnung vor Gericht, ohne Anwalt und im vollen Vertrauen auf unseren Rechtsstaat, dann erhalten Sie möglicherweise wie ich vom Amtsgericht Seesen einen „frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung“. Es wird dann aber „kurzer Prozess“ gemacht und mit ihrem Anliegen werden sie abgebügelt. So viel zum Thema, dass man sich vor dem Amtsgericht selbst vertreten und sein Anliegen vortragen kann.


Betreiben einer Digitaldruckerei ist zulässig

(2011-02-04)

 

Es ist zulässig in einer Eigentumswohnung eine Digitaldruckerei zu betreiben. Diese Tätigkeit ist mit freiberuflicher Tätigkeit gleichzusetzen. Bei den heutigen Bedingungen des Wirtschaftens lässt sich nicht von vornherein mehr unterstellen, dass Wohnungseigentümer durch diese Tätigkeit gestört werden. Es ist ausreichend für die Zulässigkeit als kleiner Gewerbebetrieb, wenn Bebauungsplan und Teilungserklärung für die Wohnungseigentumsanlage freiberufliche Tätigkeit zulassen. (OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 40/07)


Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch verneint

(2011-03-11)

 

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wurde bei einem Wasserschaden im Sondereigentum, verursacht durch einen Mangel im Gemeinschaftseigentum, durch das Gericht nicht erkannt. Dies hätte vorausgesetzt, dass es sich um Nachbarn unterschiedlicher Grundstücke handelt. Eine entsprechend analoge Anwendung der Vorschrift auf die Verhältnisse in einer Wohnungseigentumsanlage auf ein und demselben Grundstück kommt nicht in Betracht. (BGH, Urteil vom 21. Mai 2010, VZR 10/10)


Mitglieder von Eigentümergemeinschaften müssen vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden

(2011-04-01)

 

Mitglieder von Eigentümergemeinschaften sind vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Wie genau das zu Beratende in der Einladung angesprochen werde, das hängt von „der Bedeutung des Beschlussgegenstandes“ und „dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer“ ab. Jeder muss zumindest an Hand der vorliegenden Unterlagen entscheiden können, ob er überhaupt teilnehmen will oder nicht. Übertriebene Anforderungen darf man dabei nicht stellen. (Kammergericht Berlin, Az.: 24 W 93/08)


Bei Stimmrechtsausschluss eines Eigentümers sind in der Regel sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung ungültig

(2011-04-10)

 

Den Wohnungseigentümern wird ein weitgehender Spielraum bei der Ordnung der Verhältnisse eingeräumt. Dieser Spielraum ist aber überschritten, wenn die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Ein Stimmrechtsausschluss stellt eine solche unzulässige Aushöhlung dar. Sämtliche in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind dann ungültig. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Dezember 2010, Az.: VZR 60/10)


Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durch Telefonkonferenz sind rechtlich nicht verbindlich

(2011-04-11)

 

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen laut Wohnungseigentumsgesetz in einer Versammlung oder auf dem Schriftweg erfolgen. Telefonkonferenzen sind vom Gesetz nicht vorgesehen. (Amtsgericht Königsstein, Az.: 27 C 155/07)


Die Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig

(2011-04-12)

 

Die Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig. Durch die „Hintertür“ ist dies aber trotzdem möglich. Durch die Hausordnung kann aber für gewisse Bereiche entsprechend beschlossen werden, wenn dies grundsätzlichen Verhaltensvorschriften entspricht. Darunter kann die Sicherstellung des Hausfriedens fallen, ebenso wie Sicherheit und Ordnung und der Schutz des Gebäudes. Beschränkt ist diese Möglichkeit aber auf Aufgaben die typischerweise in Hausordnungen vorkommen, also unter anderem Schneeräumung und Reinigungsarbeiten. (Landgericht München, 02.08.2010, Az.: I S 4042/109)


Kostenpauschale für Bewohnerwechsel ist unzulässig bei Beschränkung auf befristete Nutzungsüberlassung

(2011-04-13)

 

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft wonach aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung bei einem Bewohnerwechsel eine Kostenpauschale erhoben wird ist unzulässig und hat Strafcharakter, wenn diese nur Umzüge im Zusammenhang befristeter Nutzungsverhältnisse betrifft.

 

Sie ist allerdings zulässig wenn diese Umzugspauschale ausnahmslos von allen betroffenen Wohnungseigentümern erhoben wird. Der Bundesgerichtshof hält 50,00 EUR für angemessen. (BGH, 01.10.2010, Az.: VZR 220/09)


Parkplatzüberwachung des eigenen Einstellplatzes in der Regel nicht zulässig

(2011-04-14)

 

Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vom Balkon aus den Parkplatz gefilmt, um mögliche Beschädigungen des eigenen Autos zu dokumentieren. Dadurch fühlte sich ein Nachbar gestört, der auf dem Weg zu seinem eigenen Pkw wider Willen ins Visier der Kamera geriet. Der Nachbar könne ja noch nicht einmal nachprüfen, ob und wann die Aufzeichnungen überhaupt wieder gelöscht würden, argumentierten die Richter unter anderem. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 199/06)


Beauftragung eines Anwalts auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss möglich

(2011-05-04)

 

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen eines Anspruchs, um dessen Durchsetzung vor Gericht es geht, zumindest für plausibel halten durfte. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf mehrheitlich beschließen, einen Anwalt auf Kosten aller Eigentümer zu beauftragen, um gerichtliche Maßnahmen gegen ein aufgenommenes Familienmitglied einer Wohnungseigentümerin durchzusetzen. (OLG München, 09.02.2010, Az.: Wx 114/09)


Eine elektrisch betriebene Klimaanlage ist grundsätzlich eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung

(2011-05-05)

 

Eine elektrisch betriebene Klimaanlage darf durch ihre Betriebsgeräusche andere Hausbewohner nicht nachhaltig in ihrer Ruhe stören. Eine derartige Anlage ist grundsätzlich eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung und bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümer. Im verhandelten Fall wurde die zumutbare Geräuschbelästigung nach Angabe eines Sachverständigen überschritten. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 179/09)


Schenkung ist kein Verkauf

(2011-05-06)

 

In wohl allen Eigentümergemeinschaften wurde vereinbart, dass eine Wohnung nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer verkauft werden darf. Eine Schenkung ist aber kein Verkauf und zeichnet sich eben gerade dadurch aus, dass sie kein Verkauf ist, also keine „rechtsgeschäftliche entgeltliche Veräußerung unter Lebenden“. Deswegen trifft der besagte Passus, „der Wohnungseigentümer darf sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der Mehrheit derjenigen Eigentümer verkaufen, die mit ihm im gleichen Hausblock wohnen“,  nicht zu und der Vater habe die Eigentumswohnung auf die von ihm praktizierte Weise an seinen Sohn weitergeben dürfen. (Kammergericht Berlin, Az.: 1 W 97/10)


Steuerlich ist es irrelevant wie spartanisch eine Wohnung ausgerüstet ist

(2011-05-07)

 

Selbst eine gelegentlich genutzte Wohnung kann ausreichen, um hier zu Lande eine umfassende Steuerpflicht zu begründen. Bereits durch den Besitz einer „Standby-Wohnung“ wird gemäß Abgabenordnung ein Wohnsitz und damit die umfassende Steuerpflicht begründet. Dabei spielt es keine Rolle, wie bescheiden die Wohnung ausgestattet ist und wie selten dort übernachtet wird. Sofern in der Immobilie „eine selbständige Lebensführung“ möglich ist, muss das auch entsprechend gewertet werden. Die rein berufliche Veranlassung der Aufenthalte ändert nichts an der steuerlichen Einschätzung. (Hessisches Finanzgericht, Az.: 3 K 1060/09)


Dem Wohnungseigentümer kann nicht vorgeschrieben werden wann die Fensterrollläden herunterlässt

(2011-05-08)

 

Es ist keine Besitzstörung, wenn es ein Wohnungseigentümer unterlässt die elektrischen Fensterrollläden zu einer bestimmten Zeit herunterzulassen. Dem Nutzer kann nicht vorgeschrieben werden, wann er seine Räume verdunkelt. (AG Düsseldorf, 29.11.2010, Az.: 55 C 7723/10)


Klagefrist ist gewahrt, wenn bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Liste der Wohnungseigentümer bei Gericht eingereicht wird

(2011-05-09)

 

Bei der Klage eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Klagefrist gewahrt, wenn bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Liste der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage bei Gericht eingereicht wird.


Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen Plakate im Fenster einer Eigentumswohnung zu entfernen

(2011-05-10)

 

Meinungsäußerungen durch Plakate im Fenster einer Eigentumswohnung, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen sind durch entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu entfernen. (Amtsgericht Erfurt, Az.: 5 C WEG 69/09)


Wohnungseigentümerversammlung im Dezember ist unzumutbar

(2011-05-11)

 

Eine Wohnungseigentümerversammlung im Dezember und damit Beschluss über den Wirtschaftsplan des laufenden Jahres ist nicht zumutbar. Insbesondere dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer eine zeitnahe Versammlung wünschen. Die Unzumutbarkeit wurde insbesondere auch mit Hinweis  auf die Eigentümer begründet die die Betriebskosten mit ihren Mietern abrechnen müssen.


Abwohnen der Kaution ist nicht zulässig

(2011-06-15)

 

Das Abwohnen der Kaution ist nicht zulässig, andernfalls wird der Sicherungszweck der Kaution zugunsten des Vermieters leerlaufen. (Landgericht Berlin, Az.: 65 S 139/10)


Messgeräte müssen in bestimmten Fristen kontrolliert werden

(2011-06-16)

 

Messgeräte müssen in bestimmten Fristen kontrolliert werden. Im konkreten Fall ging es um eine Wasseruhr die im Abstand von fünf Jahren hätte geeicht werden müssen. Die einzige Chance für den Eigentümer wäre es gewesen, zu beweisen, dass die Wasseruhr trotz Überschreitung der Überprüfungszeiten einwandfrei funktionierte. (Amtsgericht Neubrandenburg, Az.: 5 C 130/09)


Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung kann unzulässig sein

(2011-06-17)

 

Es verstößt gegen die Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer und diese wird unzulässig ausgehöhlt, wenn in der Teilungserklärung steht, dass die Wohnungseigentümerversammlung einen Wohnungseigentümer von der Abstimmung ausschließen kann, wenn er mit dem Hausgeld länger als einen Monat im Verzug ist. Sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse, ohne den ausgeschlossenen Eigentümer, sind ungültig. (BGH, 10. Dezember 2010, Az.: V ZR 60/10)


Arglistige Täuschung wenn die genannte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht.

(2011-06-18)

 

Analog zum Mietrecht besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung die gleiche Regelung bezüglich der genannten Wohnfläche, wonach diese nicht mehr als zehn Prozent abweichen darf. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az.: 12 O 4999/09)


Kaum Informationsrechte für den einzelnen Wohnungseigentümer

(2011-06-19)

 

Es ist vollkommen ausreichend, wenn der Verwalter dem Wohnungseigentümer in den Geschäftsräumen des Verwalters ermöglicht Unterlagen einzusehen und sich dort auf eigene Kosten Ablichtungen anfertigt. Im Gegensatz zu dem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen handelt es sich bei der Auskunftspflicht zur Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan nicht um einen individuellen Anspruch. Diese Fragen sind im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zu klären. ((BGH, Az.: V ZR 66/10)


Das Grundbuch ist kein öffentliches Register

(2011-07-29)

 

Das Grundbuchamt wurde gefragt ob eine bestimmte Person Eigentümer des Hauses sei in dem er wohnte. Diese Frage wurde vom Grundbuchamt mit nein beantwortet. Die danach gestellte Frage wie der Eigentümer heiße und wo er zu erreichen sei wurde nicht beantwortet.

 

„Das Grundbuch ist anders als das Handelsregister kein öffentliches Register, in das jeder zu Informationszwecken (...) Einsicht nehmen kann“, hieß es in der Urteilsbegründung. „Es müssten sachliche Gründe vorgetragen werden, damit zum Beispiel bloße Neugierde ausgeschlossen werden könne. Im konkreten Fall gebe es für die Gläubigerin durchaus noch „andere Erkenntnisquellen“, die sie ausschöpfen könne, um etwas über ihren Schuldner in Erfahrung zu bringen.“ (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az.: 2 W 234/10)


Überzogener Einsatz der Feuerwehr

(2011-08-01)

 

Die Feuerwehr wird vom Verwalter einer Eigentümergemeinschaft beauftragt den gemeinschaftlichen Keller trocken zu legen. Die Feuerwehr rückt mit drei Fahrzeugen und dreizehn Mann an. Zwei Fahrzeuge hätten es auch getan meint die Verwaltung, das Verwaltungsgericht auch. (Verwaltungsgericht Gießen, Az.: 81.2835/10)


Werbefotos ohne Zustimmung des Eigentümers möglich

(2011-08-02)

 

Ein Handwerker veröffentlichte auf seiner Internetseite Fotos eines von ihm sanierten Bades in einer Eigentumswohnung. Die Eigentümerin berief sich auf eine Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts. In Ausnahmefällen dürfen ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers Fotos seiner Wohnung zur Werbung genutzt werden, wenn keine Rückschlüsse auf die konkrete Wohnung oder deren Inhaber möglich sind. (Amtsgericht Donaueschingen, Az.: 11 C 81/10,10.06.2010)


Integrierung einer Videokamera in die Klingelanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter bestimmten Voraussetzungen

(2011-08-07)

 

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können verlangen, dass eine Videokamera in die Klingelanlage integriert wird, wenn das Videosystem bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Zulässig sind daher grundsätzlich nur solche Anlagen, bei denen die Kamera erstdurch die Betätigung der Klingel aktiviert wird. Das Bild darf dann auch nur in die jeweils betroffene Wohnung übertragen werden und die Übertragung muss nach spätestens einer Minute automatisch unterbrochen werden. Zudem muss die Möglichkeit hinreichend unwahrscheinlich sein, dass ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter die Anlage zu manipulieren oder konfigurieren kann, dass ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer eine ständige Überwachung ermöglicht wird. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 210/10, 08.04.2011)


Abmahnung für Sex auf dem Balkon

(2011-08-22)

 

Ein Pärchen sorgte dafür, dass nicht nur akustisch, sondern auch optisch auf deren Balkon etwas geboten wurde. Dafür gab es eine Abmahnung.

 

Wer auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses, einsehbar von einem Kinderspielplatz, Sex hat, der stört den Hausfrieden. (Amtsgericht Bonn, Az.: 8 C 209/05)


Minderung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen bei sozialem Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise

(2011-08-23)

 

Die Mieter einer Wohnung in einer Eigentumswohnungsanlage fühlten sich durch eine in einer Nachbarwohnung betriebene „Massagepraxis zur sexuellen Entspannung“ belästigt.

 

Auch wenn die Praxis gesetzlich erlaubt ist, ist sie „mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behaftet“. Die Praxis muss schließen, weil der Verkehrswert der Eigentumswohnungen dadurch negativ beeinflusst wird. Ob überhaupt Geschlechtsverkehr stattgefunden hatte, musste nicht geklärt werden. (Hanseatisches OLG Hamburg, Az.: 2 Wx 76/08)


Wird die Wärmeschutzverordnung vom August 1994 eingehalten, darf auch anders verteilt werden

(2011-09-11)

 

Bei Heizungsabrechnungsperioden die ab 01. Januar 2009 beginnen müssen mindestens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnung abgerechnet werden. Andere Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird die Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 eingehalten, darf auch anders verteilt werden.


Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter verjähren nach drei Jahren

(2011-09-12)

 

Schadenersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter verjähren sechs Monate nach Rückgabe des Mietobjekts. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter, dann verjähren diese gemäß § 195 BGB nach drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres in dem der Anspruch entstand (§ 199 BGB). (BGH, 29.06.2011, Az.: VIII ZR 349/10)


Entzug des Wohnungseigentums nur nach vorheriger präzise gefasster Abmahnung

(2011-09-13)

 

Dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Entzug des Wohnungseigentums wegen schwerer Pflichtverletzung gegenüber anderen Wohnungseigentümern muss eine Abmahnung vorausgehen in der der Sachverhalt präzise und genau bezeichnet wird. (Landgericht München I, 14. Juni 2010, 1 S 25652/09)


Beschluss zum Balkonanbau mit qualifizierter Mehrheit möglich

(2011-09-14)

 

Der Anbau von Balkonen kann von den stimmberechtigten Wohnungseigentümern mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. (Amtsgericht Hannover, 26. Oktober 2010, Az.: 483 C 3145/10)


Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch entsprechenden Beschluss die Haltung von Hunden und Katzen untersagen

(2011-10-10)

 

Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch entsprechenden Beschluss die Haltung von Hunden und Katzen untersagen. Das Eigentumsrecht wird hierdurch nicht unverhältnismäßig beschnitten (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 17.01.2011, Az.: 20 W 500/08).


Streitwert bei Verwalternichtentlastung oder -entlastung

(2011-10-12)

 

Für die Festsetzung des Streitwerts bei der Nicht- oder Entlastung des Verwalters ist ein Prozentsatz an der Gesamtabrechnung des Wirtschaftsjahrs kein geeignetes Kriterium. Liegen keine besonderen Anhaltspunkte vor sind 1.000 Euro sachgerecht.

 

Um eine Berufung zu ermöglichen, muss der Streitwert vor dem Amtsgericht mindestens 600 EUR betragen. (BGH, 31.03.2011, Az.: V ZB 236/10, ZMR 2011, 654)


Beteiligung an der Treppenhausbeleuchtung

(2011-10-15)

 

Die Eigentümer von nicht bewohnten Objekten dürfen an der Umlage der Treppenhausbeleuchtung beteiligt werden. (Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 26/09)


Keine Kreditaufnahme durch den Verwalter ohne Eigentümerbeschluss

(2011-11-05)

 

Grundsätzlich dürfen Verwalter für die Gemeinschaft keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierzu nicht per Eigentümerbeschluss extra ermächtigt worden sind. (BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NZM 2011, 454 = WE 2011, 209 = NJW - RR 2011, 1093)


Allgemeines Hausverbot gegenüber der GEZ zulässig

(2011-11-06)

 

Gegenüber der GEZ darf ein allgemeines Hausverbot ausgesprochen werden um Besuche zum Zwecke des Einzugs von Rundfunkgebühren oder der Einholung hierfür erforderlicher Informationen zu unterbinden. (Amtsgericht Bremen, 23.08.2010, Az.: 42 C 43/10)


Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu im Sondereigentum stehenden Heizkörpern ist nichtig

(2011-11-16)

 

Es ist rechtmäßig, wenn in der Teilungserklärung geregelt wurde, dass Zu- und Rückleitungen einschließlich Heizkörper ab Steigleitung zum Sondereigentum gehören. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Sondereigentum stehenden Heizkörper ist somit nichtig. (BGH, 08.07.2011, Az.: V ZR 176/10)


Bei der möglichen Nutzung kommt es auf die Festlegung in der Teilungserklärung an

(2011-12-02)

 

Dem Eigentümer einer Eigentumswohnung wurde ein Teil des Dachbodens zur „ausschließlichen Nutzung“ zugewiesen. Er richtete diesen so ein, dass dieser außer von ihm auch von Gästen genutzt werden konnte, da auch entsprechende sanitäre Einrichtungen mit installiert wurden. Die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verlangten den Verzicht auf Übernachtungsgäste. Nach Feststellung des Gerichts wurde in der Teilungserklärung für die zugewiesene Fläche keine Nutzung festgelegt. Andere Räumlichkeiten im Dachgeschoss wurden ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt. Das Gericht urteilte gegen die Kläger, die Nutzung in der beschriebenen Form ist zulässig. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 98/07)


Werbungskosten bei doppelter Haushaltsführung aus beruflichen Gründen

(2011-12-10)

 

Steuerpflichtige, die aus beruflichen Gründen nicht an dem Ort wohnen, an dem sie den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen - also Familie, Freunde und sonstige soziale Bindungen - haben, können die Aufwendungen für die zweite Wohnung im Grundsatz als Werbungskosten in Form von Kosten doppelter Haushaltsführung steuerlich geltend machen. (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil, 22.06.2011, Az.: 9 K 9079/08)


Vorgehen gegen säumige Wohnungseigentümer nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft

(2011-12-11)

 

Die Mitgliederzeitschrift einer Braunschweiger Baugenossenschaft berichtete unter anderem, dass das Amtsgericht Braunschweig aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofes dazu übergegangen ist, Klagen des Wohnungsverwalters gegen säumige Wohnungseigentümer für unzulässig zu halten, wenn dieser Klage kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu Grunde liegt.

 

Ob es einen Verwalter nun passt oder nicht, auch er ist an die Rechtsprechung gebunden und muss sich daran halten, da er in der Regel die Wohnungseigentümer entsprechen bescheiden wird. Dieser Verwalter hat damit nicht die geringsten Probleme. Kein Wunder, dass bei der Einstellung dieser Genossenschaft eine derartige Urteilsfindung auf Kritik stößt. Es wundert aber doch schon, das die Baugenossenschaft Wiederaufbau hier auf ein Thema zurückgreift welches sie bereits vor Jahren in ihre Tochtergesellschaft ausgliederte. Offensichtlich sind dort die Grenzen der Tätigkeit doch nicht so eng gezogen wie es eigentlich sein sollte?

 

Sollte die Urteilsfindung des Amtsgerichts Braunschweig richtig dargestellt sein, dann kann diese Vorgehensweise nur begrüßt werden. Eine Eigentümergemeinschaft ist eben eine Gemeinschaft der es nur selbst zusteht darüber zu entscheiden ob gegen eines ihrer Mitglieder vorgegangen wird. Derartige Vorgehensweisen können keine Selbstläufer sein die der Verwalter im stillen Kämmerlein entscheidet.


Hoch an der Fassade angebrachte Lichterketten stellen eine von der Gemeinschaft zu genehmigende bauliche Veränderung dar

(2011-12-12)

 

Hoch an der Fassade angebrachte großzügige Lichterketten sind wegen der optischen Veränderung der Fassade als bauliche Veränderung zu werten. Dies erfordert die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Liegt diese nicht vor besteht ein Abwehranspruch  (§§14 WEG, 1004 BGB). (Landgericht Köln, Beschluss vom 11.02.2008, Az.: 29 T 205/06)


In der Regel keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

(2011-12-13)

 

Die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels darf in der Regel nicht rückwirkend beschlossen werden. Sie muss immer transparent gestaltet werden. (BGH, 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09)


Unangemessene Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers darf bei einem neuen Verteilungsschlüssel nicht erfolgen

(2011-12-14)

 

Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Wahl eines neuen Verteilungsschlüssels grundsätzlich einen sehr weiten Gestaltungspielraum. Der Einzelne darf nicht unangemessen benachteiligt werden. (BGH, 01.04.2011, Az.: V ZR 162/10)


Privilegienabbau bei neuem Verteilerschlüssel zulässig

(2011-12-15)

 

Eine nicht unerhebliche Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer ist nicht unangemessen, wenn diese nach dem ursprünglichen Verteilerschlüssel gegenüber anderen Miteigentümern unbillig privilegiert wurden und der neue Schlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt.


Darlehnsaufnahme durch den Verwalter nur bei einstimmigem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung

(2011-12-16)

 

Ein Verwalter darf einen Kredit für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann aufnehmen, wenn ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliegt. (Landgericht Bielefeld, 15.06.2011, Az.: 23 T 422/10)


Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohneigentum

(2012-02-07)

 

Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, so ist es dem Käufer auf Grund der Kündigungssperrfrist erst möglich wegen Eigenbedarfs nach Ablauf von drei Jahren mit gesetzlicher Kündigungsfrist je nach Wohndauer zu kündigen. (§ 577 a BGB)


Zu einer Modernisierungsmaßnahme müssen die wesentlichen Entschlusskriterien vorher mitgeteilt werden

(2012-02-11)

 

Bevor eine Wohnungseigentümerversammlung eine Modernisierungsmaßnahme beschließen darf, müssen den Wohnungseigentümern Informationen über die „für sie wesentlichen Entschlusskriterien“ mitgeteilt werden. Geschieht das nicht, so kann der Beschluss auf Antrag eines Eigentümers für ungültig erklärt werden. (Amtsgericht München, Az.: 485 C 28220/10)


Protokollversand

(2012-02-12)

 

Das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung muss spätestens in der 3. Woche nach dem Versammlungstermin angefertigt sein. Besteht eine Versendungspflicht oder erfolgte bisher die Zusendung, dann muss es in dieser Woche zugesandt werden.


Anfechtungsfrist Protokoll

(2012-02-13)

 

Die Anfechtungsfrist für die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung läuft ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung. Der Zugang des Protokolls ist unerheblich. Die Anfechtungsfrist verlängert sich nicht, wenn der Verwalter das Protokoll nicht rechtzeitig anfertigt. Sie können die Niederschrift ggf. vorher einsehen.


Beschlussfassung für bauliche Veränderung als Modernisierung mit qualifizierter Mehrheit möglich

(2012-02-17)

 

Ist eine bauliche Veränderung nach den Vorgaben des § 22 Abs. 2 WEG als Modernisierung zu beurteilen dann darf diese mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. (BGH, Urteil vom 18.02.2011, Az.: V ZR 82/10)


Auch bei geringfügiger Benachteiligung Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft möglich

(2012-02-18)

 

Die Anfechtung eines Beschlusses durch einen Wohnungseigentümer ist auch dann möglich, wenn er durch diesen nur geringfügig benachteiligt wird. (OLG München, 05.04.2011, Az.: 32 Wx 1/11)


Keine Verlegung des Orts der Eigentümerversammlung durch einzelne Wohnungseigentümer

(2012-02-23)

 

Der Ort der Eigentümerversammlung kann nicht durch einzelne Eigentümer verlegt werden. Es liegt ein Einberufungsmangel vor, wenn die Versammlung nicht an dem einvernehmlich von allen Eigentümern festgelegten Ort stattfindet. Versammlungsbeschlüsse sind dann ungültig. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 222/10)


Unangemessene Benachteiligung bei Erdgassonderverträgen bei Preisbindung an leichtes Heizöl

(2012-02-24)

 

Kunden werden unangemessen benachteiligt, wenn Preisanpassungsklauseln in Erdgassonderverträgen, den Arbeitspreis für Erdgas allein an die Entwicklung des Preises für extra leichtes Heizöl binden. (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 178/08)


Hausverbot gegen Gäste eines Wohnungseigentümers nicht wirksam

(2012-02-25)

 

Ein Hausverbot gegen Gäste anderer Wohnungseigentümer können die übrigen Wohnungseigentümer nicht wirksam aussprechen, auch nicht durch einen Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung. Die Entscheidung darüber, wie ein Eigentümer die Störung anderer Eigentümer unterbindet steht nur dem einzelnen Eigentümer zu. (Bundesverfassungsgericht, 06.10.2009, Az.: 2 BvR 693/09)


Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu einen Antrag auf Abberufung eines unfähigen Verwalters zu stellen

(2012-02-26)

 

Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 21 Abs. 4 WEG Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft. Die Abberufung eines untauglichen und die Bestellung eines tauglichen Verwalters umfasst diesen Anspruch. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu einen Antrag auf Abberufung eines unfähigen Verwalters und Einsetzung eines kompetenten Verwalters vor dem Amtsgericht zu stellen. (Bundesgerichtshof, 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10)


Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben

(2012-03-03)

 

Eidesstattliche Versicherung durch WEG-Verwalter, ZPO § 900 Abs. 4; WEG § 27 Abs. 3 Nr. 2:

 

a) Dritte, die die eidesstattliche Versicherung für einen Schuldner abgeben sollen, sich dazu aber nicht für berechtigt oder verpflichtet halten, steht ein Widerspruchsrecht zu.

 

b) Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.09.2011, Az.: I ZB 61/10)


Zwingende Voraussetzung für eine Entziehungsklage ist die vorherige Abmahnung

(2012-03-07)

 

Zwingende Voraussetzung für eine Entziehungsklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer ist die vorherige Abmahnung. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.08.07.2011, Az.: V ZR 2/11)


Wahrung der Klagefrist bei Verzögerungen bei Gericht

(2012-03-08)

 

Die einmonatige Klagefrist kann auch dann gewahrt sein, wenn durch Verzögerungen bei Gericht die Anfechtungsklage erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt wird. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 136/10)


Klage auf Zustimmung zum Verkauf gegen Wohnungseigentümer, wenn diese die Veräußerung ablehnten

(2012-03-09)

 

Wird die Veräußerung eines Wohnungseigentums anstelle des Verwalters von den Wohnungseigentümern abgelehnt muss die Klage auf Zustimmung gegen die Eigentümer erfolgen. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 13.05.2011, V ZR 166/10).


Selbst bei einem erfolgreich angefochtenen Beschluss müssen die Kosten für durchgeführte Maßnahmen mit getragen werden

(2012-03-10)

 

Wurde eine durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt, dann müssen selbst bei einem erfolgreich angefochtenen Beschluss die Kosten mit getragen werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.05.2011, Az.: V ZR 202/10)


Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich

(2012-03-11)

 

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch ohne Einholung von Vergleichsangeboten wiederbestellt werden, auch wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10)


Keine Sondervergütung für den Verwalter wenn dieser Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht

(2012-03-17)

 

Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den   nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17. November 2011, Az.: V ZB 134/11, LG Berlin AG Berlin-Wedding).


Keine Ansprüche gegen den Geldempfänger bei unberechtigten Verfügungen des Verwalters

(2012-03-19)

 

Unberechtigte Verfügungen des Verwalters über Hausgelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft begründen nur Ansprüche gegen den Verwalter, nicht aber gegen den Empfänger. Bereicherungsausgleich zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften bei pflichtwidrigen Verfügungen des gemeinsamen Verwalters. (Oberlandesgericht Zweibrücken, Urteil verkündet am 02.02.2012, Az.: 4 U 73/11, 6 O 196/10 LG Frankenthal (Pfalz))


Balkontürschwellen sind kein Sondereigentum

(2012-03-24)

 

Balkontürschwellen sind kein Sondereigentum. Alle Bestandteile eines Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, sind regelmäßig nicht Sondereigentum sondern Gemeinschaftseigentum. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.12.11, Az.: VII ZR 120/09)


Psychotherapeutische Praxis darf innerhalb einer Wohnanlage betrieben werden

(2012-04-02)

 

Eine psychotherapeutische Praxis darf innerhalb einer Wohnanlage betrieben werden, solange bestimmte Öffnungszeiten eingehalten werden (Im Prozess ging es um Öffnungszeiten von montags bis freitags von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr). Ein Psychologe wollte in seiner Wohnung Patienten empfangen. (OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 500/97)


Gemeinschaftsbeschluss zur Anbringung von Rauchmeldern ist eine allgemeine Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

(2012-04-03)

 

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, dass Rauchwarnmelder angebracht werden sollen, so handelt es sich um eine „allgemeine Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“, auch wenn diese im Bereich des Sondereigentums angebracht werden. (Amtsgericht Ahrensburg, Az.: 37 C 11/08)


Tätigkeit als Tagesmutter ist in einer Wohnungseigentumsanlage nicht zulässig

(2012-04-04)

 

Die Ausübung einer Tätigkeit als Tagesmutter, werktags von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr, mit Betreuung von bis zu fünf Kindern, in der Erdgeschosswohnung einer Eigentumswohnungsanlage ist nicht zulässig. Die Belästigungen für die Nachbarn sind zu beträchtlich. (Landgericht Köln, Az.: 29 S 285/10)


Wiederherstellung stillgelegter Gemeinschaftsschornsteine zulässig

(2012-04-05)

 

Der Beschluss einer qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, stillgelegte Gemeinschaftsschornsteine wiederherzustellen, ist wirksam. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung, die von den Eigentümern als Modernisierungsmaßnahme beschlossen werden kann. Dafür genügt es, dass die Maßnahme „aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers“ eine sinnvolle Neuerung darstellt, die zu einer „nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts“ führt. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 82/10)


Heimartige Einrichtung in einer Eigentumswohnung ist eine unzulässige gewerbliche Nutzung

(2012-04-06)

 

Der Betrieb einer heimartigen Einrichtung in einer Eigentumswohnung ist eine unzulässige gewerbliche Nutzung (OLG Hamm, Az.: 15 W 234/98).


Betrieb einer Anwaltskanzlei in einer Eigentumswohnung ist zulässig

(2012-04-07)

 

Der Betrieb einer Anwaltskanzlei in einer Eigentumswohnung ist zulässig, weil die Besucherzahlen mit denen von Privatpersonen vergleichbar sind. (Bayerische Oberste Landgericht, Az.: 2Z BR 137/98).


Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen bestimmte Punkte auf die Tagesordnung zu setzen

(2012-04-08)

 

Der Verwalter hat grundsätzlich dem Verlangen eines Wohnungseigentümers zu entsprechen bestimmte Punkte auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. (Landgericht München I, Az.:36 T 6199/11)


Betitelung als Querulant durch den Verwalter stellt eine Beleidigung dar die dessen Wiederwahl entgegensteht

(2012-04-09)

 

Bezeichnet ein Verwalter einen seine Rechte wahrnehmenden Wohnungseigentümer als „Querulant“ so stellt dies eine Beleidigung dar. Dies ist ein wichtiger Grund der der Wiederwahl des Verwalters entgegensteht, da dessen Neutralität bezweifelt werden darf. (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 25.10.2000, Az.: 5 S 36/11)


Baunachbarrechtliche Klage gegen eine Baubehörde durch einzelnen Wohnungseigentümer möglich

(2012-04-10)

 

Bei einer baunachbarrechtlichen Klage gegen eine Baubehörde kann sich der einzelne Wohnungseigentümer aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine öffentlich-rechtliche Nachbarklage gegen Dritte wenden. Dies ist gegenüber einem Eigentümer der eigenen Gemeinschaft nicht möglich. (Verwaltungsgericht Hamburg, Urteil vom 05. April 2011, Az.: 11 K 1866/10)


Keine Plakate mit persönlichen weltanschaulichen und ästhetischen Aussagen

(2012-04-11)

 

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben Plakate auf Türen in den Hausflur oder in Kellerflure, sowie Collagen aus Bildern, Postkarten usw. mit dem Informationsgehalt persönlich weltanschaulicher Wertungen auch ästhetischer Natur nichts zu suchen. (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.08.2011, Az.: 102 d 29/11)


Wohnungseigentümern steht Beurteilungsspielraum bei der Abwahl des Verwalters zu

(2012-04-12)

 

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn

die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.


Alleinige Anfechtung durch Bruchteilseigentümer im Wohnungseigentumsrecht möglich

(2012-04-18)

 

Grundsätzlich hat der einzelne Bruchteilseigentumsberechtigte am Wohnungseigentum das Recht, allein die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen. Die Berechtigung hierfür ist § 1011 BGB zu entnehmen und führt dazu, dass der alleine klagende Miteigentümer gesetzlicher Prozeßstandschafter der anderen Bruchteilseigentumsberechtigten ist. Die übrigen Bruchteilseigentumsberechtigten sind durch den alleine klagenden Miteigentümer nicht mit zu verklagen. (Landgericht München, 12.01.2012, Az.: I 36 S 6417/11)


Lärm von nächtlichen Kneipengängern ist in der Regel eine ortsübliche Belästigung

(2012-04-19)

 

Besucher eines Restaurantschiffs störten auf dem Heimweg nachts die Ruhe der Anlieger. Diese wollten deshalb gegenüber dem Wohnungseigentümer die Miete mindern. „Die Rücksichtslosigkeit im Umgang miteinander in einer Stadt wie Berlin mag man beklagen, sie ist aber in der Innenstadt Berlins eine ortsübliche Belästigung.“ (Amtsgericht Köpenick, Az.: 12 C 44/06


Rechtmittelrücknahme in Wohnungseigentumssachen nur nach § 47 Satz 2 WEG

(2012-04-20)

 

In Wohnungseigentumssachen ist auch nach einer Rechtsmittelrücknahme für die außergerichtlichen Kosten allein die Spezialvorschrift des § 47 Satz 2 WEG anwendbar, die in jedem Fall eine Abwägung nach billigem Ermessen verlangt; dabei kommt die Anordnung der Kostenerstattung nur als Ausnahme von der Regel in Betracht. (Oberlandesgericht Celle, 26.04.2005, Az.: 4 W 87/05)


Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen

(2012-04-21)

 

Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen: (Oberlandesgericht Hamburg,  22.07.2003, Az.: 2 Wx 67/01)


Ausschluss des Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter

(2012-04-23)

 

Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der   Wohnungseigentümer rechtfertigen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. März 2012, Az.: V ZR 170/11 - LG Köln - AG Köln)


Verkauf des Anwesens bei Langzeitarbeitslosigkeit

(2012-04-25)

 

Besitzt ein Langzeitarbeitsloser ein Anwesen mit einem geschätzten Wert von 187.000 EUR hält das Bundessozialgericht es für angemessen, dass  dieses verkauft wird damit aus diesem Erlös der Lebensunterhalt bestritten werden kann. Arbeitslosengeld II steht ihm allenfalls als Darlehn zu. (Bundessozialgericht, Az.: B 4 AS 99/11 R)


Heizkostenverteiler müssen dem Stand der Technik entsprechen

(2012-04-28)

 

Wenn elektronische Heizkostenverteiler und Heizungsanlage nicht dem Stand der Technik entsprechen, sind die Messwerte nicht verwertbar.

 

Elektronische Heizkostenverteiler können bei manchen Heizungsanlagen ungeeignet sein, die Messwerte sind dann nicht verwertbar. Ein derartiges System aus Heizungsanlage und Messtechnik erfüllt nicht die Anforderungen an den Stand der Technik. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.08.2011, Az.: 12 O 4361/10)


Es besteht ein Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Ermittlung der Energiekosten

(2012-04-29)

 

Es besteht ein Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Ermittlung der Energiekosten. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Februar 2012, Az.: V ZR 251/10)


Hausnummern sind kein persönliches Eigentum

(2012-05-17)

 

Gemeinden dürfen die Hausnummern von bestehenden Gebäuden ändern, wenn sich die Bebauung einer Straße ändert. Hausnummern sind kein persönliches Eigentum und fallen deshalb nicht unter den Schutz des Grundgesetzes. (Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Az.: 5 A 353/11)


Unterlassungsanspruch bei Befürchtung von konkreter Überwachung durch installierte Kamera

(2012-05-18)

 

Maßgeblich für die Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts ist der konkrete Einzelfall. Es besteht ein Unterlassungsanspruch, wenn durch eine installierte Kamera konkret zu befürchten ist, dass diese Besucher eines Grundstücks überwachen soll. (Bundesgerichtshof, 21.10.2011, Az.: V ZR 265/10)


Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung bei Teilnahme nichtberechtigter Personen nicht zwangsläufig nichtig

(2012-05-19)

 

Nimmt eine unberechtigte Person an einer Wohnungseigentümerversammlung teil, dann wurde der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen verletzt. Dieses führt nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit von Beschlüssen die die Versammlung fasste. Voraussetzung: Die nicht berechtigte Person gab keine Stimme ab und beteiligte sich nicht an der Diskussion. (Amtsgericht Hersbruck, 28.09.2012, Az.: 7 C 32/11)


Beeinträchtigung beim Trittschall ausgehend vom Wert zum Zeitpunkt der Baumaßnahme

(2012-05-20)

 

Der Trittschall der zur Beeinträchtigung bei einem anderen Wohnungseigentümer führt geht aus vom maßgeblichen Trittschallwert, zum anderen der DIN-Norm, der zum Zeitpunkt der Baumaßnahme gültig war. (Oberlandesgericht München, 09.01.2008, Az.: 34 Wx 114/07)


Fenster in Eigentumswohnungen sind Gemeinschaftseigentum

(2012-05-22)

 

In Eigentumswohnungen sind die Fenster grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Erneuert ein Wohnungseigentümer die Fenster auf eigene Kosten, kann er keine Erstattung verlangen, wenn die Gemeinschaft später den Einbau neuer Fenster beschließt. (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Az.: 2 Wx 34/09)


Der Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft haftet selbst für seine Fehler

(2012-05-23)

 

Ein Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist selbst verantwortlich für Fehler die ihm bei Prüfung oder anderen Entscheidungen unterlaufen. Bei schuldhaftem Verhalten ist er persönlich haftbar, daran ändert auch nichts die Tatsache, dass er einer ehrenamtlichen Tätigkeit nachgeht. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 4.12.2009, Az.: V ZR 44/09, veröffentlicht am 16.2.2010)


Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder Ausgaben noch sonstige Kosten

(2012-05-24)

 

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 4.12.2009, Az.: V ZR 44/09, veröffentlicht am 16.2.2010)


Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz bei Begründung von Sondernutzungsrechten für teilenden Eigentümer

(2012-05-26)

 

Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Januar 2012, Az.: V ZR 125/11)


Neubegründung nicht erfüllter Zahlungsverpflichtungen nicht möglich

(2012-05-27)

 

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 147/11 (LG Stuttgart))


Mehrere Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers können nur bei Anwesenheit in der Versammlung einheitlich abstimmen

(2012-05-28)

 

(22.05.2012) Ein Wohnungseigentümer kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 30.03.2012. (Bundesgerichtshof, 30.03.2012, Az.: V ZR 178/11)


Bestellte Baulast an Hotelgrundstück geht durch Begründung von Wohnungseigentum nicht unter

(2012-05-29)

 

Eine für ein Hotelgrundstück mit sämtlichen Appartements bestellte Baulast geht durch die Begründung von Wohnungseigentum an den Appartements nicht unter. (Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, Beschluss vom 20.03.2012, Az.: 1 LA 4/12)


Beschlussfassung zur Aufstellung eines Sanierungsplans liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer

(2012-05-30)

 

Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 161/11 - LG Karlsruhe, AG Freiburg)


Verpflichtung zur Räum- und Streupflicht kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen

(2012-05-31)

 

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 161/11 - LG Karlsruhe, AG Freiburg)


Beschluss zur Hausgeldabrechnung mit Vorbehalt von möglichen Änderungen darf nicht beschlossen werden

(2012-06-19)

 

Es ist nicht möglich einen Beschluss unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen an der Hausgeldabrechnung fassen zu lassen. (Amtsgericht Bergisch-Gladbach, 08.05.12, Az.: 70 C 120/11)


Eigentümer ist nicht stimmberechtigt bei Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn selbst

(2012-06-20)

 

Bei einem Beschluss zur Einleitung eines Rechtsstreits gegen einen Eigentümer ist dieser gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt. (Landgericht München I, 22.11.10, Az.: 1 S 11024/10)


Nachträgliche Anfechtung nicht möglich bei vorheriger Zustimmung

(2012-06-21)

 

Es ist später nicht möglich einen Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten, wenn der Eigentümer diesem Beschluss zustimmte. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 21.06.10, Az. II ZR 24/09)


Beschneidung von Bäumen der Wohnungseigentumsanlage nicht immer möglich

(2012-06-23)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss Bäume kräftig zu beschneiden. Einer der Eigentümer war der Ansicht, dass dieses Vorgehen zu weit ging und auch gegen die Baumschutzsatzung verstieß. Laut Urteil geht bei der Beschneidung eines Baumes darum „eine möglichst natürliche und artgerechte Entwicklung seiner Krone zu ermöglichen“. Der Beschluss der Eigentümerversammlung wurde aufgehoben. (Amtsgericht Düsseldorf, Az.: 290a C 6777/08)


Verhalten von Wohnungseigentümern muss dem unter zivilisierten Menschen üblichen Anstand entsprechen

(2012-06-24)

 

Ein Verhalten von Wohnungseigentümern muss dem unter zivilisierten Menschen üblichen Anstand entsprechen. (Amtsgericht Freising, Urteil vom 26.01.2010, 6 C1660/07)


Für eine Nachzahlungsdifferenz haftet der neue Eigentümer

(2012-06-25)

 

Ergibt die Verwalterabrechnung eine Nachzahlung so ist diese von dem Eigentümer zu zahlen der zum Zeitpunkt der Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Für die Nachzahlungsdifferenz haftet somit der neue Eigentümer. (Bundesgerichtshof, 02.12.2011, Az.: V ZR 113/11)


Kein Anspruch auf Maßnahmen von Behörden gegen einen anderen Eigentümer der Gemeinschaft auf Verlangen eines anderen Eigentümers

(2012-06-26)

 

Öffentlich-rechtliche Abwehransprüche können Wohnungseigentümer nicht geltend machen, um ein Einschreiten von Behörden gegen andere Wohnungseigentümer der Gemeinschaft zu erreichen. (Verwaltungsgericht München, Urteil vom 10.01.2011, Az.: M 8 K 10.3187).


Bruchteilstimmen für neue Eigentümer

(2012-06-27)

 

Wird eine Eigentumswohnung an mehrere neue Eigentümer verkauft erhält nicht jeder der neuen Eigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung, die neuen Eigentümer müssen sich bei Abstimmungen eine Stimme teilen. (Bundesgerichtshof, 27.04.2012, Az.: V ZR 211/11)


Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten

(2012-06-28)

 

Ein Verwalter muss die Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten. Grenzt der Verwalter einen Eigentümer aus, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen. (Amtsgericht Tostedt, Urteil v. 06.05.2011, Az.: 5 C 119/10)


Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar

(2012-07-13)

 

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2012, Az.: V ZR 177/11 - LG Köln, AG Köln - WEG § 21 Abs. 4; BGB § 194)


Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung

(2012-07-16)

 

„Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 01. Juni 2012, Az.: V ZR 171/11 - LG Berlin - AG Charlottenburg - BGB § 199 Abs. 1; WEG § 28 Abs. 2, Abs. 5


Keine Umstellung des Verteilerschlüssels bei ungerechtfertigter Benachteiligung Einzelner

(2012-07-21)

 

Die Umstellung des Verteilerschlüssels von Einheiten auf Miteigentumsanteile führt zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 10.01.2012, Az.:  5 S 61/11)


Kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Personen nicht immer zulässig

(2012-08-04)

 

Es kommt darauf an was in der Teilungserklärung steht. Wer zum Beispiel seine Immobilie als preisgünstige „Personalwohnung“ anbietet, die im ständigen Wechsel vermietet wird, dann darf dies nur erfolgen wenn die Ausübung eines Gewerbes gestattet ist und die schriftliche Genehmigung des Verwalters vorliegt. Es entspricht nicht der Teilungserklärung und ist auch niemandem zuzumuten, dass hier „stets kurzzeitig wechselnde Personen“ für Unruhe in der Wohnanlage sorgten. (Amtsgericht Dortmund, Az.: 512 C 75/09)


Fehlerhafte Beschlüsse müssen vom Verwalter umgesetzt werden

(2012-08-05)

 

Kein generelles „Prüfungsrecht“ des Verwalters von Eigentümerbeschlüssen, auch fehlerhafte Beschlüsse müssen umgesetzt werden. ((LG Itzehoe, Urteil v. 12.04.2012, Az. 11 S 50/10)


Keine Einsicht in Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Mieter

(2012-08-06)

 

Es gibt keine Rechtsgrundlage dafür, dass ein Mieter Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen darf. (Bundesgerichtshof, 13.11.2011, Az.: VIII ZR 69/11)


Keine Kostenerstattung bei eigenmächtigem Fensteraustausch

(2012-08-07)

 

Gibt es keine Kostenregelung für den Austausch der Fenster in einer Wohnungseigentumsanlage kann der Eigentümer der eigenmächtig auf seine Kosten Fenster ersetzte keine Kostenerstattung verlangen wenn die Gemeinschaft den Fensteraustausch beschließt. (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Az.: Wx 34/99)


Gesamte Hausgeldabrechnung nicht zwangsläufig rechtswidrig wenn falscher Verteilungskostenschlüssel bei den Verwaltungskosten angewandt wird

(2012-08-09)

 

Findet ein falscher Verteilungskostenschlüssel bei den Verwaltungskosten Anwendung dann sind nicht zwangsläufig die anderen Teile der Hausgeldabrechnung rechtswidrig. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 11.05.12, Az.: V ZR 193/11).


Keine Tätigkeit als Tagesmutter in vermieteter Eigentumswohnung bei entsprechendem Beschluss der Eigentümerversammlung

(2012-08-10)

 

Sprechen sich die Eigentümer in einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung dagegen aus, dass in einer vermieteten Eigentumswohnung die Mieterin einer Tätigkeit als Tagesmutter nachgeht, so ist diese Vorgehensweise einzustellen. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 204/11)


Rückabwicklung des Verkaufs wegen Sittenwidrigkeit

(2012-08-14)

 

Wird eine Eigentumswohnung gekauft deren Kaufpreis deutlich über dem von einem Sachverständigen festgestellten Wert liegt dann kann das Geschäft wegen Sittenwidrigkeit rückabgewickelt werden. Nutzungsvorteil und Mieteinnahmen für den Zeitraum des Besitzwechsels sind anzurechnen. (Kammergericht Berlin, Az.: 11 U 18/11)


Keine Reparaturfinanzierung am Gemeinschaftseigentum durch Darlehnsaufnahme der Eigentümergemeinschaft

(2012-08-17)

 

Die Wohnungseigentümer müssen um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen zeitnah Eigenmittel zur Kostendeckung einsammeln. Einen Kredit darf die Gemeinschaft dafür nicht aufnehmen. (Landgericht Bielefeld, Az.: 23 T 442/10)


Sperrung der Stromzufuhr durch die Eigentümergemeinschaft bei Hausgeldrückstand

(2012-08-18)

 

Die hauseigene Stromleitung der Eigentümergemeinschaft steht  in deren Eigentum. Ist ein Eigentümer mit den Wohngeldzahlungen in Verzug kann die Gemeinschaft den Verwalter beauftragen die Stromzufuhr zu dessen Wohnung sperren zu lassen, auch wenn dieser seine Rechnungen direkt beim Energieversorger bezahlt. (Landgericht München I, Az.: 1 S 10608/10)


Keine Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft, wenn die Kosten die Erwartung nach Auftragserteilung durch den Verwalter kräftig übersteigen

(2012-08-19)

 

Ein Verwalter hatte eigenmächtig einen Auftrag zur Sanierung erteilt obwohl die Kosten den von der Gemeinschaft erwarteten Betrag sehr kräftig überschritten. Die Wohnungseigentümer müssen nicht für die Eigenmächtigkeit des Verwalters aufkommen. (Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 197/10)


Verpflichtung für abberufenen Verwalter zur Erstellung der Jahresrechnung

(2012-08-20)

 

Für einen abberufenen Verwalter kann die Verpflichtung bestehen für zurückliegende Jahre noch die Jahresabrechnung zu erstellen. (Landgericht Dessau-Roßlau, 03.05.2012, Az.: 5 T 36/12)


Sonderbezüge des Verwalters müssen in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden

(2012-08-21)

 

Auch Sonderhonorare die ein Verwalter erhält müssen in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden. Den Eigentümern ist es nicht zuzumuten nach Sonderausgaben suchen zu müssen. (Landgericht Karlsruhe, Az.: 11 S 70/09)


Verwalterzustimmung für Eigentumsübertragung auch bei ehemaligen Ehepartnern erforderlich

(2012-08-22)

 

Es gibt Teilungserklärungen nach denen die Zustimmung des Verwalters verlangt wird, wenn eine Veräußerung der Eigentumswohnung erfolgt. Zwangsläufig muss eine Teilungserklärung nicht eine derartige Vereinbarung enthalten. Diese Zustimmung ist auch erforderlich, wenn die Übertragung oder Veräußerung unter ehemaligen Ehepartnern erfolgt die vorher gemeinsame Eigentümer waren. (Kammergericht Berlin, Az.: 1 W 57/11)


Keine Erklärung zur Verwalterbestellung erforderlich bei Neugründung einer Gemeinschaft und entsprechender Erklärung im Kaufvertrag

(2012-08-23)

 

Beim Kauf von Wohnungen einer neu gegründeten Eigentumswohnungsanlage stimmten die Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrags zu einen Verwalter zu bestellen. Es ist bei dieser Vorgehensweise keine gesonderte Erklärung zur Verwalterbestellung für das Grundbuchamt erforderlich. (Kammergericht Berlin, Az.: 1 W 477/11)


Hobbyraum darf nicht ständig zu Wohnzwecken genutzt werden

(2012-08-30)

 

„Es entspricht allgemeiner Rechtsprechung und Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig ist.“ (Bundesgerichtshof, Az.: V ZA 1/11)


Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Einsetzung eines Gartenausschusses beschließen

(2012-09-07)

 

Es ist zulässig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Einsetzung eines Gartenausschusses beschließt. Im angesprochenen Verfahren ging das Gericht davon aus, dass der Gartenausschuss nicht befugt ist Aufträge zu erteilen und abschließende Entscheidungen über die Bepflanzung des Grundstücks zu fällen. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.02.12, Az.: 318 S 119/11)


Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung bei irrtümlicher Nichteinladung eines Wohnungseigentümers sind anfechtbar

(2012-09-10)

 

Wird ein Wohnungseigentümer irrtümlich nicht zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen führt dies nur zur Anfechtbarkeit der in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.  Sollte der Wohnungseigentümer in böswilliger Absicht gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen worden sein sind die gefassten Beschlüsse nichtig. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2012, Az.: V ZR 235/11)


Mitwirkungsrecht geht mit Auflassungsvormerkung und Besitz auf den neuen werdenden Eigentümer über

(2012-09-11)

 

Ist eine Auflassungsvormerkung zum Erwerbseigentum eingetragen und der Besitz auf den neuen Eigentümer übergegangen, dann kann der werdende Eigentümer sein Mitwirkungsrecht ausüben. Er haftet für Kosten und Lasten anteilig. (Bundesgerichtshof, 11.05.2012, Az.: V ZR 196/11)


Zuordnung des Sondernutzungsrechts für Miteigentümer grundbuchlich nur für einen Miteigentümer

(2012-09-12)

 

Das Sondernutzungsrecht für Miteigentümer darf allein einem Miteigentümer grundbuchlich zugeordnet werden. (Bundesgerichtshof, 10. 05.2012, Az.: V ZB 279/11)


Erteilte Einzugsermächtigung für den Verwalter erlischt bei dessen vorzeitiger Abberufung aus besonderem Grund

(2012-09-13)

 

Wird wegen gravierender Pflichtverletzungen ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorzeitig abberufen, dann erlöschen auch die erteilten Einzugsermächtigungen. (Bundesgerichtshof, 20.01.2012, Az.: V ZR 55/11)


Kostentragungsbefreiungen können nicht aufgehoben werden

(2012-09-14)

 

Der Eigentümerversammlung steht es zu gemäß entsprechenden Mehrheitsbeschluss Verwaltungs- und Betriebskosten nach einem anderen Maßstab zu verteilen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Kostentragungsbefreiungen können auf diese Weise nicht aufgehoben werden. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 225/11)


Kein Schadenersatz für den Wohnungseigentümer wenn die Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten wurden

(2012-09-17)

 

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286   BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2012, Az.: V ZR 94/11 - LG Köln, AG Köln)


Gewerbesteuerfälligkeit bei Grundstückshandel

(2012-09-19)

 

Verkauft ein Grundstückseigentümer weniger als vier Objekte, zum Beispiel innerhalb von fünf Jahren, dann kann aufgrund objektiver Umstände feststehen, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder erbaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen. Damit wird Gewerbesteuer fällig, weil ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. (Bundesfinanzhof, Az.: IV R 10/08)

 

2012-12-21

Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft muss Gewerbesteuer gezahlt werden. Die Grenzen der „privaten Vermögensverwaltung“ sind damit überschritten.


Ermittlung von Ursache und Umfang bei Schäden am Gemeinschaftseigentum ist Verwalteraufgabe

(2012-09-29)

 

Zu den pflichtgemäßen Aufgaben des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft gehört es Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln und Umfang und Ursache festzustellen. (Oberlandesgericht Brandenburg, Az.: 5 Wx 27/09)


Bei schriftlicher Abstimmung kann die abgegebene Stimme nach Eingang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden

(2012-10-02)

 

„Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2012, Az.: V ZR 254/11, LG Koblenz, AG Sinzig, BGB § 130 Abs. 1 Satz 2)


Streitwert muss 600 EUR übersteigen um berufungsfähig zu sein

(2012-10-27)

 

Ein Kläger in einer Wohnungseigentumssache muss mit 600 EUR beschwert sein um gegen ein Urteil des Amtsgerichts vor dem Landgericht Berufung einlegen zu können. Dieser Betrag muss erreicht werden, ggf. durch die entsprechende Umrechnung des Anteils am Gemeinschaftseigentum. (Bundesgerichtshof, Beschluss, 08. 03.2012, Az.: V ZB 215/11, Vorinstanzen: AG Emden, Entscheidung vom 03.03.2011, 5 C 631/09, LG Aurich, Entscheidung vom 10.08.2011, 4 S 73/11.


Schadenersatzpflicht bei Nichtzahlung des beschlossenen Wohngelds

(2012-11-03)

 

„Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadenersatzpflichtig sein.“

 

„Ein Schadenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet.“ (Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 07.09.2012, Az.: 5 S 23/11)


Unterlassung der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, zu der vom Verwaltungsbeirat eingeladen worden war

(2012-11-04)

 

„Antrag des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, zu der vom Verwaltungsbeirat eingeladen worden war, und auf der die Abberufung des Verwalters Tagesordnungspunkt sein sollte, wird gerichtlich bestätigt.“ (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Az.: 73 C 1005/12.WEG, 73 C 1005/12)

 

http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE227762012&psml=sammlung.psml&max=true&bs=10


Bei Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat muss auch der Verwalter geladen werden

(2012-11-17)

 

Der Verwaltungsbeirat lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein, der Verwalter weigerte sich diese einzuberufen. Wird dabei die Ladung des Verwalters unterlassen kann dies zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen. Nimmt der Verwalter dann freiwillig nicht daran teil kann dieser sich nicht auf seine unterbliebene Ladung berufen. (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2011, Az.: 19 S 45/11, Amtsgericht Neuss, Az.: 87 C 3117/10)


Beschluss über Leinenzwang für Katzen zulässig

(2012-11-18)

 

Es ist rechtmäßig einen Beschluss durch die Wohnungseigentümerversammlung zu fassen wonach auch für Katzen ein Leinenzwang festgelegt wird. Ebenso ist es rechtmäßig durch einen entsprechenden Beschluss die maximale Anzahl der Katzen und Hunde festzulegen die ein Wohnungseigentümer halten darf. (Landgericht Lüneburg, 15.05.2012, Az.: 9 S 73/11)


Abweichungen von der Verpflichtung zur sofortigen Auszahlung eines Hausgeldguthabens unter gewissen Voraussetzungen möglich

(2012-11-19)

 

Verrechnung eines Hausgeldguthabens ist durch mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung möglich. Der entsprechende Beschluss muss aber zeitnah zur Entstehung des Guthabens ergehen. (Oberlandesgericht Hamm, 15.02.2012, I-15 Bx 222/10).


Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung ist maßgeblich für die DIN-Norm des Schallschutzes

(2012-11-20)

 

Für den Schallschutz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültige DIN-Norm anzuwenden. (BGH, 01.06.2012, Az.: V ZR 195/11)


Ergangene Beschlüsse einer durch ein Verwaltungsbeiratsmitglied einberufenen Wohnungseigentümerversammlung sind erst nach Anfechtungsklage unwirksam

(2012-11-21)

 

Lädt ein Verwaltungsbeiratsmitglied zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein obwohl der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und der Verwalter es ablehnten eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, können diese Beschlüsse angefochten werden. Ein einzelnes Beiratsmitglied ist zur Einberufung nicht berechtigt, ergangene Beschlüsse werden erst durch die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers unwirksam. (Amtsgericht Siegburg, 04.05.2012, Az.: 3 II 23/07)


Zwei Personen als Beirat entsprechen in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

(2012-11-22)

 

Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt wurde besteht der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern, zwei Personen als Beirat entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine entsprechende Beschlussfassung muss innerhalb der Monatsfrist nach der Beschlussfassung angefochten werden. (Bundesgerichtshof, 05.02.2010, Az.: V ZR 126/10)


Sondereigentum an Raum außerhalb der Eigentumswohnung möglich, wenn durch Teilungserklärung zugewiesen

(2012-11-23)

 

Wurde ein WC außerhalb der Eigentumswohnung dem Eigentümer durch die Teilungserklärung zugewiesen so wird dadurch Sondereigentum begründet und ist vom Grundbuchamt entsprechend einzutragen. (Oberlandesgericht Nürnberg, 14.05.2012, Az.: 10 W 1797/11)


Änderung des Umlageschlüssels nicht möglich bei ungerechtfertigter Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer

(2012-11-25)

 

Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Eigentümer nach einer Änderung des Umlageschlüssels für die Verwaltergebühr, wenn dann der Anteil des Eigentümers doppelt so hoch ist gegenüber der vorherigen Belastung. Eine Änderung darf nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 10.01.12, Az. 5 S 61/11).


Treppenlift stellt bauliche Veränderung dar

(2012-11-28)

 

Auch ein schwer gehbehinderter Wohnungseigentümer darf einen Treppenlift nur dann einbauen lassen wenn sämtliche Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage mit dieser baulichen Veränderung einverstanden sind (Oberlandesgericht München, Az.: 34 Wx 66/07)


Keine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss

(2012-11-29)

 

„Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.“

 

„Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2012, Az.: V ZR 251/11).


Versorgung kann entfallen, wenn nach ausreichender Übergangszeit keine Anpassung im Sondereigentum erfolgt

(2012-12-01)

 

Passt sich ein Wohnungseigentümer innerhalb seiner Wohnung, also dem Sondereigentum, bei einer Heizungsanlage nicht neuen technischen Gegebenheiten an, dann kann nach einer genügenden Übergangszeit die Gemeinschaft die Leitungen kappen, wenn diese nicht mehr dem neuen Standard bedient werden können. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 176/10)


Kein Rechtsschutzbedürfnis bei falsch wiedergegebenem Beschlusstext, wenn keine Auswirkung auf das Beschlussergebnis besteht

(2012-12-02)

 

Bei einem falsch wiedergegebenen Beschlusstext fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn nach Prüfung festgestellt wird, dass durch einen falsch wiedergegebenen Beschlusstext keine Auswirkung auf das Beschlussergebnis besteht, z. B. bei einem Negativbeschluss. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 31.08.2012, Az.: 318 S 8/12)


Langjährige Verträge müssen von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden

(2012-12-12)

 

Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage zum Beispiel einen Fernwärmelieferungsvertrag über zehn Jahre abschließt ohne hierzu den Beschluss der Wohnungseigentümer einzuholen. (Landgericht Berlin, Az.: 85 T 327/06)


Instandhaltung gemeinschaftlicher Anteile des Balkons müssen vom nutzenden Eigentümer übernommen werden

(2012-12-16)

 

„Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.11.2012, Az.: V ZR 9/12)


Mögliche missbräuchliche Gestaltungsweise bei Vermietung zwischen Familienangehörigen, wenn jeder eine Eigentumswohnung kaufte

(2012-12-18)

 

Es kann Missbrauch steuerlicher Möglichkeiten sein, wenn zwei Familienangehörige sich je eine Eigentumswohnung kaufen und sich diese dann gegenseitig vermieten. Diese Gestaltungsmöglichkeit ist nur gegeben, wenn andere Gründe als das Reduzieren oder einsparen von Steuern vorliegen. (Finanzgericht Köln, Az.: 6 K 2057/08)


Keine Verwalterzustimmung bei Übertragung des Wohneigentums von Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben

(2012-12-23)

 

Leitsätze: „Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.“ (Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 25.6.2012, Az.: 14 Wx 30/11)


Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Einbau von Rauchmeldern stellt keinen unzulässigen Eingriff in das Eigentum dar

(2012-12-25)

 

Auch wenn ein Eigentümer für seine Wohnung schon Rauchmelder installiert hat muss er die zusätzlichen Kosten mit tragen, wenn die Gemeinschaft die Anschaffung und Wartung von Rauchmeldern beschließt. Die Verpflichtung zum Einbau stellt keinen unzulässigen Eingriff in das Eigentum dar. (Landgericht Hamburg, Az.: 318 S 245/10)


Messgeräte wie Wärmezähler, Warm- und Kaltwasserzähler unterliegen der Eichpflicht

(2013-01-10)

 

„Auch WEGs haben keine Möglichkeiten, sich per Beschluss hiervon zu befreien: Ein Eigentümerbeschluss, der die Weiterbenutzung eichpflichtiger Geräte nach Ablauf der Eichfrist vorsieht, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG vom 26.3.1998).

 

http://www.bfw-online.de/informationen/eichung.html

 

Ausnahmen von der Eichpflicht

 

Heizkostenverordnung


Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Bestellung oder Abberufung des Verwalters

(2013-01-11)

 

1.     „Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.

 

2.     Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein.

 

3.     Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.

 

4.     Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11)“


Querulant“ nicht schadenersatzpflichtig

(2013-01-12)

 

Aus Äußerungen wonach das Verhalten eines Wohnungseigentümers an Querulantentum grenze oder diesen als Querulanten zu bezeichnen begründen im Rahmen einer Diskussion keinen Schmerzensgeldanspruch. (Amtsgericht Tostedt, Urteil vom 03.04.2012, Az.: 5 C 316/11)


Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung nur wirksam bei ordnungsgemäßer Verkündung

(2013-02-05)

 

Eine Grundvoraussetzung für die Wirksamkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass dieser mit dem Ergebnis festgestellt und ordnungsgemäß verkündet wurde.

 

Geht die Verwaltung von einer Beauftragung von HOAI-Leistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)) aus, oder hält diese für nötig, bedarf es eines entsprechenden Hinweises.


Gebrauchswerterhöhung durch optische Veränderung

(2013-02-08)

 

Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

 

Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Eigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

 

Ist eine erhebliche Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2012, Az.: V ZR 224/11


Verwalter muss bei Beschlussmängelklage aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen

(2013-02-09)

 

Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2012, Az.: V ZR 162/11)


Kernaufgaben dürfen vom Verwalter nicht vollständig delegiert werden

(2013-02-10)

 

Die Kernaufgaben dürfen von einem Verwalter nicht vollständig delegiert werden. (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.08.2012, Az.: 11 S 180/11)


Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Inhaltsadressatin eines Straßenreinigungsgebührenbescheides sein

(2013-02-11)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Inhaltsadressatin eines Straßenreinigungsgebührenbescheides sein, weil sie die Gebührenpflichten der Wohnungseigentümer als deren gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrzunehmen hat. (Oberverwaltungsgericht Sachsen, Beschluss vom  29.10.2012, Az.: 5 B 329/12)


Räumpflicht für Eis und Schnee kann wirksam auf Dritte übertragen werden

(2013-02-12)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Pflicht Wege von Schnee und Eis zu reinigen wirksam auf Dritte übertragen. Die Pflicht zur Überwachung dieser Tätigkeit die ausgewählte Person im Rahmen des Zumutbaren und Möglichen zu überwachen verbleibt bei der

Wohnungseigentümergemeinschaft. (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.09.2012, Az.: 716b C 53/12)


Beendigung eines Vertrages mit einem Eigentümer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

(2013-02-13)

 

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.11.2012, Az.: V ZR 234/11)


Bei Anfechtung von Beschlüssen keine verbindliche Höchstfrist für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses

(2013-02-25)

 

Der Bundesgerichtshof hält eine „nur geringfügig über zwei Wochen liegende Verzögerung (16 Tage) in einem noch hinnehmbaren Rahmen, so dass die Zustellung „demnächst” im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts dem Umstand Rechnung zu tragen ist, dass die Kostenanforderung entgegen §§ 31 Abs. 1, 32 Abs. 2 KostVfg NRW nicht den Klägern selbst, sondern deren Prozessbevollmächtigtem übersandt worden ist. Bei dieser von der gebotenen Handhabung abweichenden Verfahrensweise waren nämlich weitere Verzögerungen nicht ausgeschlossen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.02.2012, Az.: V ZR 44/11)


Vertretungsvollmacht muss in der Wohnungseigentümerversammlung im Original vorgelegt werden

(2013-02-26)

 

Wenn es verlangt wird muss in der Wohnungseigentümerversammlung die Vertretungsvollmacht im Original vorgelegt werden. Der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien ist nicht ausreichend. (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 11.12.2007, Az.: 34 Wx 091/07)


Nur in einer Gefahrenlage darf der Verwalter von gefassten Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft abweichen

(2013-03-02)

 

„Der Verwalter muss - wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger - die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen (BGH, NZM 2011, 454, 455, Tz. 21). Einem Verwalter steht es daher nicht frei, es zu unterlassen, Beschlüsse auszuführen; er kann nicht selbst bestimmen, ob er einen Beschluss ausführt oder nicht (vgl. auch Knop, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 9 [5/2011], § 27, Rn. 5a). Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern kein entscheidungs-, sondern weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung; eine Abweichung von Beschlüssen ohne vorherige Rücksprache ist nur bei Gefahr im Verzug möglich (Knop, a.a.O., Rn. 11 unter Hinweis auf LG Frankfurt/Main NZM 2010, 870 m.w.N.).“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, Az.: 318 S 225/10)


Zustimmungsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich bei baulicher Veränderung

(2013-03-04)

 

Die Genehmigung einer baulichen Veränderung auch durch im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert wird. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 16.01.2013, Az.: 318 S 55/12 - Revision zugelassen)


Kostennachberechnung von Betriebskosten an Mieter ist auch dann möglich wenn diese noch nicht vom Eigentümer bezahlt wurden

(2013-03-05)

 

Nachberechnungen eines Wohnungseigentümers an seinen Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung sind auch dann möglich, wenn diese Kosten vom Eigentümer noch nicht bezahlt wurden. Beispiel: Straßenreinigung. (Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Az.: 2 C 595/05)


Wohnungseigentümergemeinschaft kann nächtliches Baden und Duschen verbieten

(2013-03-07)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Duschen und Baden in der Zeit von 23 Uhr bis 5 Uhr durch die Hausordnung verbieten. (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 21.02.1991, Az.:  2 Z 7/91)


Wettbüro ist kein Laden im Sinne einer Teilungserklärung

(2013-03-13)

 

Ist in der Teilungserklärung eine Eigentumseinheit als „Laden“ bezeichnet, dann wurde damit der Bestimmungszweck festgelegt. Die Eigentümergemeinschaft kann eine Nutzung als Wettbüro untersagen. Ein Wettbüro steht einem Laden nicht gleich. (Amtsgericht München, Urteil vom 18.04.2012, 482 C 24227/11)


Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden

(2013-04-02)

 

a) „Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 - V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).“

 

b) „Versorgungsleitungen, die  wesentliche Bestandteile des Gebäudes  sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Oktober 2012 - V ZR 57/12 - LG Berlin  AG Schöneberg)


Für die Zustimmung zur Veräußerung ist der Verwalter zuständig der zum Zeitpunkt des Kaufvertrag bestellt war

(2013-04-10)

 

Entscheidend für die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist der Verwalter der zum Zeitpunkt des Kaufvertrages zuständig war. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.10.2012, Az.: V ZB 2/12).


Regelung der Übernahme der Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster in der Teilungserklärung kann nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden

(2013-04-18)

 

Durch Mehrheitsbeschluss einer Eigentümerversammlung kann nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden wenn in der Teilungserklärung festgelegt wurde, dass die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster von der Gemeinschaft zu übernehmen sind. (Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 33/09)


Anleinpflicht für Hunde in einer Wohnungseigentumsanlage

(2013-05-05)

 

Auch wenn ein entsprechender Beschluss nicht gefasst worden sein sollte müssen Hunde in einer Wohnungseigentumsanlage angeleint werden. (Amtsgericht München, Urteil vom 21.03.2013, Az.: 484 C 18498/12 WEG)


Unwirksame Jahresabrechnung hat Rückzahlungsanspruch zur Folge

(2013-05-06)

 

Ein Wohnungseigentümer, der auf eine Jahresabrechnung die Abrechungsspitze nachgezahlt hat, kann einen Anspruch auf Rückzahlung haben, wenn die Abrechnung im Nachhinein gerichtlich für ungültig erklärt wird. (Amtsgericht Neuss, Urteil vom 19.12.2012, Az.: 91 C 3589/12)


Abrechnungsspitze geht zu Lasten des aktuellen Eigentümers

(2013-05-11)

 

Für die Abrechnungsspitze haftet der aktuelle Eigentümer. Zu Lasten des Voreigentümers kann die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Beschluss fassen. (Bundesgerichtshof, 02.12.2011, Az.: V ZR 111/13)


Loggiaumbau zum Wintergarten bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer

(2013-05-12)

 

Es bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da Fassadenänderung, wenn ein Wohnungseigentümer seine Loggia zum Wintergarten ausbauen will. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, 26.10.2012, Az.: 73 C 220/10)


Verbot Eigentumswohnungen als bordellartigen Betrieb zu betreiben wurde nicht aufgehoben

(2013-05-16)

 

Ein gegenüber einem Wohnungseigentümer von der Stadt Freiburg ausgesprochenes Verbot Wohnungen in einem Stadtteil als bordellartigen Betrieb zu betreiben, wurde nicht aufgehoben. (Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 24.04.2013, Az.: 3 S 2404/12)


 

Betriebskosten die durch einen Dritten erhoben werden sind unverändert an den Mieter weiterzugeben

(2013-05-19)

 

Betriebskosten deren Erhebung darauf zurückzuführen ist, dass diese durch einen Dritten, zum Beispiel die Gemeinde bei der Grundsteuer, erhoben werden müssen bei der Betriebskostenabrechnung unverändert weitergegeben werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 2013, Az.: VIII ZR 252/12)


Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Beförderung von Tieren im Aufzug nicht verbieten

(2013-05-23)

 

Liegen nicht ausnahmsweise sachliche Gründe vor kann die Wohnungseigentümerversammlung nicht beschließen, dass im Aufzug generell keine Tiere befördert werden dürfen. (Amtsgericht Freiburg, Urteil vom 18.04.2013, Az.: 56 C 2496/12 WEG)


Vor Erteilung eines Hausverbots durch die Wohnungseigentümergemeinschaft müssen vorher mildere Mittel Anwendung finden

(2013-06-06)

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht ohne Weiteres ein Hausverbot gegen Besucher verhängen. (Landgericht Koblenz, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 2 S 19/10)


Vorrangige Zuführung von Beträgen zur Instandhaltungsrücklage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

(2013-06-07)

 

Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Beschluss ergeht wonach Wohngeld zunächst der Instandhaltungsrücklage zugewiesen wird und anschließend Beträge dann erst den laufenden Kosten zugeordnet werden. (Landgericht Köln, Urteil vom 13.12.2012, Az.: 29 S 95/12)


Sondernutzungsrecht am Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt nicht zur Skulpturenaufstellung

(2013-06-08)

 

Ein einfaches Sondernutzungsrecht am Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt nicht dazu einen Weg anzulegen und Skulpturen aufzustellen. Dies stellt eine bauliche Veränderung dar und ist keine gärtnerische Nutzung. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, Az.: 318 S 31/12)


Ein der deutschen Sprache eingeschränkt kundiger Wohnungseigentümer darf sich eines Dolmetschers bedienen

(2013-06-09)

 

In einer Wohnungseigentümerversammlung darf sich ein Wohnungseigentümer der nicht der deutschen Sprache umfänglich mächtig ist eines Dolmetschers bedienen. Bei Verweigerung sind Beschlüsse anfechtbar. (Amtsgericht Wiesbaden, 27.07.2012, Az.: 92 C 217/11)


Gewährleistungsrechte dürfen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt werden

(2013-06-10)

 

Die Ausübung von Gewährleistungsrechten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zulässig. (Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 25.10.2012, Az.: 5 U 44/12)


Auf „Übrige Eigentümer“ lautender Vollstreckungstitel nicht ausreichend für Eintragung einer Zwangshypothek

(2013-06-11)

 

Aufgrund eines auf „Übrige Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft“ lautender Vollstreckungstitel berechtigt nicht zur Eintragung einer Zwangshypothek  zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. (Oberlandesgericht München, Urteil vom 25.04.2013, Az.: 34 Wx 146/13)


Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum auch aus vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil heraus möglich

(2013-06-12)

 

Auch aus einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil heraus kann die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum betrieben werden. (Landgericht Rostock, Beschluss vom 04.04.2013, Az.: 3 T 234/12)


Übergang Sondernutzungsrecht

(2013-06-13)

 

Ein Sondernutzungsrecht kann nur dann automatisch übergehen, wenn dieses im Grundbuch eingetragen ist. (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 18.04.13, Az.: 34 Wx 363/12).


Verwalter muss bei Eigentümerwechsel mit Nachweis in geeigneter Form informiert werden

(2013-06-14)

 

1.     Im Falle des Verkaufs eines Sondereigentums obliegt es dem Verkäufer oder dem Erwerber, dem Hausverwalter die Umschreibung des Eigentums in geeigneter Form nachzuweisen.

 

2.     Allein die Mitteilung an die Hausverwaltung, das Sondereigentum sei "verkauft" worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen.

 

3.     3. Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt kein Ladungsmangel vor. Eine Anfechtungsklage kann hierauf nicht mit Erfolg gestützt werden.

 

(Landgericht München I, Beschluss vom Beschluss 22.02.2013, Az.: 36 T 1970/13)


Verkauf von Gemeinschaftseigentum kann von Wohnungseigentümern verweigert werden

(2013-06-15)

 

 

„BGB § 745 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 3 

 

a) Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.

 

b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben.“

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. 04.2013, Az.: V ZR 103/12, LG Bamberg - AG Bayreuth)


Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung ist ungültig bezüglich der Einzelabrechnungen bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung

(2013-06-18)

 

1.     Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen

 

2.     Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.

 

3.     Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 I Nr. 1 lit. b HeizkostenV in Betracht.

 

4.     Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.

 

5.     Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 III WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.

 

(Oberlandesgericht München, Beschluss über sofortige weitere Beschwerde vom 06.09.2012, Az.: 32 Wx 32/12)


Bei werdender Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlussanfechtungsklage nur gegen eingetragene Wohnungseigentümer unzulässig

(2013-06-29)

 

Wird bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bei Anfechtung eines Beschlusses die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet dann ist die Anfechtungsklage unzulässig. (Amtsgericht Wiesbaden, Beschluss vom 08.04.2013, Az.: 92 C 2752/11 - 819)


Bei Durchführung nicht dringlicher Verkehrssicherungsmaßnahmen ohne Eigentümerbeschluss ist Abberufung des Verwalters möglich

(2013-06-30)

 

Die Abberufung des Verwalters ist möglich wenn dieser nicht dringliche Verkehrssicherungsmaßnahmen ohne Eigentümerbeschluss durchführt. (Landgericht Frankfurt/Oder, Urteil vom 02.10.2012, Az.: 16 S 11/12)


Finanzierungsbeschluss bei kostenintensiven Maßnahmen

(2013-07-01)

 

Grundsätzlich muss ein gesonderter Finanzierungsbeschluss bei kostenintensiven Maßnahmen ergehen. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.2013, Az.: 318 S 87/12)


Beschluss zum Einbau von Rauchwarnmeldern möglich wenn Landesrecht entsprechende Pflicht vorsieht

(2013-07-02)

 

„Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. WEG § 5 Abs. 1

 

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.“

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11 - LG Hamburg - AG Hamburg-Wandsbek)


Einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters verlangen, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint

(2013-07-04)

 

a) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26

Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den  Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn

die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

 

b) Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen.

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2012, Az.: V ZR 105/11; LG Hamburg - AG Hamburg-Bergedorf


Das Anbringen von Parkbügeln stellt eine bauliche Veränderung dar

(2013-07-22)

 

Es bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümer wenn Parkbügel angebracht werden. Dies stellt eine bauliche Veränderung dar. (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 14.03.13, Az.: 19 S 55/12)


Nennbetrag für Ansprüche aus ungültigem Mehrheitsbeschluss für Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer maßgeblich

(2013-07-23)

 

Wird ein Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt, der Zahlungsansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verneint, ist der Nennbetrag dieser Ansprüche maßgeblich für die Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer. (Bundesgerichtshof, Beschluss
vom 19. Juni 2013, Az.: V ZB 182/12 - LG Stuttgart, 03.09.2012 - 10 S 62/11 - AG Crailsheim, 02.12.2011 - 4 C 286/11)


Videokamera möglich wenn berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft überwiegt und Schutzbedürfnis des Einzelnen gewahrt wird

(2013-07-24)

 

„Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.05.2013, Az.: V ZR 220/12 - LG Berlin, 13.04.2012 - 85 S 30/11 WEG -AG Schöneberg, 14.12.2010 - 773 C 3/10 WEG)


Klagezustellung im Anfechtungsverfahren

(2013-07-25)

 

„Eine Klage im Anfechtungsverfahren ist auch dann rechtzeitig zugestellt, wenn das Gericht an den WEG-Verwalter zustellen konnte und so die Anfechtungsfrist zu halten gewesen wäre. Dies gilt selbst dann, wenn das Anfechtungsverfahren sich auf den Erstbestellungsbeschluss der Verwaltung bezieht.“ (Landgericht Dresden, Urteil vom 22.05.2013, Az.: 2 S 311/12)


Der Beschluss einen abgelaufenen Wirtschaftsplan fortgelten zu lassen ist nicht nichtig

(2013-07-26)

 

„1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls nicht nichtig.
2. Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat.“

 

Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2013, Az.: 5 S 141/12 (Urteil nicht rechtskräftig).


Bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz sind Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen

(2013-07-27)

 

„Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.05.2013, Az.: V ZR 182/12 - LG Berlin - AG Tiergarten)


Verbot des Grillens auf offener Flamme durch Mehrheitsbeschluss möglich

(2013-07-27)

 

Das Grillen in der Wohnungseigentumsanlage auf offener Flamme kann per Mehrheitsbeschluss verboten werden. (Landgericht München I, Urteil vom 10.01.13, Az.: 36 S 8058/12 WEG).


Änderung des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes

(2013-07-29)

 

WEG-Konten durch Änderung des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (EAEG) zukünftig stärker abgesichert.

 

http://hausverwaltung-schade.de/aktuell/


Beschlussanfechtung ohne Benennung der beklagten Partei

(2013-08-04)

 

„Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2012 - LG Itzehoe - AG Eckernförde)


Kein uneingeschränktes Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen

(2013-08-05)

 

Mehr als zwei Mal Einsicht in dieselben Abrechnungsunterlagen dürfte rechtsmissbräuchlich sein. (Amtsgericht Bremen, 23.01.2013, Az.: 28 C 67/12)


Nachträgliche Verwaltervergütung

(2013-08-06)

 

Nachträgliche Verwaltervergütung entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Leistungserbringung in dem Zeitraum erfolgte über den die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt. (Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 18. Dezember 2012, Az.:116 C 1541/12)


Vorgaben des Verwaltervertrages durch Wohnungseigentümergemeinschaft bei Aushandlung durch Verwaltungsbeirat

(2013-08-07)

 

Bei Aushandlung des Verwaltervertrages durch den Beirat müssen diesem von der Wohnungseigentümergemeinschaft Vorgaben mit auf den Weg gegeben werden. (Landgericht Köln, 31.01.2013, Az.: 29 S 135/129


Plausibilitätskontrolle durch Verwalter bei Heizkostenjahresabrechnung

(2013-08-09)

 

Heizkostenabrechnung: „Dieser muss jedoch aufgrund seines Näheverhältnisses zur Wohnungseigentümergemeinschaft eine gewisse Plausibilitätskontrolle durchführen“.

 

Verwalter muss mindestens eine Plausibilitätskontrolle bei der Heizkostenjahresabrechnung durchführen. (Amtsgericht Halle, Urteil vom 16.10.2012, Az.:120 C 1995/12)


Wohngeldschulden können vom Erben zu tragen sein

(2013-08-10)

 

„Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.

Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.07.2013, Az.: V ZR 81/12 -  LG Düsseldorf - AG Wuppertal)


Entsorgung von Asche und Zigarettenkippen nach unten über den Balkon kann 100 Euro für jeden Vorgang kosten

(2013-08-23)

 

Bei Zuwiderhandlung gegen das Verbot Asche und Zigarettenkippen über den Balkon nach unten zu entsorgen wurde gegen einen Wohnungseigentümer vom Amtsgericht München für jeden Fall die Zahlung von 100 Euro festgelegt. (Amtsgericht München, Urteil vom 09.07.2013, Az.: 483 C 32328/12 WEG)


Grillverbot zulässig

(2013-08-24)

 

Es ist zulässig wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Grillverbot beschließt und dieses in die Hausordnung aufnimmt. (Landgericht München I, Urteil vom 10.01.2013, Az.: 36 S 8058/12 WEG)


Reserve zur Deckung der laufenden Kosten ist zwingend erforderlich

(2013-09-04)

 

Reserve zur Deckung der laufenden Kosten muss bestehen bleiben. (Landgericht Köln, Urteil vom 13.12.2012, Az.: 29 S 95/12)


Maximal vier Mal Grillen mit Holzkohle pro Jahr und Wohnungseigentümer

(2013-09-05)

 

Das Rücksichtnahmegebot verlangt das Grillen mit Holzkohle pro Wohnungseigentümer auf vier Mal im Jahr zu beschränken. Grillaktivitäten müssen 24 Stunden vorher angekündigt werden. (Amtsgericht Halle (Saale), Urteil vom 11.12.2012, Az.: 120 C 1126/12)


Keine Rechte zu Veränderungen ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer

(2013-09-06)

 

„Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer verändert hat.“ (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: 32 Wx 129/13)


Wohngebäudeversicherer zuständig für Brandschäden bei individuell angepassten Einbaumöbeln und -küchen

(2013-09-07)

 

Sind laut Versicherungsbedingungen Einbaumöbel und Einbauküchen mitversichert, Voraussetzung ist, dass diese individuell angepasst wurden und nicht serienmäßig produziert, dann muss der Wohngebäudeversicherer Brandschäden ersetzen. (Landgericht Dortmund, Urteil vom 20.10.2011, Az.: 2 O 101/11)


Wohnungseigentümer muss aktuelle Anschrift dem Verwalter mitteilen

(2013-09-08)

 

„WEG § 27 Abs. 2 Nr. 2 - Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.“

 

„WEG § 24 Abs. 4  - Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner

Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.07.2013, Az.: V ZR 241/12 - LG Braunschweig -   AG Clausthal-Zellerfeld )


Nebenkosten bei Eigentumswohnungen müssen auch von der Agentur für Arbeit berücksichtigt werden

(2013-09-09)

 

Agentur für Arbeit muss Nebenkosten auch bei Eigentumswohnungen berücksichtigen. (Sozialgericht Mainz, Urteil vom 09.04.2013, Az.: S 4 AL 194/11)


Künftige Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer müssen im Gesamtwirtschaftsplan nicht ausgewiesen werden

(2013-09-10)

 

„In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.2013, WEG § 28 Abs. 1, Az.: V ZR 211/12, - LG Berlin - AG Schöneberg)


Bei Vermietung darf Grundsteuer ohne Verteilerschlüssel in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden

(2013-09-11)

 

Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist berechtigt die Grundsteuer ohne Verteilerschlüssel in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12)


Kostenumlage bei Abweichung der Circa-Werte von der Gesamtsumme der Wohnfläche nichtig

(2013-09-12)

 

Weicht die Gesamtfläche bei der Addition von der Summe der mit Circa-Werten angegebenen Einzelflächen ab, dann ist eine Festlegung in der Gemeinschaftsordnung wonach die gemeinschaftlichen Kosten nach der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden nichtig. (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17.05.2013, Az.: 73 C 156/12)


Ein Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Hausgeldrückstände aus einer Zwangsversteigerung

(2013-09-19)

 

„Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft“.

 

Ein Käufer von Wohnungseigentum haftet nicht für Hausgeldschulden des Voreigentümers, wenn die Hausgeldrückstände aus einer Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) resultieren. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.09.2013, Az.: V ZR 209/12)


In der Jahresrechnung sind geringfügige Fehler hinzunehmen

(2013-09-21)

 

Geringfügige Abrechnungsfehler in der Jahresrechnung sind  hinzunehmen. (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.02.2013, Az.: 85 S 64/12 WEG)


Stimmrechtsverbot

(2013-09-22)

 

„Von dem Stimmrechtsverbot nach  § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2011, Az.: V ZR 56/11 - LG Dresden - AG Leipzig )


Bei Schlüsselverlust durch den Mieter muss dieser den Austausch der gesamten Schließanlage ersetzen

(2013-09-24)

 

Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann.

 

Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird. (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013, Az.: 5 S 52/12)


Keine Beschlusskompetenz gegen die Vermietung zu Ferienzwecken von einer Woche oder weniger als sieben Tagen

(2013-10-07)

 

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft wonach eine Eigentumswohnung nicht als Ferienwohnung vermietet werden darf ist nichtig. Es besteht keine Beschlusskompetenz gegen die Vermietung zu Ferienzwecken von einer Woche oder weniger als sieben Tagen. (Landgericht Berlin, 25.06.2013, Az.: 85 S 143/12 WEG).


Keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung durch Verteilungsanlage

(2013-10-14)

 

Keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung durch Verteilungsanlage auf 343 Wohneinheiten. Über Kabelnetz an die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weitergeleitet Rundfunksendungen, über Antenne empfangen, stellen keine Urheberrechtsverletzung dar. (Landgericht München I, Urteil vom 20.02.13, Az.: 21 O 16054/12).


Keine Duldungspflicht durch unbeteiligten Miteigentümer bei einer Bauteilöffnung

(2013-10-15)

 

„a) Ein Gericht kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden.

 

b) Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage.“

 

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. Mai 2013, Az.: VII ZB 61/12 - OLG München - LG Landshut


Veräußerung oder Verkauf

(2013-10-16)

 

Es ist ein Unterschied ob die Teilungserklärung vorsieht, dass die Zustimmung des Verwalters beim Verkauf erforderlich ist oder bei einer Veräußerung: „Zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich“ ist, so gilt dies nicht nur für den Verkauf einer Wohnung, sondern auch dann, wenn eine Wohnung verschenkt werden soll. Die Formulierung, eine „Veräußerung“ ist zustimmungspflichtig, geht weiter als der „Verkauf“. (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 24.05.2012, Az.: 1 W 121/12)


Fortdauer der Verwalterzustimmung bei Wohnungsverkauf

(2013-10-17)

 

Wurde der Verwaltervertrag in der Zwischenzeit beendet, ist ein Verlängerungsbeschluss oder die Bestellung eines neuen Verwalters nachzuweisen. (Oberlandesgericht Frankfurt, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: 20 W 321/11) Gegen die Entscheidung wurde Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof eingelegt.


Bevollmächtigung für Gerichtsverfahren um baurechtlichen Nachbarstreit muss die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen

(2013-10-19)

 

„Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in einem baurechtlichen Nachbarstreit (Antrag nach § 80a Abs. 3 VwGO) nicht ordnungsgemäß vertreten, wenn der handelnde Rechtsanwalt vom WEG-Verwalter ohne einen zugrunde liegenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde und die konkreten Umstände (keine Baufreigabe, keinerlei Aktivitäten auf der Baustelle seit mehreren Monaten) keine Dringlichkeit der Beauftragung nahelegen.“ (Verwaltungsgericht Freiburg, Beschluss vom 19.03.2013, Az.: 4 K 184/13)


Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

(2013-10-28)

 

„Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind die zu den Laubengängen führenden Wohnungsabschlusstüren nicht dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugehörig. Zwar bestimmt § 3 der Gemeinschaftsordnung, dass zum Sondereigentum auch die Türen zum Treppenhaus gehören, nach Auffassung der Kammer stehen die Wohnungsabschlusstüren jedoch gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum.“ (Landgericht Dortmund, Urteil vom 20.07.2012, Az.: 17 S 55/12) (Bundesgerichtshof)


Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

(2013-11-03)

 

Auch ohne eigenes Verschulden müssen Wohnungseigentümer und deren Mieter für Schäden aufkommen die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen.

 

„Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 230/12 - OLG Köln - LG Aachen)


Unterzeichnung des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung nur durch anwesende Wohnungseigentümer

(2013-11-11)

 

Das Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur durch Wohnungseigentümer unterschrieben werden die auf der Versammlung anwesend waren. Eine Heilung durch nachträgliche Unterschrift ist nicht möglich. (Landgericht Dortmund, Urteil vom 06.08.2013, Az.: 1 S 298/12)


Herausgabeansprüche gegenüber Miteigentümern verwirken nicht

(2013-11-12)

 

Wohnungseigentum, keine Verwirkung von Herausgabeansprüchen bei Miteigentümern. (Landgericht München I, Urteil vom 12.09.2013, Az.: 36 S 23656/12 WEG)


Aussetzung eines Beschlussanfechtungsverfahrens bei Tod eines Eigentümers

(2013-11-13)

 

Bedingt durch die zwingenden Vorgaben der ZPO ist ein Beschlussanfechtungsverfahren im Falle des Ablebens eines beklagten Wohnungseigentümers auszusetzen. (Landgericht München I, Urteil vom 25.03.2013, Az.: 1 S 18147/12 WEG)


Verwalterhaftung kann beschränkt sein

(2013-11-15)

 

Die Verwalterhaftung kann beschränkt sein, wenn seine rechtliche Unkenntnis keine ungewöhnliche grobe Pflichtverletzung darstellt. (Landgericht München I, Beschluss vom 29.03.1010, Az.: 1 T 53/40/10)


Streitwert für die Herausgabe einer Eigentümerliste

(2013-11-16)

 

Streitwert einer Anfechtungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vorbereitung einer isolierten Klage auf Herausgabe der Eigentümerliste. Das Amtsgericht hatte den Streitwert auf 1.000,00 Euro festgesetzt. (Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.03.2013, Az.: 2-13 T 117/12)


Kein Anspruch auf zusätzlicher Anbringung einer Parabolantenne

(2013-11-17)

 

Ist eine ausreichende Empfangsmöglichkeit über einen Kabelanschluss gegeben, besteht für den Empfang zusätzlicher religiöser Programme kein Anspruch auf Duldung oder Anbringung einer Parabolantenne. (Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.05.2013, Az.: 2-13 S 75/12)


Verwalterkündigung wegen Nichtaufnahme ungünstiger Entscheidungen in die Beschlusssammlung

(2013-11-18)

 

Kündigung des Verwalters wegen Nichtaufnahme ihm ungünstiger Entscheidungen in die Beschlusssammlung ohne vorherige Abmahnung. (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2012, Az.: 11 S 46/11; Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 170/11)


Rücktritt des Verwalters von erteilter Zustimmung zur Veräußerung

(2013-11-19)

 

Rücknahme der Zustimmung des Verwalters von in Aussicht gestellter Zustimmung zur Veräußerung bei Gewinnung neuer Erkenntnisse über den Käufer. (Amtsgericht Bergheim, Urteil vom 02.08.2013, Az.: 29a C 98/12)


Baumfällen in einer Wohnungseigentumsanlage kann eine bauliche Veränderung sein

(2013-11-20)

 

Wird in einer Wohnungseigentumsanlage ein Baum gefällt kann dies eine bauliche Veränderung darstellen. Diese Maßnahme würde dann die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordern. Im Einzelfall kommt es darauf an, ob der Baum die Anlage optisch prägt. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 29.05.2013, Az.: 318 S 5/13)


Veruntreute Instandhaltungsrücklagen sind Werbungskosten

(2013-11-21)

 

Veruntreute Instandhaltungsrücklagen durch den Hausverwalter können beim Vermieter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden - und zwar in dem Jahr, in dem er erstmals von der Entreicherung Kenntnis erlangt. (FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 24.01.2013 (Az: 6 K 1973/10)


Pflicht zur Kontrolle und Instandhaltung der Dachkonstruktion liegt beim Verwalter

(2013-11-22)

 

Der Verwalter von Wohnungseigentum hat die Pflicht zur Instandhaltung und Kontrolle der Dachkonstruktion. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.1993, Az.: VI ZR 176/92)


Anspruch auf eigenen Briefkasten

(2013-11-22)

 

WEG § 21, 22. Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Duldung der Installation eines eigenen Briefkastens. (Landgericht Itzehoe, Urteil v. 12.04.13, Az.: 11 S 98/12)


Nachweis Verwalterbestellung bei Bevollmächtigung des Verwalters durch sämtliche Wohnungseigentümer

(2013-11-23)

 

Sind bei der Niederschrift die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen öffentlich beglaubigt dann ist die gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 3 WEG, erbracht durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 21.12.2012, Az.: 15 W 395/12)


Information über Vertragsangebote zur Verwalterwahl

(2013-11-24)

 

Mit der Einladung der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung sind die Vertragsangebote eines Verwalterkandidaten in der Regel zu übersenden. (Landgericht Köln, Urteil. vom 31.01.2013, Az.: 29 S 135/12 )


Ungültigkeit eines unklaren Beschlusses der Eigentümergemeinschaft

(2013-11-25)

 

Lässt ein Beschluss einer Eigentümergemeinschaft keine durchführbare Regelung nach einer objektiv-normativen Auslegung erkennen, anhand der für jedermann ersichtlichen Umstände, dann ist ein unklarer Beschluss nichtig. (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.05.2013, Az.: 55 S 52/12 WEG )


Rechtliche Unterteilung des Wohnungseigentums ohne Verwalterzustimmung möglich

(2013-11-26)

 

Die rechtliche Unterteilung eines Wohnungseigentums in mehrere selbständige Einheiten ist nach der gesetzlichen Rechtslage ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters möglich. (OLG München, Beschluss vom 23.07.2013, Az.: 34 Wx 210/13 )


Klausel nach der das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter abgenommen werden muss ist unwirksam

(2013-11-27)

 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12.09.2013, Az.: VII ZR 308/12 - OLG Düsseldorf - LG Düsseldorf)


Änderungen des Erscheinungsbildes gehören zu den baulichen Veränderungen

(2013-11-28)

 

Änderungen des Erscheinungsbildes gehören zu den baulichen Veränderungen auch wenn ein Eingriff in die Substanz nicht erfolgt. Zur Durchführung ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. (Landgericht München I, Urteil vom 20.09.2013, Az.: 36 S 1982/12 WEG)


Wohnungseigentümerversammlungen sind grundsätzlich nicht öffentlich

(2013-12-03)

 

Grundsätzlich sind Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich. Die Versammlung kann allerdings anders beschließen, wenn Dritte zur Anhörung zu einzelnen Punkten der Tagesordnung befragt oder die Eigentümergemeinschaft zu einzelnen Tagesordnungspunkten beratend tätig werden. Die Tätigkeit dieser Personen in der Eigentümerversammlung muss somit dem Interesse der Eigentümergemeinschaft gedient haben. (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 27.07.10, Az.: 11 S 70/09).


Empfehlungen des Verwaltungsbeirats muss nicht gefolgt werden

(2013-12-09)

 

Für die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer besteht keine Verpflichtung bei der Abstimmung über einen Tagesordnungspunkt den Empfehlungen des Verwaltungsbeirats zu folgen. (Landgericht Berlin, 19.04.2013, AZ.: 55 S 170/12)


Unwirksamkeit eines Instandhaltungsbeschlusses

(2013-12-10)

 

Ist der Instandhaltungsbeschluss unwirksam, dann ist auch dessen Finanzierung zwangsläufig unwirksam. (Landgericht Düsseldorf, 31.10.2013, AZ: 19 S 21/13, 31.10.2013)


Kostenzuordnung einer Entziehungsklage bei einer aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft

(2013-12-11)

 

„Ein Rechtsstreit zwischen den Miteigentümern einer aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft über die Einordnung der Kosten einer erfolglos betriebenen Entziehungsklage gem. § 18 WEG als Verwaltungskosten, ist als Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG zu qualifizieren.“ (Bundesgerichtshof Karlsruhe, Beschluss vom 10.10.2013, Az.: V ZR 281/12)


Bei freihändigem Erwerb vom Insolvenzverwalter keine Duldung der Zwangsvollstreckung wegen Verbindlichkeiten des Voreigentümers

(2013-12-12)

 

„Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. September 2013, Az.: V ZR 209/12 - LG Landau in der Pfalz - AG Kaiserslautern)

 

Bei freihändigem Erwerb des Wohnungseigentums vom Insolvenzverwalter muss der neue Eigentümer die Zwangsvollstreckung wegen Verbindlichkeiten des Voreigentümers nicht dulden.


Für die Führung von Aktivprozessen hat der Verwalter keine Vollmacht

(2013-12-13)

 

1.     „Gem. § 27 III Nr. 2 WEG hat der Verwalter nur für Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Prozessvollmacht, die Ermächtigung für die Führung eines Aktivprozesses kann gem. § 27 III Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss erfolgen.

 

2.     Eine entsprechende Ermächtigung im Verwaltervertrag ist nur wirksam, wenn er mitbeschlossen wird. Der Abschluss des Verwaltervertrages durch einen vollmachtlosen Verwaltungsbeirat genügt nicht.

 

3.     Auch bei Klagerücknahme sind dem Beklagten die Kosten der Berufung aufzuerlegen, wenn sich aufgrund neuen Vorbringens im Berufungsverfahren die Erfolglosigkeit der Klage ergibt und der Kläger auf entsprechenden Hinweis des Gerichts die Klage zurücknimmt (vgl. OLG Nürnberg, NJW 2013, 243).“

 

Landgericht Rostock, Beschluss vom  27.06.2013, Az.: 1 S 290/12)


Anfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung ist auch dann möglich wenn die Zustimmung ausdrücklich erklärt wurde

(2013-12-10)

 

Anfechtungsklage durch den bejahenden Wohnungseigentümer ist auch dann noch möglich, wenn die ausdrücklich mehrfach an diesen Wohnungseigentümer gestellte Frage, der bereits diesen Wohnungseigentümerbeschluss erfolgreich anfocht, ob der Beschlussvorschlag so akzeptiert würde, mit „Ja“ beantwortet wurde. (Landgericht Dortmund, Urteil vom 28.02.2013, Az.: 11 S 232/12)


Bei Tierfutterauslegung zur Anlockung von Wildkatzen kann die Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung klagen

(2013-12-26)

 

Wird von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft Tierfutter zur Anlockung von Wildkatzen ausgelegt kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung klagen. (Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 10.01.2013, Az.: 20 C 55/12)


Bei Funktionsuntauglichkeit eines Messgeräts zur Ermittlung der Heizkosten müssen gegebenenfalls andere Abrechnungsmethoden Anwendung finden

(2014-01-11)

 

Wenn ein Haus- oder Wohnungseigentümer mit seinem Mieter die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnet, dann hat er dafür Sorge zu tragen, dass die dafür eingesetzten Messgeräte auch funktionstauglich sind. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 05.03.2013, Az.: VIII ZR 310/12)


Auch bei einer laut Teilungserklärung geregelten Duldungspflicht müssen bauliche Veränderungen einstimmig beschlossen werden

(2014-01-12)

 

Eine Duldungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Anbau eines Balkons, geregelt in der Teilungserklärung, dient lediglich der grundsätzlichen Möglichkeit dieses durchzuführen. Ein Balkon ist von außen sichtbar, erfordert aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und in den Decken der betroffenen Einheiten. Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden. (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 55 S 171/12 WEG)


Veränderung des Sondereigentums ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer möglich

(2014-01-13)

 

Ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer darf ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum verändern. „Regelt die Gemeinschaftsordnung, dass der Eigentümer den zu seiner Wohnung gehörenden Speicher zu einer selbständigen Eigentumswohnung unter Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum nach Aufteilung der Miteigentumsanteile ausbauen darf, "und zwar im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung", so ist dies regelmäßig nicht als Einschränkung der vorweggenommenen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung zu verstehen.“ (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 05.07.2013, Az.: 34 Wx 155/13).


Besondere Erlaubnis ist erforderlich bei Untervermietung einer Wohnung als Ferienwohnung

(2014-01-13)

 

„stern.de“: „Wohnungseigentümer sind nicht betroffen.“ „Sharen ist keine erlaubte Untervermietung.“

 

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/urteil-gegen-wohnungs-sharing-airbnb-vermietern-droht-die-kuendigung-2082256.html#utm_source=sternde-newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=wirtschaft-10.01.2014

 

 

„Gestattet der Vermieter einer Wohnung die Untervermietung an beliebige Personen, enthält dies nicht ohne Weiteres die Erlaubnis, die Wohnung tageweise als Ferienwohnung an Touristen unterzuvermieten.“

 

http://www.haufe.de/recht/weitere_rechtsgebiete/Untervermietung-als-Ferienwohnung-erfordert-besondere-Erlaubnis_216_215668.html?ecmId=12485&ecmUid=3512317&chorid=00954390&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FRecht%2F314%2F00954390%2F2014-01-09%2FTop-News-Untervermietung-als-Ferienwohnung-erfordert-besondere-Erlaubnis

 

 

„…Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.“

 

„Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.“

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014, Az.: VIII ZR 210/13; AG Berlin -Tempelhof - Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 - 8 C 67/12;

LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 - 65 S 449/12)

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2014-1&nr=66405&linked=pm&Blank=1


Der Betrieb einer Spielhalle muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erlaubt werden

(2014-01-22)

 

Der Betrieb einer Spielhalle muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erlaubt werden, der Betrieb eines Restaurants hingegen ist zulässig.

 

„1.Ob eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Räumen als Spielhalle (mit Internetcafe) mehr stört als eine der Zweckbestimmung entsprechende (Gaststätten-/Imbiss-) Nutzung, kann nur aufgrund einer typisierenden Betrachtung des konkreten Einzelfalls geklärt werden.

 

2. Bei der typisierenden Betrachtung des konkreten Einzelfalls ist der beabsichtigte zweckbestimmungswidrige Gebrauch nach seiner Art und Durchführung sowie den damit verbundenen Folgen (z.B. Besucherfrequenz, Art der Besucher, Begleitkriminalität) zu konkretisieren und auf die örtlichen Gegebenheiten (z.B. Umfeld, Charakter der Anlage und die prägenden Verhältnisse, Lage im Gebäude) und zeitlichen Verhältnisse (etwa Öffnungszeiten) zu beziehen.

 

3. Der Betrieb einer Spielhalle führt jedenfalls an "sensiblen Standorten" (wie allgemeines Wohngebiet mit Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften im näheren Umfeld) mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer intensiveren Kriminalitätsbelastung und zu einer Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der Anwohner und stört daher regelmäßig mehr als der Betrieb einer Gaststätte oder eines Imbisses.“

 

(Landgericht München I, Urteil vom 04.04.2011, Az.: 1 S 16861/09)


Wohnungseigentum - Gesellschaft bürgerlichen Rechts

(2014-01-23)

 

„Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, wird dadurch auseinandergesetzt, dass Wohneigentum gebildet wird und die Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen erfolgt. In diesem Fall tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

 

Besteht ein Eigenbedarf auch nur in der Person eines Gesellschafters kann sich die Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf diesen Eigenbedarf berufen. Dies gilt auch dann, wenn diese Person der Gesellschaft zu dem Zeitpunkt noch nicht angehörte, als die Gesellschaft den Mietvertrag abschloss oder in einen bestehenden Mietvertrag eintrat.

 

Mit dieser Entscheidung wird das Senatsurteil vom 17. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17 aufgegeben.“

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.2011, Az.: VIII ZR 74/11)


Für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist ein Richter zuständig

(2014-01-24)

 

Will ein Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erreichen ist dafür ein Richter zuständig, nicht der Rechtspfleger. (Landgericht München I, 07.05.2013, Az.: 36 T 7524/13).


Die Prüfung der Jahresabrechnung muss dem Wohnungseigentümer vor dem Beschluss möglich sein

(2014-02-03)

 

„Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen. Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann, ansonsten ist ein Beschluss zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen aus diesem Grund anfechtbar.“

 

„Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Wohnungseigentümer auf einen anderen Ort der Einsichtnahme der Belege zu verweisen“ (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 17.09.2013, Az.: 11 S 93/12)


Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

(2014-02-07)

 

„Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Oktober 2013, Az.:  V ZR 212/12; Landgericht Dortmund; Amtsgericht Lüdenscheid)


Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar

(2014-02-08)

 

„Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung - ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid - zu beantworten.“

 

„Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2013, Az.: V ZR 266/11)


Rücktritt vom Kauf einer Eigentumswohnung bei fehlender Information über erhebliche Rückstände bei der Stromzahlung möglich

(2014-02-09)

 

Rücktritt vom Kauf einer Eigentumswohnung ist möglich wenn der Käufer nicht über Stromschulden, hier weit über fünfzigtausend Euro, informiert wurde. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.07.2013, I-9 U 96/11)


Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind unverzüglich vom Verwalter in die Beschlusssammlung einzutragen

(2014-02-10)

 

Sämtliche Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind unverzüglich vom Verwalter in die Beschlusssammlung einzutragen. Im vorliegenden Urteil war das Amtsgericht der Ansicht, dass die Eintragung spätestens innerhalb einer Woche hätte erfolgen müssen. (Amtsgericht Viersen, Urteil vom 25.10.2012, Az.: 30 C 31/10)


Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen

(2014-02-11)

 

„Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten

Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die

von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

 

Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die

neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.22.2013, Az.: V ZR 96/12; OLG Hamm; LG Essen)


Beantragung der Beschlussfassung durch eine Entscheidung des Amtsgerichts

(2014-02-12)

 

Versuchte ein Wohnungseigentümer einen Beschluss herbeizuführen, die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte es aber ab eine Entscheidung zu treffen, dann kann der Wohnungseigentümer eine Entscheidung beim Amtsgericht beantragen. (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.02.2013, Az.: T 189/12)


Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

(2014-02-13)

 

„Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer“. Wohnungseingangstüren sind kein Sondereigentum, auch nicht wenn die Teilungserklärung diese dem Sondereigentum zuordnet. Wohnungseingangstüren unterliegen dem Gestaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12; LG Dortmund; AG Lüdenscheid)


Durchführung der Räum- und Streupflicht muss auch bei Übertragung auf Dritte überprüft werden

(2014-02-20)

 

Auch bei Übertragung der Räum- und Streupflicht auf Dritte durch die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die ordnungsgemäße Durchführung regelmäßig kritisch überprüft werden.

 

Spätestens nach Überschreitung des 80. Lebensjahres des mit dem Winterdienst Beauftragten ist dies geboten um festzustellen, ob trotz des Alters der Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachgekommen wurde. (Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 13.02.2014, Az.: 1 U 77/13)


Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern um Schmerzensgeld und Schadenersatz wegen einer Handgreiflichkeit ist keine Wohnungseigentumssache

(2014-02-25)

 

Es ist keine Wohnungseigentumssache im Sinne des § 43 Nr. 1 WEG wenn es in einem Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern um Schmerzensgeld und Schadenersatz wegen einer Handgreiflichkeit geht. (Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 05. Juni 2013, Az.: 2-13 S 4/12)


Einklagen von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer

(2014-02-29)

 

Besteht ein berechtigtes Interesse und eine Bevollmächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft dann können einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft einklagen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.07.2013, Az.: V ZR 109/12)


Errichtung einer Mobilfunksendeanlage

(2014-03-04)

 

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 2014, Az.: V ZR 48/13, LG Bamberg - AG Aschaffenburg)


Entfernung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung

(2014-03-09)

 

Eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwerende eigenmächtige bauliche Veränderung muss entfernt werden, auch wenn eine finanzielle Entschädigung in Aussicht gestellt wird.

 

„WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle

Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den

Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

 

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1

Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13 - LG Hamburg AG Hamburg - Wandsbek)


Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich für sie nachteilige Überweisungen des Verwalters zurechnen lassen

(2014-03-12)

 

„BGB § 166 Abs. 1, § 199 Abs. 1 Nr. 2 - Eine entsprechend § 166 Abs. 1 BGB erfolgende Zurechnung des Wissens eines Vertreters des Gläubigers von den Anspruch begründenden Umständen im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB kommt auch dann nicht in Betracht, wenn sich der Anspruch zwar nicht gegen den Vertreter selbst richtet, jedoch mit einem gegen ihn gerichteten Anspruch in einem so engen Zusammenhang steht, dass auch hier die Befürchtung besteht, der Vertreter werde nicht zu einer sachgerechten Verfolgung des Anspruchs beitragen (Fortführung von BGH, Urteile vom 15. März 2011 - II ZR 301/09, NJW - RR 2011, 832 und vom 12. Juni 1989 - II ZR 334/87, NJW - RR 1989, 1255). (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2014, Az.:III ZR 436/12 - OLG Zweibrücken LG Frankenthal (Pfalz))


Erstattung verauslagter öffentlicher Abgaben

(2014-03-17)

 

„WEG § 10 Abs. 6 Satz 3

 

a) Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar.

 

b) Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu.

 

c) Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.02.2014, Az.: V ZR 100/13 - LG Frankfurt (Oder) AG Königs- Wusterhausen)


Stimmverbot des Klägers bei Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rechtsstreit

(2014-03-22)

 

„WEG § 25 Abs. 5 - Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.12 2013, Az.: V ZR 85/13 - LG Frankfurt am Main - AG Rüsselsheim)


Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen

(2014-03-23)

 

„WEG § 18, § 43 Nr. 1, 2 - Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19.12.2013, Az.: V ZR 96/13 - LG Karlsruhe AG Staufen im Breisgau)


Abschluss eines Rechtsgeschäfts kann nicht durch das Grundbuchamt vorgegeben werden

(2014-03-24)

 

„Das Grundbuchamt kann mit einer Zwischenverfügung dem Antragenden nicht den Abschluss eines Rechtsgeschäfts aufgeben, um damit ein Eintragungshindernis zu beheben. BGB § 890 Abs. 2, GBO § 6 Abs. 1 Satz 1 Auch bei der Bestandteilszuschreibung eines Wohnungseigentums

rechts zu einem anderen nach § 890 Abs. 2 BGB begründet allein der Umstand, dass die Rechte mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind, nicht die Besorgnis einer Verwirrung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26.09.2013, Az.: V ZB 152/12 - OLG Nürnberg -AG Hersbruck)


Astbruch ein hinzunehmendes Lebensrisiko

(2014-03-30)

 

„§ 839 BGB Ca, Fe; ThürStrG § 10 Abs. 1 Ein natürlicher Astbruch, für den vorher keine besonderen Anzeichen bestanden haben, gehört auch bei hierfür anfälligeren Baumarten grundsätzlich zu den naturgebundenen und daher hinzunehmenden Lebensrisiken. Eine straßenverkehrssicherungspflichtige Gemeinde muss daher bei gesunden Straßenbäumen auch dann keine besonderen Schutzmaßnahmen ergreifen, wenn bei diesen - wie z. B. bei der Pappel oder bei anderen Weichhölzern- ein erhöhtes Risiko besteht, dass im gesunden Zustand Äste abbrechen und Schäden verursacht werden können.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2014, Az.: III ZR 352/13; OLG Jena - LG Meiningen


Eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer

(2014-03-31)

 

„WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs . 1 - Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.02.2014, Az.: V ZR 25/13 - LG Hamburg AG - Hamburg-Wandsbek)


Vorlage einer Vollmacht bei Kündigung eines Vertrages durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft

(2014-04-01)

 

„BGB § 174 Satz 1; WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2014, Az.: III ZR 443/13 - OLG Saarbrücken LG Saarbrücken)


Radikaler Umlagewechsel scheiterte

(2014-04-04)

 

„LBS“: „Ein radikaler Wechsel bei den Hausmeisterkosten von einer Umlage nach Quadratmetern auf eine Umlage nach Wohneinheiten scheiterte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS im Schiedsverfahren.“ (Schiedsgericht für Wohnungseigentum, Az.: SG S/H/XLI)


Jahresabrechnung muss Gesamteinnahmen, Anfangs- und Endkontostände enthalten

(2014-04-05)

 

Sind neben Anfangs- und Endkontostand auch die Gesamteinnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft des Abrechnungsjahres in der Jahresabrechnung nicht enthalten, dann ist diese ungültig, eine Ergänzung ist nicht ausreichend. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 09.01.2014, Az.:  2-13 S 27/13)


Vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft

(2014-04-14)

 

„WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 - Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11 -  LG München I - AG München)


Keine Beendigung des Verwaltervertrages durch die Verschmelzung juristischer Personen

(2014-04-15)

 

„BGB § 673 Satz 1; UmwG § 20 Abs.1 Nr. 1; WEG § 26 Abs. 1 - Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage

bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. BGB § 314 Abs. 1; WEG § 26 Abs. 1

 

Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02. 2014, Az.: V ZR 164/13; LG Landau in der Pfalz - AG Frankenthal (Pfalz)


Parkerlaubnis für Stellplätze außerhalb der markierten Stellplatzflächen

(2014-04-19)

 

„morgenpost.de“: „Eigentümer können Parkerlaubnis aussprechen - Fahrzeuge, die auf der gemeinsamen Grundstücksauffahrt außerhalb der markierten Stellplatzfläche abgestellt werden, können im Wege einer Unterlassungsklage gem. §§ 22 Wohnungseigentumsgesetz WEG, 1004 BGB entfernt werden. Außerdem gibt Paragraf 15 Abs. 2 des WEG den Eigentümern das Recht, Teile der gemeinschaftlichen Fläche einzelnen Eigentümern zu deren ausschließlichem Gebrauch zuzuweisen. Durch die Entscheidung werden keine Sondernutzungsrechte begründet.“

 

http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/article126997894/Ratgeber-Recht.html


Eine am Balkon angebrachte funktionsunfähige Kameraattrappe muss nicht entfernt werden

(2014-04-24)

 

Keine Beeinträchtigung des Persönlich­keits­rechts durch funktionsunfähige Kamera. (Hier beginnt die eigentliche Meldung:

Landgericht Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 11.11.2013, Az.: 2/13 S 24/13)


Leinenpflicht für Hund in gemeinsamem Garten

(2014-04-25)

 

„Denkbar sei höchstens eine drei Meter lange Führungsleine, in deren Radius der Hund sich bewegen könne - allerdings unter Aufsicht einer mindestens 16 Jahre alten Person.“ (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2008, Az.: 14 Wx 22/08)


Vereinbarungen zur Abberufung des Verwalters

(2014-04-29)

 

„WEG § 26 Abs. 1 Satz 5 - Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Bundesgerichtshof, Fortführung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff. - Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2011, Az.: V ZR 253/10 - LG Dresden - AG Dresden)


Der Verwalter kann kein Beiratsmitglied sein

(2014-04-30)

 

Ein Verwalter kann nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Ein derartiger Beschluss ist nichtig und bedarf keiner Anfechtung (Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 22.09.1983, Az.: 3 W 76/83).


Stimmenthaltungen in der Wohnungseigentümerversammlung

(2014-05-01)

 

Es kommt vor, dass laut Gemeinschaftsordnung Stimmenthaltungen in der Wohnungseigentümerversammlung als Nein-Stimmen zu werten sind. Derartige Regelungen sind wirksam. (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94, WuM 1995, 227).


Anzahl der Ja-Stimmen muss die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigen

(2014-05-02)

 

Der Bundesgerichtshof entschied grundsätzlich, dass die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigen muss damit einem Tagesordnungspunkt der Wohnungseigentümerversammlung zugestimmt wird  (Bundesgerichtshof, 08.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106,179,189 f).

 

Sonderregelungen zur Behandlung der Stimmenthaltungen sind möglich in der Gemeinschaftsordnung sind aber trotzdem wirksam.


Zustimmungsbedürfnis bei Neubegündung von Sondernutzungsrechten

(2014-05-04)

 

Die Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten bedarf der Zustimmung der betroffenen Rechtsinhaber. BGB §§ 876, 877;WEG § 5 Abs. 4 S. 2, S.3. (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 04.02.2014, Az.: 34 Wx 434/13)


Geltendmachung der Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft muss im Kostenfestsetzungsverfahren erfolgen

(2014-05-05)

 

Prozesskosten können nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft den unterlegenen Eigentümern auferlegt werden. (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2013, Az.: 2-13 S 75/13)


Kein Beseitigungsanspruch bei Anpflanzungen im Gemeinschaftsgarten ohne beeinträchtigende Wirkung

(2014-05-15)

 

Im Gemeinschaftsgarten befindliche Anpflanzungen ohne beeinträchtigende Wirkung begründen keinen Beseitigungs­anspruch. (Hier beginnt die eigentliche Meldung:

Landgericht Hamburg, Urteil vom 06.11.2013, Az.: 318 S 130/12)


Nur nach entsprechender Vereinbarung obliegt den Sondereigentümern die Instandhaltung von Fenstern und Ausgangstüren

(2014-05-16)

 

Wurde keine Vereinbarung getroffen muss die Instandhaltung von Fenstern, Kellerausgangstüren und Nebenausgangstüren von Garagen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Es ist zulässig zu vereinbaren, dass dies den Sondereigentümern obliegt. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.11.2013, Az.: 46/13)


Nachtragsverteilung des Veräußerungserlöses bei vom Insolvenzverwalter freigegebener Eigentumswohnung

(2014-05-16)

 

„Der Nachtragsverteilung unterliegen keine Gegenstände, die der Insolvenzverwalter freigegeben hat. Ebenso wenig unterliegt der Veräußerungserlös für einen freigegebenen Gegenstand, der nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens verkauft worden ist, der Nachtragsverteilung.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.04.2014 - Az.: IX ZA 5/14; LG Ulm, AG Ulm)


Verfolgung von Gewährleistungsrechten ist Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft nachdem diese den Vorgang an sich zog

(2014-05-17)

 

„BGB § 634, § 635 a.F.; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2 - a) Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. 

 

b) Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.“

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. März 2014, Az.: VII ZR 266/13; OLG Schleswig; LG Lübeck)


Einschränkung zum Rauchen

(2014-05-18)

 

„Verfügt eine Eigentumswohnung über zwei Balkone, so kann dem Wohnungseigentümer grundsätzlich zugemutet werden nur auf einem Balkon zu rauchen.“ (Landgericht Frankfurt a.M. Hinweisbeschluss vom 28.01.2014, Az.:  2-09 S 71/13)


Beschlüsse zu Sonderumlage und Wirtschaftsplan können durch Zweitbeschluss ersetzt werden

(2014-06-01)

 

„WEG § 16 Abs. 2, Abs. 8 - Macht die  Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags-  oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.“

 

„WEG § 28 Abs. 3 - Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.“

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 04. April 2014, Az.: V ZR 168/13; LG Itzehoe, AG Niebüll)


Prozeßkostenfreistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers kommt nicht in Betracht

(2014-06-01)

 

„WEG § 16 Abs. 2, Abs. 8 - Macht die  Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags-  oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.“

 

„WEG § 28 Abs. 3 - Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.“

 

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 04. April 2014, Az.: V ZR 168/13; LG Itzehoe, AG Niebüll)


Bauliche Veränderung bewirkt keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum

(2014-06-06)

 

Der nachträgliche Wegfall der Abgeschlossenheit von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum berührt Bestand und Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums nicht. (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 31.03.14, Az.: 34 Wx 3/14).


Die Wohnung des Verwalters ist für die Durchführung einer Eigentümerversammlung möglicherweise ungeeignet

(2014-06-16)

 

Bestehen erhebliche Meinungsverschiedenheiten und Differenzen zwischen einem Wohnungseigentümer und einem Verwalter, dann ist die Wohnung des Verwalters als Veranstaltungsort für eine Wohnungseigentümerversammlung ungeeignet. (Amtsgericht Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12)


Bestellung eines auswärtigen Verwalters ist zulässig

(2014-06-21)

 

Ein auswärtiger Verwalter darf bestellt werden. Sollte die Entfernung zum Geschäftssitz der Hausverwaltung für die verwalteten Wohnungseigentümer unzumutbar sein, dann haben diese in Ausnahmefällen am Ort der Wohnungseigentumsanlage Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen. (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014, Az.: 9 S 70/13)


Kostenerstattung des Verwalters bei Beauftragung der Verwalterin gegen eine Beschlussanfechtungsklage begrenzt

(2014-07-19)

 

„ZPO § 91 Abs. 1, § 104

 

 Die Kosten der Beauftragung der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage werden als Aufwand für die allgemeine Prozessführung von dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch nicht erfasst. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminswahrnehmung.

 

 Im Kostenfestsetzungsverfahren ist ein materieller Kostenerstattungsanspruch nur zu berücksichtigen, wenn über Bestand und Höhe des Anspruchs kein Streit besteht. Ansonsten ist er in diesem Verfahren nicht zu prüfen.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 07. Mai 2014, Az.: V ZB 102/13; LG Dresden, AG Chemnitz)

 

Im Kostenfestsetzungsverfahren können, wenn der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer bei einer Anfechtungsklage vertritt, somit nur die Kosten für die Terminswahrnehmung ersetzt werden. Kosten für die allgemeine Prozessführung, Vorbereitung und Korrespondenz sind nicht erstattungsfähig.


Dauerwohnrecht auf Lebenszeit auch bei Wohnungseigentum zulässig

(2014-07-20)

 

§ 31 Abs. 1 WEG. Ein Dauerwohnrecht kann auf Lebenszeit eines Berechtigten bestellt werden. Es ist keine unzulässig Bedingung die Begrenzung eines Rechts auf die Lebensdauer einer Person vorzunehmen. (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 20.03.2014, Az.: 4 W 51/14.


Beeinträchtigter Eigentümer eines Nachbargrundstücks muss Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen die verantwortliche Eigentümergemeinschaft richten

(2014-07-24)

 

„1. Die Klage des Eigentümers des beeinträchtigten Nachbargrundstücks auf Beseitigung einer Störung, die von dem Grundstück von Wohnungseigentümern ausgeht, ist nicht gegen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des störenden Grundstücks, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Denn nicht die Miteigentümer, sondern die gemäß § 10 Abs. 6 WEG teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist sowohl für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht als auch für den ordnungsgemäßen und gefahrfreien Zustand des Grundstücks verantwortlich.“

 

„2. Wirkt sich die Störung des Grundstückseigentums gleichzeitig als Besitzentziehung eines Teils des Grundstücks aus, steht dem Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks sowohl ein Herausgabeanspruch aus §§ 985, 986 BGB als auch ein Beseitigungsanspruch aus 1004 BGB zu. Dieser auf das Grundstückseigentum gestützte Herausgabeanspruch verjährt nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, sondern gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB in 30 Jahren.“ (LG Saarbrücken, Urteil vom 04.07.2014 - 5 S 107/13)


Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum durch Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung

(2014-07-29)

 

Wurde in der Teilungserklärung festgelegt, dass die Eigentümer bestimmter Teileigentumseinheiten diese zu Wohnzwecken ausbauen dürfen, dann folgt daraus, dass diese dann auch von Teil- in Wohnungseigentum umgewandelt werden dürfen. (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 11.11.2013, Az.: - 34 Wx 335/13 )


Guthabenauskehrung an Wohnungseigentümer nur als Ergebnis der Einzelabrechnung

(2014-08-01)

 

Es besteht nur ein Anspruch auf Auskehrung eines Guthabens durch den Wohnungseigentümer, wenn sich dies aus seiner Einzelabrechnung her ableitet.

 

„Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.10.2013, Az.: V ZR 271/12 - LG Berlin - AG Charlottenburg)


Rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nicht immer möglich

(2014-08-02)

 

Ist der zugrunde liegende Wirtschaftsplan bestandskräftig und das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen, dann scheidet eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels aus. (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.08.2013, Az.: 85 S 177/12 WEG)


Erbin des Verwalters kann nicht zur Wiederbeschaffung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden

(2014-08-09)

 

„Die Beklagte, die als Erbin lediglich Abwicklungspflichten aus dem mit dem ehemaligen Verwalter bestehenden Vertragsverhältnis treffen, hat aus § 667 BGB nicht die Pflicht, nicht mehr vorhandene Unterlagen wiederzubeschaffen. Diese Pflicht geht - wie das Amtsgericht zu Recht ausführt - über die in § 667 BGB normierte Herausgabepflicht hinaus.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.11.2012, Az.: 19 S 37/12, vorher: 34 C 99/11)


Nur mit genau geregelter Ermächtigung darf der Verwalter zur Liquiditätsengpassüberbrückung auf die Instandhaltungsrücklage zugreifen

(2014-08-11)

 

Der Verwalter darf von der Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt werden, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken, auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen. Die Ermächtigungsmodalitäten müssen aber genau geregelt sein. (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014, Az.: 2-13 S 91/13)


Nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels ist unzulässig

(2014-08-16)

 

Eine nachträgliche Änderung Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist unzulässig. ((Landgericht Hamburg, Urteil vom 09.04.14, Az.: 318 S 66/13).


Bei drohenden Schadenersatzansprüchen keine Verwalterentlastung

(2014-08-22)

 

Sind Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter möglich, dann darf dieser nicht entlastet werden.

„1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen.

2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbar Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.“ ( Landgericht Berlin, Urteil vom 21.02.2014, Az.: 55 S 365/12 WEG)


Ermittlung des Trittschallwerts im Wohnungseigentum

(2014-08-23)

 

1.     „Sofern sich aus der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Regelungen zum Trittschallniveau entnehmen lassen, ist für den maßgeblichen Trittschallwert grundsätzlich auf die Ausgabe der DIN 4109 abzustellen, die z.Zt. der Einrichtung des betreffenden Gebäudes galt ( vgl. BGH Urt. v. 01.06.2012,Az.VZR 195/11).

 

2.     Im Einzelfall kann ein höheres Trittschallniveau maßgebend sein, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regelungen ergeben oder die Wohnungseigentumsanlage aufgrund tatsächlicher Umstände wie der bei Errichtung vorhandenen Ausstattung oder des Wohnfelds ein besonderes Gepräge erhalten hat (vgl. BGH aaO. )

 

3.     Ein ursprünglich besonderes Gepräge durch eine bei Errichtung vorhandene Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage kann nach einem längerem Zeitablauf (hier 30 Jahre nach Errichtung ) durch den im Laufe der Zeit eingetretenen Wandel nicht mehr fortbestehen.

 

4.     Das höhere Trittschallniveau aufgrund eines besonderen Gepräges einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu Wohnungseigentümern, die später Eigentum erworben haben, nur dann maßgeblich, wenn die zugrunde liegenden Umstände für diese beim Erwerb erkennbar waren.“

 

(Landgericht Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014, Az.: 11 S 101/12)


Abweichende Nutzung wird durch Nichtbeanstandung legalisiert

(2014-08-30)

 

Stimmen Wohnungseigentümer erkennbar durch ihr Verhalten einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung zu, verlieren sie ihre Rechte. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 09.07.14, Az.: 318 S 120/13).


Nur normale Gartengestaltung ist durch ein eingeräumtes Sondernutzungsrecht gestattet

(2014-09-04)

 

Eine massive Steinmauer im Gemeinschaftsgarten bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümer. (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 18.12.2013, Az.: 2-13 S 82/12)


Eine Abänderung in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Mehrheitserfordernisse ist in der Regel nicht möglich

(2014-09-06)

 

In der Regel ist es nicht möglich qualifizierte Mehrheitserfordernisse in einer Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu ändern. (Landgericht München I, Urteil vom 13.06.2013, Az.: 36 S 10305/12)


Getrennte Instandhaltungsrücklage nur möglich, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht

(2014-09-07)

 

„1. Sieht die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor, ist ein WEG-Beschluss, wonach getrennte Rücklagen gebildet werden sollen, unwirksam.

 

2. Ein Beschluss, wonach die Rücklage in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, und der bisherige, der Teilungserklärung und der Rechtslage widersprechende, Zustand entfallen lässt, entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.“ (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2014, Az.: 25 S 141/13)


Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen

(2014-09-08)

 

Das Wissen des Verwalters geht erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft auf die Wohnungseigentümer über, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich zu ziehen.

 

„BGB § 166, § 199 Abs. 1 Nr. 2; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3“

 

a)     Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

b)     Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.

 

BGH, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13 - LG Dortmund AG Essen-Borbeck


Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers in die Grundbuchakten eines Miteigentümers

(2014-09-11)

 

Kein Einsichtsrecht in Abteilung II und III der Wohnungsgrundbücher. Das Gericht stellte fest, dass keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass bei dem den Antrag stellende Wohnungseigentümer Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass seine Interessen gefährdet sein könnten. (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 03.04.2014, Az.: 1 W 83/14)


Haftung für bestellten Nießbrauch

(2014-09-13)

 

„WEG § 14 Nr. 2, § 15 Abs. 3; BGB § 1004 Abs. 1, § 1030

 

Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.2014, Az.: V ZR 131/13 - LG Hamburg - AG Hamburg-Wandsbek)


Keine aufschiebende Wirkung bei Beschlussanfechtung

(2014-09-14)

 

Wurde ein Beschluss im ersten Verfahren für ungültig erklärt dagegen aber Berufung eingelegt folgt hieraus keine aufschiebende Wirkung. Der Beschluss der Wohnungseigentümer ist noch wirksam, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Solange das gerichtliche Verfahren noch anhängig ist kann dieser wirksam vollzogen werden. Bei einem nichtigen Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt sich eine andere Ausgangslage. (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 28.03.2013, Az.: 2 S 36/12)


Sonnensegel auf der Penthouse-Dachterrasse ist eine nachteilige bauliche Veränderung

(2014-09-15)

 

Ein auf der Dachterrassse einer Penthousewohnung angebrachtes Sonnensegel ist durch die dadurch entstehende optische Veränderung des Erscheinungsbildes ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG. Für eine an der Außenseite eines Terrassengeländers befestigte licht- und sichtundurchlässige Sichtschutzmatte gilt dies entsprechend. (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2014, Az.: 11 S 34/14)


Aufhebung eines amtsgerichtlichen Urteils wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot

(2014-09-16)

 

Bundesverfassungsgericht - Pressestelle - Pressemitteilung Nr. 75/2014 vom 3. September 2014 - Beschluss vom 28. Juli 2014 1 BvR 1925/13

 

„Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts ein Urteil des Amtsgerichts Euskirchen

unter anderem wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Das Amtsgericht

hatte einschlägige Rechtsprechung mit der Begründung nicht berücksichtigt, diese sei ihm erst nach der mündlichen Verhandlung bekannt geworden. Zudem hatte es Sachvortrag und eine Zuständigkeitsrüge der Beschwerdeführerin übergangen.

 

Sachverhalt und Verfahrensgang:

 

Die Beschwerdeführerin wurde vor dem Amtsgericht auf Schadensersatz verklagt. Sie und die Klägerin sind zwei von drei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnung ist eine Garage zugeordnet. Anlässlich von Streitigkeiten besprühte die Beschwerdeführerin eine Garagendachverblendung mit Farbe, die sich sowohl über ihre eigene als auch über die Garagenzelle der Klägerin wölbt. Für Malerarbeiten zur Beseitigung dieser Farbauftragungen verlangte die Klägerin von der Beschwerdeführerin einen Betrag von 464,10 €. Die Beschwerdeführerin rügte u. a. die Unzuständigkeit der Zivilabteilung und bestritt den Anspruch dem Grunde und der Höhe nach.

 

Das Amtsgericht verurteilte die Beschwerdeführerin zur Zahlung des eingeklagten Betrages. Zur Begründung führte das Amtsgericht u. a. aus, erst im Anschluss an die mündliche Verhandlung sei ihm die Rechtsprechung bekannt geworden, nach der die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten. Da zu diesem Zeitpunkt aber bereits streitig verhandelt worden sei, sei eine Abgabe an den wegen dieser Zuordnung zuständigen Spruchkörper, nämlich die Abteilung für Wohnungseigentumssachen, nicht mehr möglich gewesen.

 

Wesentliche Erwägungen der Kammer:

 

1. Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 3 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung als Willkürverbot. Das Gericht hat § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt. Diese Vorschrift regelt, dass tragende Teile eines

Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können; darunter fällt auch die Dachkonstruktion einer Garage, die im Sondereigentum steht. Der

Schadensersatzanspruch hätte deshalb nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können.

 

Die hierfür gegebene Begründung des Amtsgerichts, dass es die Zuständigkeit der WEG-Abteilung erst nach der mündlichen Verhandlung erkannte und bis dahin in Unkenntnis der einschlägigen Rechtsprechung war, ist nicht nachvollziehbar. Die zu späte Verschaffung der erforderlichen Rechtskenntnisse berechtigt ein Gericht nicht, sehenden Auges falsche Entscheidungen zu treffen.

 

2. Zudem liegt ein offensichtlicher Verstoß gegen das Recht auf den gesetzlichen Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG vor), da keine Abgabe an

die nach Geschäftsverteilungsplan zuständige WEG-Abteilung des Amtsgerichts erfolgte.

 

3. Das Urteil verstößt gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), da das Amtsgericht den Vortrag der Beschwerdeführerin,

mit dem diese die Kostenhöhe bestritt, offensichtlich nicht zur Kenntnis nahm und bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigte.“ (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 28.07.2014, Az.: 1 BvR 1925/13)


Zwangsversteigerung vorrangig gegenüber einer Auflassungsvormerkung

(2014-09-19)

 

„ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2 und 4, § 28 Abs. 1 Satz 1; BGB § 883 Abs. 2; WEG § 16 Abs. 2

 

a) Eine (Auflassungs-) Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln.

 

b) Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen.

(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.05.2014, Az.: V ZB 123/13; LG Ravensburg)


Einbezug nicht beheizter Wohnflächen in die Verteilung der Heizkosten ist nicht sachgerecht

(2014-09-21)

 

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach Wohnfläche auch unbeheizte Flächen wie Balkone und Terrassen einzubeziehen. (Landgericht Berlin, Urteil vom 03.12.2013, Az.: 55 S 127/12 WEG)


Keine generelle Redezeitbeschränkung auf Eigentümerversammlungen auf drei Minuten

(2014-09-22)

 

Die Beschränkung der Redezeit auf ausnahmslos und generell drei Minuten pro Tagesordnungspunkt je Eigentümer darf nicht erfolgen. (Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss v. 05.06.2014, Az.: 2-09 S 6/13)


Verbot der Aufstellung von Parabolantennen auf dem Balkon generell nicht möglich

(2014-10-02)

 

Das Aufstellen von Parabolantennen auf dem Balkon kann nicht durch Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Ein Beseitigungsanspruch kann sich aber im Einzelfall ergeben wenn Wohnungseigentümern aus dieser Aufstellung heraus ein unzumutbarer Nachteil entsteht. (Hier beginnt die eigentliche Meldung:

Landgericht Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – Az.: 318 S 111/13)


WEG-Beschluss zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist unwirksam

(2014-10-03)

 

Ein WEG-Beschluss zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist unwirksam. (Landgericht Hamburg, 09.04.2014, Az.: 318 S 117/13)


Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht zwangsläufig gegen bauliche Veränderungen einschreiten

(2014-10-10)

 „1. Der Verband der Eigentümer kann Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen durch Beschluss an sich ziehen. Eine geborene Ausübungsbefugnis besteht nicht.

2. Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer das Vorgehen des Verbands verlangen.“ (Landgericht Köln, Urteil vom 28.08.2014, Az.: 29 S 233/13)


Vermietender Wohnungseigentümer einer unbewohnbaren Wohnung hat Anspruch auf Schadensersatz

(2014-10-16)

 

Die Mietwohnung war wegen einer Dachsanierung unbewohnbar. Ersatzpflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

„1. Mietverträge über Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind, sind keine Wohnraummietverträge. Das gilt auch, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie dem Geschäftsführer als Wohnung zu überlassen.

 

2. Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, weil das Gebäude saniert wird und die Wohnung dadurch in einem rohbauartigen Zustand versetzt wird, hat der Vermieter gegen die WEG einen Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Miete. Dieser Anspruch umfasst sowohl die Indexmieterhöhungen als auch die Betriebskostenvorauszahlungen.

 

3. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes nicht regeln, weil ihnen die Kompetenz hierzu fehlt.“ (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014, Az.: 2-13 S 177/12)


Verwalter wird durch die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht automatisch entlastet

(2014-10-17)

 

Genehmigt die Wohnungseigentümerversammlung die Jahresabrechnung ergibt sich hieraus in Bezug auf die vom Verwalter getätigten Ausgaben keine konkludente Billigung. (Landgericht München I, Beschluss vom 11.09.2014, Az.: 1 T 15087/14)


Baumängel an den Fenstern seiner Eigentumswohnung muss der Sondereigentümer beseitigen

(2014-10-18)

 

Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster obliegt, wenn die Teilungserklärung dies entsprechend vorsieht dem Sondereigentümer. (Landgericht Koblenz, Beschluss vom 03.07.2014, Az.: 2 S 36/14 WEG


Zuständigkeit für den zweiten Rettungsweg

(2014-10-19)

 

Verwalter oder Eigentümer? Hierzu ein Urteil welches wohl Interpretationen zulässt? (Oberverwaltungsgericht Saarland, Beschluss vom 03.09.2014, Az.: 2 B 318/14)


Wohnungseigentümer müssen die Sanierungen für diejenigen Teile am Gebäude zusammen zahlen, die ihnen auch gemeinsam gehören

(2014-10-21)

 

Pressestelle des Bundesgerichtshofs: „Zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben.

Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.

Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14; AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12)


Bei Übertragung der Fensterinstandsetzung kann die WEG Verwalterbefugnis verlieren

(2014-10-22)

 

Die Gemeinschaft verliert ihr Mitspracherecht wenn die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster auf die verschiedenen Sondereigentümer von der Wohnu8ngseigentümergemeinschaft übertragen wird. (Landgericht Hamburg,  Urteil vom 09.04.2014, Az.: 318 S 133/13).


Die Eigentümer können Zweckänderung von Teileigentum nicht beschließen

(2014-10-23)

 

Teileigentümer hatte keinen Anspruch darauf, dass die anderen Eigentümer den erweiterten Öffnungszeiten zustimmen. Die Festlegung der Teileigentumseinheit als Café bedingte, dass sich die zulässigen Öffnungszeiten an den Ladenöffnungszeiten orientierten. Für die Änderung der Teilungserklärung durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss fehlte den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. (Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 14.02.2014, Az.: 16 C 4425/13).


Unterlassungsanspruch der Stellplatznutzung geht nicht auf den Erwerber über

(2014-10-24)

 

Wird über einen längeren Zeitraum ein Stellplatz vom Nutzungsberechtigten nicht genutzt und die Nutzung durch einen anderen geduldet, dann geht der Unterlassungsanspruch gegen den Nutzer nicht auf den Erwerber über. (Landgericht Braunschweig, Urteil vom 21.01.2014, Az.: 6 S 336/13).


Keine Insolvenzgeld-Umlage für Wohnungseigentümergemeinschaften

(2014-11-01)

 

Für angestellte Beschäftigte müssen Wohnungseigentümergemeinschaften keine Insolvenzgeld-Umlage zahlen. Es besteht aber ein selbständiger, unmittelbarer Haftungsanspruch von Gläubigern gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer. (Bundessozialgericht, Urteil vom 23.10.2014, Az.: B 11 AL 6/14 R)


Jahresabrechnung muss ohne Hinzuziehung eines fachkundigen Dritten verständlich sein

(2014-11-02)

 

„1. Die Jahresabrechnung muss, anders als der Wirtschaftsplan, nicht nur die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen sowie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

 

2. Jahresabrechnung, in der der Endbestand der Abrechnung mit dem Endbestand der Kontenentwicklung nur in Einklang zu bringen ist, indem man eine DIN A4 - Seite mit einem erklärenden Rechenweg zur Kenntnis nehmen und nachvollziehen muss, ist nicht ordnungsgemäß.

 

3. Ein Beschluss, der einen Schreibfehler enthält, ist trotzdem wirksam, wenn aus der Beschlussvorlage klar zu entnehmen ist, welche Fragen behandelt werden sollen.

 

4. Der Verwalter kann auch ohne Verwaltervertrag wirksam bestellt werden.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.02.2014, Az.: 55 S 150/12 WEG)


Unterlassen der Einleitung von Maßnahmen zur Ursachenfeststellung bei Schimmelbildung im Sondereigentum durch den Verwalter

(2014-11-06)

 

Geht der Verwalter der Ursache eines Schimmelbefalls in einer vermieteten Eigentumswohnung nicht nach kann dies einen Schadenersatzanspruch an den Verwalter nach sich ziehen. Im verhandelten Fall kürzte der Mieter die Miete um zwanzig Prozent und kündigte den Mietvertrag fristlos. (Landgericht München I, Urteil vom 15.10.2012, Az.: 1 S 26801/11)


Heckenrückschnitt bei Sondernutzungsrecht (Wohnungseigentumsanlage)

(2014-11-08)

 

Sondernutzungsflächen der Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Sichtschutz durch Grenzbepflanzung. (Amtsgericht München, Urteil vom 05.05.2014, Az.: 485 C 2913/12)


Betriebskostenumlagevereinbarung

(2014-11-09)

 

Konkludente Umlage von Betriebskosten darf auch außerhalb von Mietverträgen vereinbart werden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2014, Az.: VIII ZR 36/14)


Hundehaltung auf Gemeinschaftsflächen

(2014-11-11)

 

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über das „Spielen von Hunden auf Rasenflächen“ ist nicht deshalb anfechtbar wenn er keine unbedingte Anleinpflicht vorsieht.

 

Es ist möglich auf dem Gemeinschaftsgrundstück das Abstellen von Fahrzeugen außerhalb dafür vorgesehener Stellflächen durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu untersagen. (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 28.5.2014, Az.: 11 S 58/13, Revision wurde teilweise zugelassen)


Sanierungsmaßnahmen

(2014-11-15)

 

Sanierungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer, Beschlussfassung über Notwenigkeit und Durchführungsart. (Amtsgericht Stade, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 64 C 632/13)


Legionellenuntersuchungskosten müssen sämtliche Wohnungseigentümer zahlen

(2014-11-16)

 

Die Kostenbelastung für eine Legionellenuntersuchung müssen sämtliche Wohnungseigentümer tragen. Eine Beschränkung nur auf die vermieteten Einheiten ist nicht rechtmäßig. (Amtsgericht Heiligenstadt, Urteil vom 20.12.2013, Az.: 3 C 331/13)


Zuständigkeit der Berufungsinstanz bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümer und dessen Mieter

(2014-11-17)

 

„Stellt der Rechtsstreit zwar im Verhältnis zwischen dem Kläger und einem Beklagten, nicht aber im Verhältnis zu einem weiteren Beklagten eine Wohnungseigentumssache gemäß $ 43 Nr. 1 bis 4 oder 6 WEG dar, richtet sich die Zuständigkeit in der Berufungsinstanz jedenfalls dann zweifelsfrei auch für den weiteren Beklagten nach $ 72 Abs. 2 GVG, wenn die Entscheidung erster Instanz beide Streitgenossen betrifft.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.07.2014, Az.: V ZB 26/14)


Trinkwasserversorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft

(2014-11-18)

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für sauberes Trinkwasser zuständig und kann zu Sanierungsmaßnahmen verpflichtet werden.

 

„§ 80 VwGO, § 146 VwGO, § 39 Abs 2 IfSG, § 3 TrinkwV, § 4 TrinkwV, § 7 TrinkwV, § 9 TrinkwV, § 16 TrinkwV, § 17 TrinkwV, § 10 WoEigG, § 15 WoEigG“ (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof 20. Senat, Beschluss vom 29.09.2014, Az.: 20 CS 14.1663)


Verwaltungsbeiräte dürfen nicht über ihre eigene Entlastung abstimmen

(2014-11-29)

 

„Verwaltungsbeiräte dürfen nicht über ihre eigene Entlastung abstimmen und sind insoweit von der Abstimmung ausgeschlossen.“ (Amtsgericht Zossen, Urteil vom 17.12.2013, Az.: 75 C 2/13)


Bei fehlender Auflistung von Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Abrechnung ungültig

(2014-12-01)

 

„Die fehlende Darstellung von Einnahmen der WEG macht die Abrechnung insgesamt unschlüssig und dadurch ungültig.“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.05.2013, Az.: 55 S 73/12 WEG)